Steuerfragen » Zuordnung Schuldzinsen

Hallo,

das BMF-Schreiben (IV C3-S 2211-36/04) teilte damals mit, daß in teils vermieteten und teils selbst bewohnten Häusern eine direkte Zuordnung von Schuldzinsen zu einzelnen Wohnungen möglich ist.

Meine Frage ist nun, ob bzw. wie eine damals getroffene Zuordnung änderbar ist.

Beispiel:
Darlehen 1 (100.000 Euro) für Wohnung 1 (vermietet)
Darlehen 2 (90.000 Euro) für Wohnung 2 (eigen genutzt, daher nicht absetzbar)
Darlehen 3 (80.000 Euro) für Wohnung 3 (vermietet)

Die Darlehen 1 und 3 werden aufgelöst.
Ein neues Darlehen in Höhe der Restschulden wird aufgenommen.
Kosten der jeweiligen Vorfälligkeitsentschädigung und andere Späße werden diesen Wohnungen direkt, der neue Betrag könnte 1 und 3 verhältnismäßig zugeordnet werden.
Darlehen 2 soll möglichst bei Auslauf der Zinsbindung wegfallen.

Habe ich mir (steuerlich betrachtet) durch die Zuordnung die Möglichkeit vergeigt, später mal in Wohnung 1 zu ziehen?

Gruß, Maria.

Hallo Maria,

die Umschuldung der Darlehen 1 und 3 in ein neues Gesamt-Darlehen wirkt sich nicht auf die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen aus. Sofern allerdings diese Wohnungen sich in verschiedenen Häusern befinden, ist für die jeweilige Anlage V die Aufteilung der gezahlten Zinsen im Verhältnis der umgeschuldeten Restdarlehensbeträge erforderlich.

Die Vollrückzahlung des Darlehen 2 wirkt sich nicht aus, da Eigennutzung vorliegt.

Wenn du später die Absicht der Vermietung der Wohnung 1 aufgibst, entfällt von den dann für das neue Gesamtdarlehen zu zahlenden Zinsen der auf die Wohnung 1 entfallende Anteil. Eine Übertragung auf die Wohnung 2 wäre auch dann nicht möglich, wenn diese ab dem Umzug in die Wohnung 1 vermietet würde.

Volker

Hallo Volker,

das hatte ich mir schon fast so gedacht und vor Jahren nicht bedacht.
Somit habe ich mir durch die Zuordnung im Nachhinein nur Nachteile eingehandelt, wogegen die Vorteile sich im Centbereich bewegten.

Theoretisch müßte es aber möglich sein, das neue Darlehen nur einer von den beiden Wohnungen zuzuordnen, oder?
Selbst wenn ein Darlehen den Wert der zugeordneten Wohnung übersteigen würde, so las ich in einem Urteil eines Arztes, der Praxisräume und Privatbereich ungleich zuordnete, wäre das zulässig.

Maria.

P.S.: Eine Aufteilung müßte andernfalls eh anteilsmäßig erfolgen, da die Anlage V auch für im selben Haus liegende Wohnungen getrennt erstellt werden muß (zumindest ist das hier so).
Gruß.

Zitat von Maria

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Hallo Volker,

das hatte ich mir schon fast so gedacht und vor Jahren nicht bedacht.
Somit habe ich mir durch die Zuordnung im Nachhinein nur Nachteile eingehandelt, wogegen die Vorteile sich im Centbereich bewegten.

Theoretisch müßte es aber möglich sein, das neue Darlehen nur einer von den beiden Wohnungen zuzuordnen, oder?
Selbst wenn ein Darlehen den Wert der zugeordneten Wohnung übersteigen würde, so las ich in einem Urteil eines Arztes, der Praxisräume und Privatbereich ungleich zuordnete, wäre das zulässig.

Maria.

P.S.: Eine Aufteilung müßte andernfalls eh anteilsmäßig erfolgen, da die Anlage V auch für im selben Haus liegende Wohnungen getrennt erstellt werden muß (zumindest ist das hier so).
Gruß.

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Hallo Maria,

wenn du das neue Darlehen nur einer (der bisherigen) Wohnung(en) zuordnen willst, müsstest du einen Grund haben, warum der Kredit für diese Wohnung gegenüber dem Stand vor der Umschuldung angestiegen ist. Das wäre nur plausibel, wenn es Instandhaltungsmaßnahmen in dieser Größenordnung im Zusammenhang mit der Umschuldung gibt.

Das von dir angeführte Urteil ist mir nicht bekannt. Ich rate dir jedoch davon ab, das Darlehen nur der einen Wohnung zuzuordnen; erst recht, wenn der Wohnungswert unter dem Kreditbetrag liegen sollte.

Die Anlage V, die hier in Sachsen verwendet wird, ist nur bei Eigentumswohnungen jeweils für die einzelne ETW erforderlich. Sofern es sich um ein bebautes Grundstück mit mehreren Wohnungen handelt, die alle in deinem Eigentum stehen, ist nur eine Anlage V für das Grundstück erforderlich. Sollten sich sämtliche ETW eines Gebäudes in deinem Eigentum befinden, würde nach meiner Ansicht auch nur eine Anlage V erforderlich sein.

Da inzwischen die Steurnummern der Einheitswertbescheide mit anzugeben sind, würde ich je Steuernummer eine Anlage V erstellen.

Volker

Hallo Volker,

sorry, ich mag es ja auch nicht, wenn Aussagen nicht fundiert sind ;-):
BFH 1.3.05, IX R 58/03

Gruß, Maria.

Zitat von Maria

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Hallo Volker,

sorry, ich mag es ja auch nicht, wenn Aussagen nicht fundiert sind ;-):
BFH 1.3.05, IX R 58/03

Gruß, Maria.

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Hallo Maria,

danke für das Aktenzeichen. In der Online-Datenbank des BFH ist die Entscheidung nicht enthalten. Bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Simons & Moll-Simons GmbH (http://www.bfh.simons-moll.de/bfh_2005/xx050597.html) habe ich eine Veröffentlichung des Urteilstextes gefunden. Ob dieser mit dem amtlichen Text übereinstimmt, kann ich jedoch nicht sagen.

Zitat

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BFH-Urteil vom 1.3.2005 (IX R 58/03) BStBl. 2005 II S. 597
Darlehenszinsen sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen, wenn der Steuerpflichtige die - gesondert ausgewiesenen - Anschaffungskosten eines der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteils tatsächlich mit den Darlehensmitteln begleicht. Nimmt er ein höheres Darlehen auf, sind die Zinsen als Werbungskosten abziehbar, soweit der Steuerpflichtige die Anschaffungskosten des betreffenden Gebäudeteils aus den Darlehensmitteln zahlt.

EStG § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1, § 21 Abs. 1.

Vorinstanz: Niedersächsisches FG vom 16. September 2003 1 K 10521/00

Sachverhalt

I.
Die Kläger und Revisionskläger (Kläger) sind zur Einkommensteuer zusammen veranlagte Eheleute. Der Kläger erwarb im Jahre 1990 ein Wohn- und Praxisgebäude zum Kaufpreis von 449.000 DM. Hiervon entfielen nach dem notariellen Kaufvertrag 40 v.H. (179.600 DM) auf die vom Kläger an die Klägerin als Arztpraxis vermieteten Räume und 60 v.H. (269.400 DM) auf den zu Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil.

Im Zusammenhang mit dem Gebäudeerwerb nahm der Kläger drei Darlehen auf: Das Darlehen 1 über 206.000 DM, das Darlehen 2 über 200.000 DM und das Darlehen 3 über 43.000 DM. Die Darlehen 2 und 3 "ordnete" er ausschließlich dem privat genutzten Gebäudeteil zu und tilgte sie bis zum Februar des Streitjahres 1991 vollständig. Das Darlehen 1 "ordnete" der Kläger überwiegend den Praxisräumen zu und führte es bis Mai des Streitjahres 1991 auf einen Betrag von 125.000 DM zurück.

In den Einkommensteuererklärungen der Streitjahre (1991 bis 1993) machten die Kläger die für das Darlehen 1 gezahlten Zinsen in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend, während der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt - FA -) nur einen Anteil von 40 v.H. berücksichtigte.

Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg. Zur Begründung führte das Finanzgericht (FG) in seinem in Deutsches Steuerrecht/Entscheidungsdienst 2004, 13 veröffentlichten Urteil aus, die nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) grundsätzlich mögliche Zuordnung eines Darlehens zu den Anschaffungskosten eines Gebäudeteils (Urteil vom 9. Juli 2002 IX R 40/01, BFH/NV 2003, 23) scheitere im Streitfall daran, dass die Darlehenssumme (206.000 DM) die Anschaffungskosten der Praxisräume (179.600 DM) übersteige; das Darlehen müsse damit auch der Finanzierung der Wohnräume gedient haben, so dass keine eindeutige Zuordnungsentscheidung des Klägers gegeben sei.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Revision rügen die Kläger sinngemäß die Verletzung materiellen Rechts.

Die Kläger beantragen sinngemäß, unter Aufhebung der Vorentscheidung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Streitjahre weitere Werbungskosten in Höhe von 5.902 DM (1991), 5.508 DM (1992) und 6.554 DM (1993) anzuerkennen.

Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

II.
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung (§ 126 Abs. 3 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung - FGO -). Die Feststellungen des FG erlauben in der Revisionsinstanz keine abschließende Prüfung, ob das FG zutreffend die Voraussetzungen für eine gesonderte Zuordnung des Darlehens 1 zu den Praxisräumen in vollem Umfang verneint hat.

1. Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sind Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar, soweit sie mit einer bestimmten Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. So verhält es sich, wenn sie für ein Darlehen geleistet worden sind, das tatsächlich zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden ist (z.B. BFH-Urteil vom 9. Juli 2002 IX R 65/00, BFHE 199, 430, BStBl II 2003, 389).

a) Dient ein Gebäude - wie hier - nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch der (nicht steuerbaren) Selbstnutzung, und werden die Darlehensmittel lediglich teilweise zur Einkünfteerzielung verwandt, so sind die für den Kredit entrichteten Zinsen nur anteilig als Werbungskosten abziehbar (z.B. BFH-Urteil vom 25. März 2003 IX R 38/00, BFH/NV 2003, 1049, m.w.N.).

b) In vollem Umfang sind sie nur zu berücksichtigen, wenn der Steuerpflichtige die Anschaffungskosten den eigenständige Wirtschaftsgüter bildenden Gebäudeteilen zuordnet und die dem vermieteten Gebäudeteil gesondert zugeordneten Anschaffungskosten auch tatsächlich mit Darlehensmitteln bezahlt (z.B. BFH-Urteil in BFHE 199, 430, BStBl II 2003, 389, m.w.N.).

aa) Dies setzt zunächst voraus, dass der Steuerpflichtige - wie im Streitfall - den zivilrechtlichen einheitlichen Kaufpreis auf den selbstgenutzten und den zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudeteil aufteilt (z.B. BFH-Urteil in BFHE 199, 430, BStBl II 2003, 389, unter II.2.b aa).

bb) Darüber hinaus muss der Steuerpflichtige das (zur Finanzierung aufgenommene) Darlehen mit steuerrechtlicher Wirkung gezielt dem der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteil zuordnen, indem er mit den als Darlehen empfangenen Mitteln die auf diesen Gebäudeteil entfallenden Anschaffungskosten tatsächlich bezahlt (BFH-Urteil in BFHE 199, 430, BStBl II 2003, 389, unter II.2.). Der Zuordnungszusammenhang ist unterbrochen, wenn das Auszahlungsverhalten des Steuerpflichtigen mit seiner Zurechnungsentscheidung nicht übereinstimmt (BFH-Urteil vom 23. November 2004 IX R 2/04, juris-Dok-Nr.STRE 200550086, unter II.2.). Denn der wirtschaftliche Zusammenhang (zwischen Darlehenszinsen und Anschaffungskosten) kann nicht (allein) durch einen bloßen Willensakt (die Zweckbestimmung) des Steuerpflichtigen begründet werden (BFH-Urteil vom 27. Oktober 1998 IX R 44/95, BFHE 187, 276, BStBl II 1999, 676, unter 1. und 5.a).

2. Die Anwendung der dargestellten Grundsätze auf den Streitfall führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der nicht spruchreifen Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung. Das FG hat zu Unrecht allein wegen der mangelnden Übereinstimmung von Darlehenssumme und Anschaffungskosten der Praxisräume die Möglichkeit der Zuordnung verneint. Diese ist - zumindest teilweise - auch dann gegeben, wenn der Kläger aus den Mitteln des Darlehens 1 einen den Anschaffungskosten entsprechenden Betrag tatsächlich gesondert gezahlt hat. Trifft dies zu, sind die auf den so verwendeten Teil des Darlehens 1 entfallenden Zinsen (mit diesem Anteil) als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. Hat der Kläger dagegen den Gesamtbetrag des Darlehens 1 ohne Aufgliederung oder sogar den gesamten - mit den drei Darlehen finanzierten - Kaufpreis in einem Betrag gezahlt, fehlt es an einer gesonderten Zuordnung; in diesem Fall sind die Zinsen - wie in den angefochtenen Steuerbescheiden geschehen - lediglich anteilig zu 40 v.H. als Werbungskosten zu berücksichtigen. Die notwendigen Feststellungen muss das FG nachholen.

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Danach muss vom Steuerpflichtigen nachgewiesen werden, ob die Anschaffungskosten (hier 179.600 DM und ggf. anteilige Nebenkosten wie Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) aus dem Darlehen gesondert gezahlt worden sind. Nur in diesem Fall sind die Zinsen auch direkt als Werbungskosten zu berücksichtigen.

Falls jedoch der anteilige Kaufpreis in Höhe von 206.000 DM aus dem Darlehen bezahlt wurde (und aus den anderen beiden Darlehen die restlichen 243.000 DM des Kaufpreises), sind von den Zinsen lediglich anteilig 40 % zu berücksichtigen.

Nach meiner Auffassung dann allerdings auch 40 % der Zinsen aus den Darlehen 2 und 3.

Aus dem Urteil kann nicht geschlossen werden, dass Zinsen für ein Darlehen, welches die Anschaffungskosten des ein eigenständiges Wirtschaftsgut bildenden Gebäudeteils (hier Vermietung und Verpachtung der Praxis) übersteigt, in voller Höhe abzuziehen sind. Daran ändert auch eine spätere Teilrückzahlung (oder aufgelaufene Tilgungsbeträge) nichts, durch die die Restschuld unter die ursprünglichen Anschaffungskosten zurück geführt wird.

Ich kann dir nur empfehlen, vor Schaffung von evtl. steuerlich negativen Tatsachen einen Steuerberater zu konsultieren.

Volker

Hallo Volker,

im Urteil ging es um eine Rückverweisung an das FG und nicht um eine endgültige Entscheidung.

'Aus dem Urteil kann nicht geschlossen werden, dass Zinsen für ein Darlehen, welches die Anschaffungskosten des ein eigenständiges Wirtschaftsgut bildenden Gebäudeteils (hier Vermietung und Verpachtung der Praxis) übersteigt, in voller Höhe abzuziehen sind.'

Das hätte ich auch nicht daraus gefolgert, aber:

'b) In vollem Umfang sind sie nur zu berücksichtigen, wenn der Steuerpflichtige die Anschaffungskosten den eigenständige Wirtschaftsgüter bildenden Gebäudeteilen zuordnet und die dem vermieteten Gebäudeteil gesondert zugeordneten Anschaffungskosten auch tatsächlich mit Darlehensmitteln bezahlt (z.B. BFH-Urteil in BFHE 199, 430, BStBl II 2003, 389, m.w.N.)'

Letztendlich war es auch nur ein Beispiel für eine zu treffende 'Vorher-Überlegung' und meine Fragen sind nicht geklärt.

Meine Erfahrung mit Steuerberatern ist ziemlich schlecht (eher ganz mies) und deshalb machte ich mich notgedrungen vor langer Zeit selbst ans Werk und fuhr damit zumindest etwas besser.
Die Gefahr dabei ist, daß ich das mir zustehende Geld vom (in diesem Fall Steuer-) Rechtsstaat nicht erhalte, wenn ich dieses (und oft mehr) nicht gleichzeitig wieder einem Berater zukommen lasse.
Der Vorteil ist, daß ich noch Frau über meine Finanzlage bin.

Maria.

Zitat von Maria

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Hallo,

das BMF-Schreiben (IV C3-S 2211-36/04) teilte damals mit, daß in teils vermieteten und teils selbst bewohnten Häusern eine direkte Zuordnung von Schuldzinsen zu einzelnen Wohnungen möglich ist.

Meine Frage ist nun, ob bzw. wie eine damals getroffene Zuordnung änderbar ist.

Beispiel:
Darlehen 1 (100.000 Euro) für Wohnung 1 (vermietet)
Darlehen 2 (90.000 Euro) für Wohnung 2 (eigen genutzt, daher nicht absetzbar)
Darlehen 3 (80.000 Euro) für Wohnung 3 (vermietet)

Die Darlehen 1 und 3 werden aufgelöst.
Ein neues Darlehen in Höhe der Restschulden wird aufgenommen.
Kosten der jeweiligen Vorfälligkeitsentschädigung und andere Späße werden diesen Wohnungen direkt, der neue Betrag könnte 1 und 3 verhältnismäßig zugeordnet werden.
Darlehen 2 soll möglichst bei Auslauf der Zinsbindung wegfallen.

Habe ich mir (steuerlich betrachtet) durch die Zuordnung die Möglichkeit vergeigt, später mal in Wohnung 1 zu ziehen?

Gruß, Maria.

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Hallo Maria,

wenn du das Darlehen 2 (eigen genutzte Wohnung) abgelöst hast und dann später in Wohnung 1 umziehst, kannst du den Restsaldo der Darlehen (gleichgültig ob es dann noch Darlehen 1 oder ein Anteil des Umschuldungsdarlehens ist) nicht mehr auf die Wohnung 2 übertragen, wenn die dann vermietet werden sollte.

Deshalb aus meiner Sicht Darlehen 2 nicht zurückführen.

Volker

Hallo Volker,

so sehe ich das rein steuerlich betrachtet auch.

Maria.