Allgemeines Mietrecht » Schimmelbildung

Kennt sich jemand mit Schimmelbildung aus?

Folgendes ist passiert: EG Wohnung seit Oktober 2010 an jüngeres Pärchen vermietet. Schon in September haben sich die Nachbarn verplappert, dass die an der Schlafzimmerwand zum Wohnzimmer Schimmel hatten, wurde uns nicht gemeldet. Jetzt melden die einen riesigen Schimmelfleck im Schlafzimmer. Schon bei der NK-Abrechnung ist mir aufgefallen, dass die lt. Verbrauchseinheiten kaum das Schlafzimmer heizen. Nun gut, ich schlafe auch gern kalt, habe aber dabei auch gern das Fenster offen.
Es ist so, dass in dieser Wohnung bis 2005 meine Schwiegereltern gemeinsam gewohnt haben, ab 2005-2009 mein Schwiegervater allein. Schwieva hatte es gern warm im Schlafzimmer, da alt, krank und nur noch Haut und Knochen...Wir haben 2009 tapeziert, bis dahin gab es nie Schimmelprobleme.
Wir werden nun einen Sachverständigen kommen lassen, dem wir auch die Verbrauchseinheiten der Heizung mitteilen wollen.

Sollte der feststellen, dass der Schimmel vom Heiz- und Lüftungsverhalten kommt: muss die Mieterin alle Folgekosten tragen? Auch die Kosten des Sachverständigen?
Wir werden sie natürlich auf den nicht gemeldeten Schaden ansprechen, soll die ruhig wissen, dass sich die Nachbarin verplappert hat. Sollte es sich bei dem nun gemeldeten Schaden um einen Folgeschaden handeln, inwiefern hat sie sich schadenersatzpflichtig gemacht aufgrund des nicht gemeldeten Schadens?

Danke und Gruß
Susanne

Hallo Susanne,

bei Euch reißen die Probleme auch nicht ab, oder?

Es wird sehr schwierig sein, hier beweisen zu können, dass tatsächlich schon Schimmelbefall im Oktober 2010 war. Nachbarn erzählen viel, wenn der Tag lang ist. Haben die Nachbarn es gesehen, dass sie es z. B. vor Gericht beeiden könnten? Wahrscheinlich nicht. Also vergiss die Äußerung der Nachbarn. Es wird einfach häufig auch sehr viel Mist in der Nachbarschaft erzählt. In Zeiten, wo Energie immer teurer wird und es auch häufig die tollen Ratschläge gibt, dass man die Temperatur um 1 ° C bis 2° C senken soll um so endlos Energie einzusparen, ist Schimmel schon fast an der Tagesordnung. Es wird ein Gutachten geben, wonach der Mieter falsch geheizt und gelüftet hat. Dann lässt der Mieter ein Gutachten erstellen, wonach es an der Auslegung der Heizung, den Fenstern , den falsch isolierten Außenwänden oder was weiß ich, liegt. So geht es dann erst mal hin und her.

Du kannst keinem Mieter vorschreiben, wie viel Grad er in der Wohnung haben muss. Die Wohnung darf nur nicht auskühlen und da geht es schon mit der Beweislast los. Schimmel ist für beide Seiten, Mieter und Vermieter, ein übles Problem, wobei jede Seite der anderen die Schuld zuschiebt. Stell Dich also darauf ein, dass Du auf den Kosten sowie auf einer evtl. Mietminderung hängen bleibst. Das ist die Realität.

LG
Judy

Hallo Judy,

danke für Deine ehrliche Einschätzung, so hat es auch der Gutachter inzwischen formuliert. Schon nach der telefonischen Beschreibung ist er davon ausgegangen, dass es wohl die Mieter verschuldet haben. Dabei haben die in Bad und Küche Fenster und einen Waschkeller. Es kommt ja auch noch schlimmer: offenbar hatten die nach dem ersten Schimmel ein schlechtes Gewissen bezüglich ihres Heizverhaltens und haben dann wohl mehr aufgedreht. Laut Gutachter haben sie den Schimmel damit wohl auch noch gefüttert, denn wenn der erst mal da ist...
Schon komisch, wenn da 40 Jahre nichts geschimmelt hat und es dann plötzlich am Haus liegen soll.

Hallo Susanne,

klar ist es komisch, dass es 40 Jahre nicht geschimmelt hat, aber es könnten auch Haarrisse in der Substanz durch Setzen des Hauses entstanden sein, wodurch nun nach und nach Feuchtigkeit eindringt und auch irgendwann Schimmel verursacht.

Wie geht Ihr weiter vor? Wenn Ihr gar nichts macht, wird der Mieter die Miete endlos kürzen und evtl. Schadensersatz für ruinierte Gesundheit, beschädigte Kleidung und Möbel etc. geltend machen. Hat der Gutachter eine Idee, wie man das Problem in den Griff bekommen kann?

Solange Energie so teuer ist und die Preise steigen weiter, es immer wieder Aufrufe gibt, dass man sparen soll, indem man Räume kaum bis nicht heizt, werden sich diese Probleme verstärken. Der Mieter wird nie zugeben, dass er falsch oder gar nicht geheizt hat. Auf alle Fälle muss der Gebäudeschaden nun erst mal saniert werden, um weiteren Schaden abzuwenden. Inwieweit das möglich ist, solange der Mieter da wohnt, bleibt auch noch abzuwarten. Habt Ihr schon mal mit dem Mieter gesprochen, wie er es sich weiter vorstellt?

Berichte mal, wie es weitergeht, da dieses Thema für viele Vermieter immer interessanter und wichtiger wird.

LG
Judy

Hallo Judy und liebe Mitleser,

das schriftliche Gutachten liegt vor. Die gute Nachricht ist, dass der Schimmel nicht gesundheitsschädigend ist, die schlechte ist, dass es eindeutig auf schlechtes Lüft- und Heizverhalten zurückzuführen ist, am Haus liegt kein Schaden vor. Der Gutachter sagt, das Schlafzimmer wird weder stossgelüftet noch ausreichend geheizt. Dabei ist das Wohnzimmer umso kuscheliger, dabei gelangt bei Öffnung der Tür die feuchte, warme Luft ins kalte Schlafzimmer und kondensiert an der kältesten Stelle. Weiterhin hat er auch berichtet, dass die Mieterin ihn wohl angeflunkert hat. Bei der Frage, wie warm es in der letzten Zeit so ca. im Schlafzimmer gewesen wäre, hätte sie 20 Grad angegeben, was aber laut den Temperaturen der Möbel so gar nicht der Fall gewesen sein kann. Das ist nun ein eindeutiges Indiz, dass die Dame wohl ein schlechtes Gewissen hat.
Ich stelle mir das weitere Vorgehen so vor: wir werden eine Kopie des Gutachtens an die Mieterin schicken und mit einem Anschreiben um einen Gesprächstermin bitten. Da die Dame einen qualifizierten Zeitmietvertrag hat, der 2014 ausläuft, würde sie wohl eher kooperativ sein, wenn sie dort weiter wohnen möchte. Inwiefern die Erbengemeinschaft nun entscheidet, ob die Dame überhaupt einen neuen Vertrag bekommt, weiss ich noch nicht.
Weitere Druckmittel sind: die Nachbarin aus der oberen Wohnung hat sich ja verplappert und uns schon im Dezember von einem Schimmelschaden erzählt. Da hat sie ja ihre Anzeigepflicht um ca. 3-4 Monate verschleppt, was sie auch schadenersatzpflichtig macht.
Außerdem liegen ja die Heizwerte des Schlafzimmers der letzten Jahre vor, daran sieht man ja deutlich, dass nicht geheizt wurde. Weiterhin steht ihr Ex-Freund, mit dem sie zusammen eingezogen ist, noch im Mietvertrag. Da er damit immer noch Gesamtschuldner ist, könnte man ja erwähnen, dass man sich mal an ihn wendet. Der war damals so sauer, als sie ihn abserviert hatte, der wollte das ganze Haus kaufen, um sie aus der Wohnung zu schmeißen.
Also, falls die Dame weiterhin Wert darauf legt, dort zu wohnen, kann man die Kosten der Sanierung bei geschickter Gesprächsführung durchaus von ihr verlangen.
Will die Dame in 2014 ausziehen, bezahlen wir die Sanierung und gut ist.
Der Gutachter erzählte allerdings, dass es i.d.R. so ist, dass die Mieter nicht einsichtig sind und dann ein Gegengutachten erstellen lassen. Wenn das Ganze dann vor Gericht landet, haben die Vermieter wohl oft Pech gehabt.

Gruß
Susanne

Hallo Susanne,

was ich in solchen Fällen gehört habe, passt genau zu der Aussage des Gutachters. Wenn die Mieterin zum Mieterverein rennt, rät der sofort zu einem Gegengutachten, da es sonst für die Mieterin teuer werden könnte. An deren Heizverhalten wirst Du nichts ändern können. Es hat ja bestimmt Gründe, warum nicht richtig geheizt wird. Sprich mal mit den Menschen. Die meisten Leute erzählen Dir, dass sie heizen wie toll, aber im nächsten Satz hört man dann, in Räumen, die kaum benutzt werden oder das Treppenhaus/der Flur, haben wir nur die Frostgrenze. Wenn man dann mal unangemeldet irgendwo zu Besuch kommt, kann man sich gleich einen dicken Pullover mitbringen, denn es ist fast überall heute nicht ausreichend geheizt. Es wird doch auch überall propagiert, dass man, wenn man die Heizung um 1° C oder 2° C senkt, 30 % bis 20 % der Heizkosten sparen kann. Schlafzimmer müssen doch sowieso nicht geheizt werden, da hat man schließlich ein warmes Bett O-Ton eines Mieters ...

Ich denke mal, dass es ein finanzielles Problem bei der Mieterin ist und sie auch wenig Einsicht zeigen wird. Vielleicht ist es besser, den Vertrag einfach auslaufen zu lassen, da sie ihr Heizverhalten bestimmt nicht ändern wird.

LG
Judy

Bei uns brachte das Streichen mit Kalkfarbe guten Erfolg- Alpenkalk Farbe. Die ist aber leider teuer

Kalk tötet Schimmelsporen ab.
Ganz liebe Grüße Inge

Wir haben eine Kopie des Gutachtens zugeschickt und um einen Gesprächstermin gebeten. Funktstille!

Hallo Susanne,

ich gehe davon aus, dass die Mieterin keine Mietminderung vorgenommen hat.

Ich würde der Mieterin jetzt mitteilen, dass du davon ausgehst, dass sie dem Inhalt des Gutachten folgt und daher die Kosten für die fachgerechte Schimmelbeseitigung und den Gutachter zu tragen hat.

Für die Abstimmung mit der von dir beauftragten Fachfirma soll sie dir mehrere Termine mitteilen.

Dann mit der Fachfirma das Schlafzimmer besichtigen und entsprechenden Auftrag erteilen.

Nach Rechnung den Betrag zuzüglich Gutachterkosten von ihr anfordern.

Bei Nichtzahlung Zahlungsklage einreichen.

Zur weiteren Information verweise ich auf den separaten Beitrag mit der Taupunkttabelle der Firma Erfurt & Sohn KG.

Volker