Wohnungseigentum » Aufgabe einer ETW

ETW oder auch Ladeneinheiten die unvermietbar sind oder deren Sanierung unwirtschaftlich ist kosten trotzdem erhebliche Hausgelder.

Hierzu gab es folgendes Urteil:

Verzicht auf das Wohnungseigentum ist unzulässig

Das Eigentum an einem Grundstück kann von dem Eigentümer aufgegeben werden. Dieser Verzicht auf das Eigentum wird im Grundbuch eingetragen (§ 928 BGB). Der BGH hat entschieden, dass dies nicht für das Wohnungs- und Teileigentum gelte.

Die Wohnungseigentümer bilden eine Gemeinschaft, deren Auflösung durch den einzelnen Eigentümer nur erfolgen kann, wenn dies für den Fall vereinbart wurde, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört ist und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft würde durch den Verzicht auf das Eigentum aufgelöst, da eine Voraussetzung sei, dass die Mieteigentumsanteile ein Ganzes bilden. Dies sei nicht mehr gegeben, wenn ein Eigentümer sein Wohnungseigentum und damit auch sein Miteigentum aufgebe.

Neben der sachenrechtlichen Ebene sei auch noch eine schuldrechtliche Beziehung der Eigentümer zu berücksichtigen. So seien die Eigentümer gemäß § 16 WEG zur anteiligen Kostentragung verpflichtet. Daraus könne man sich nicht einseitig zurückziehen, indem man auf das Eigentum verzichte. Dem stehe die Unauflösbarkeit der Gemeinschaft (§ 11 WEG) entgegen. Möglich sei, dass alle Eigentümer das Sondereigentum durch Vereinbargung aufheben würden und dann (lediglich) eine Bruchteilsgemeinschaft entstände, deren Auflösung verlangt werden könne.

Der Eigentümer, der Wohnungseigentum erwerbe, begebe sich freiwillig in die Situation, die Auflösung nicht verlangen zu können. Sollte das Wohnungseigentum dann nicht veräußerbar sein, da man keinen Käufer findet, so stellt dies ein rein wirtschaftschaftliches Problem dar und sei von dem Eigentümer hinzunehmen.

BGH – Beschluss vom 14. Juni 2007; V ZB 18/07

Wie könnte man nun das Urteil umgehen ? Dazu folgende Idee, die ich zur Diskussion stelle:

Man könnte eine 1 EURo GmbH gründen und die ETW dann an diese verkaufen

Da die GmbH mittellos ist, können die Hausgelder und Umlagen nicht bedient werden ... die GmbH geht in Insolvenz

Die ETW oder das TE bleibt Bestandteil der insolventen GmbH

Hallo jan,

so weit, so gut. Die insolvente GmbH ist also nach wie vor Eigentümer der wertlosen Eigentumswohnung oder des Teileigentums am Laden.

Da aber neben dieser Einheit weitere Eigentümer von anderen Einheiten existieren, besteht die Eigentümergemeinschaft nach wie vor.

Und damit fallen Kosten an, die die weiteren Eigentümer letztlich zahlen. Diese werden natürlich irgendwann die Nase voll haben und versuchen, über Zwangsversteigerung einen neuen Eigentümer zu finden.

Wenn es zur Versteigerung kommt, hat der bisherige Eigentümer (auch über den Umweg mit der GmbH) letztlich sein ursprünglich eingesetztes Kapital vollständig verloren. Er kann sich evtl. damit trösten, dass der Verlust ohne GmbH-Umweg noch höher gewesen wäre.

Aber verloren ist und bleibt verloren.

Ich glaube, es dürfte langfristig dann interessanter sein, eine Vermietbarkeit herzustellen. Wenn dieses tatsächlich nur bedeuten würde, gutes Geld schlechtem hinterher zu werfen, bleibt die zweite, bereits vom BGH aufgezeigte Möglichkeit der Aufhebung des Sondereigentums durch Vereinbarung. Dieser müssen aber alle Eigentümer zustimmen, ein einzelner Eigentümer dagegen würde alles verhindern können.

Wenn es so einen gibt, sollten die anderen Eigentümer versuchen, ihr Eigentum an diesen zu verkaufen. Gleichgültig zu welchem Preis. Damit wären die Kosten der GmbH-Gründung vermieden, die ja der aufgabewillige Eigentümer selbst trägt. Oder will er von der GmbH den vereinbarten Kaufpreis nicht erhalten und dann auch den Kaufvertrag wegen Nichterfüllung nicht anfechten? Ganz zu schweigen von den Notarkosten und der Grunderwerbsteuer, ohne deren Zahlung der Eigentumsübergang im Grundbuch nicht eingetragen wird. Dann würde die GmbH niemals neuer Eigentümer.

Volker

Danke für die Antwort !

Ich habe da bestimmte Immobilienpakete im Sinn, die bei ZV angeboten werden, und zwar nur zusammen. z.B.
- 3 WE vermietbar
- eine nicht ausgeb. TE im EG (feuchten Wänden, ehem. Werkstatt ,unvermietbar, nutzbar zu machen nur mit sehr hohem Aufwand)

alles eine WEG (insges. ca. 15 Einheiten) und nur als Paket zu haben !

Man müßte also die Wohnungen separieren ... daher müßte man das TE an eine Mini-GmbH verkaufen und in die Insolvenz schicken, parallel kann man mit der WEG um kostenlose Übergabe des TE an die WEG verhandeln.

der Wert des TE liegt max. bei "0" und ist eigentlich negativ , daher spielen GE-Steuer und sonstige Kosten kaum eine Rolle, es geht darum das TE wieder loszuwerden um das laufende Hausgeld für eine unvermietbare TE-Einheit nicht dauerhaft zahlen zu müssen.

Hallo jan,

eine GmbH-Gründung dürfte evtl. auf längere Sicht eine Lösung darstellen. Das Problem bleibt jedoch, dass auch für die GmbH Liquidität vorhanden sein muss und die GmbH nicht direkt nach der Gründung (mit welchem glaubhaften Geschäftszweck?) in die Insolvenz gehen kann. Dürfte dann schnell nach Vorsatz und Betrug aussehen und dann wäre der Gründungsgesellschafter evtl. mit in der Haftung, da er vermutlich ja auch der Geschäftsführer sein wird.

Ansonsten das Problem, dass mehrere Personen über die Hintergründe (und damit den Vorsatz) Kenntnis haben.

Wenn du in dieser Richtung konkret handeln willst, solltest du vorher einen Anwalt und einen Steuerberater konsultieren.

Ich wünsche dir Erfolg bei geringem Risiko.

Volker

Hallo Jan,

der Trick mit der GmbH ist alt und funktioniert auch, kostet aber eben auch eine Menge Geld. Er wird z.B. bei Grundstücken angewandt, die teilweise mit Altlasten kontaminiert sind. Die GmbH kauft das Grundstück, teilt es, verkauft den nicht altlastenbelasteten Teil weiter - an eine andere GmbH oder den Gesellschafter z.B. . Der GmbH-1 verbleibt nur die (wertlose) Altlastenfläche. Wenn dann irgendwann das Landratsamt mit Bodensanierung kommt geht die GmbH wegen dieser Forderung eben in die Insolvenz, aber der "gute" Teil des Grundstücks ist bezüglich der Haftung außen vor.

Das Problem an sich hat Volker schon geschildert, die zeitliche Abfolge darf nicht zu kurzfristig sein, damit kein Betrugsverdacht gegeben ist und die GmbH muss über entsprechende Mittel für den Grundstückskauf verfügen, damit nicht bei Gründung schon eine Überschuldung vorliegt (Konsequenz wäre sonst eine Straftat der Insolvenzverschleppung).

Muss man also genau durchrechnen und sich auch von der juristischen Seite her absichern.

Gruß

Stefan

danke für die Antworten.

meine Bedenken gingen auch in die gleiche Richtung.

Die Mini-GmbH hat den Vorteil, dass das Stammkapital nur 1 EUR betragen muß.
Natürlich muß die Mini-GmbH den (sehr geringen) Kaufpreis zahlen können. Entsprechend müßte eine Kapitalausstattung erfolgen.

Im besten Fall gelingt es, das Paket bereits bei der Versteigung zu trennen. D.h. die Wohnungen kauft man privat und das TE über die Mini-GmbH. Man muß schauen, ob die Bank das mitmacht.

Die Mini-GmbH kann die Hausgeld-Forderungen der WEG nicht begleichen, weil keine Einnahmen (Miete) vorhanden ist. Man kann der WEG dann vorschlagen, das TE kostenlos an diese abzugeben mit der Bedingung auf Hausgeldforderungen zu verzichten. I.d.R. wird diese darauf eingehen weil es sowieso keine Alternative gibt.

Nur wenn dies nicht klappt wäre der Weg in die Insolvenz unausweichlich. Ich weiß nicht, ob man das als Betrug bezeichnen kann, es gibt eigentlich keine andere Möglichkeit um diese WEG wieder in ruhiges Fahrwasser zu bringen.

Gruß Jan

Ich sehe bei der VOR der Grundbuchumschreibung zu zahlenden Grunderwerbsteuer ein Problem, wenn der Kaufpreis auffällig niedrig ist.
Nach § 8, Abs. 2, Nr 1 GrEStG wird dann anstatt des bewusst zu niedigen Kaufpreises der Wert, der sich aus dem Bewertungsgesetz ergibt als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer genommen.
UND nicht zu vergessen
§ 13, Nr 1 GrEStG Steuerschuldner für die Grunderwerbsteuer ist als Gesamtschuldner auch der VERkäufer!
NICHT die Grundbuchumschreibung ist der "Auslöser" sondern der "vorgelagerte" Kaufvertrag bzw. der Zuschlag bei Versteigerung.
D.h. die Grunderwerbsteuer ist auch dann fällig, wenn die Grundbuchumschreibung nicht erfolgt, z.B. da der Käufer nicht zahlt.


http://www.steuerlinks.de/gesetz/grestg/par8.html
§ 8, Abs. 2, Nr 1 GrEStG
Die Steuer wird nach den Werten im Sinne des § 138 Abs. 2 bis 4 des Bewertungsgesetzes bemessen:
1.wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist;

§ 13, Nr 1 GrEStG
Steuerschuldner sind
1.regelmäßig:
die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen;