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Kampf um die eigene Wohnung

Auch Vermieter brauchen ab und zu einen Tapetenwechsel. Wer in die Wohnung seines Mieters ziehen will, hat allerdings schlechte Karten. Der BGH hat die Rechte der Bewohner erneut gestärkt.
Man kann es ja irgendwie verstehen. Wer eine Immobilie sein Eigen nennt, möchte sie im Ernstfall auch für sich nutzen können. Etwaige Mieter, die zu diesem Zeitpunkt noch in der Wohnung leben, werden da naturgemäß als störend empfunden. Dennoch dürfen Hausbesitzer die Bewohner nicht einfach auf die Straße setzen. Die Anmeldung von „Eigenbedarf“ ist nur unter strengen Voraussetzungen erlaubt.
Das hat der Bundesgerichtshof BGH auch in einem aktuellen Urteil noch einmal betont und Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung erneut in die Pflicht genommen. Sie müssen dem betroffenen Mieter eine während der Kündigungsfrist freiwerdende vergleichbare Wohnung im selben Haus zuerst anbieten, entschied der BGH am Mittwoch in Karlsruhe. Andernfalls sei die Eigenbedarfskündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 78/10).
Die Entscheidung kam nicht überraschend. Auch wenn es für manche Vermieter schwer nachzuvollziehen ist: Mieter, die in einer fremden Wohnung leben, dürfen sich ebenso auf die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes berufen wie der Eigentümer selbst (Bundesverfassungsgericht, Az. 1 BvR 208/93). Deshalb kann ein Vermieter den Mietvertrag nur kündigen, wenn er dafür einen guten Grund hat.

Bittere Pille für Eigentümer
„Der mit Abstand häufigste Anlass ist nach wie vor die Anmeldung von Eigenbedarf“, weiß Steffen Richter, auf Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt aus München. Was darunter zu verstehen ist, steht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Auf Eigenbedarf kann sich der Vermieter nur berufen, wenn er selbst oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder ein Familienangehöriger die Wohnung zu Wohnzwecken benötigt. Weitere Hürde: Diese Tatsache muss der Vermieter im Kündigungsschreiben genau anführen und sie auch in einem späteren Streitfall beweisen können.
Mieter, die ihre Wohnung gerne behalten wollen, haben also keine schlechten Karten, gegen eine Kündigung vorzugehen.

Die wichtigsten Tricks für den Grabenkrieg mit dem Eigentümer:

Wer zu den Verwandten des Vermieters gehört
Eltern, Kinder und Geschwister zählen zum engen Familienkreis Blut ist dicker als Wasser – diese Regel gilt auch im Mietrecht. Der Eigentümer tut sich noch recht leicht zu begründen, warum er die Wohnung für seine Kinder, Geschwister oder Eltern braucht. Sie genießen als enge Familienangehörige einen besonderen Schutz. Deutlich mehr muss er argumentieren, wenn er seinen Mieter für weitläufige Verwandte oder sonstige „Angehörige seines Haushaltes“ vor die Tür setzen will.
Bei entfernten Angehörigen, etwa Cousins und Cousinen, Nichten oder Neffen, muss „eine rechtliche oder zumindest moralische Verpflichtung des Vermieters zur Gewährung von Unterhalt oder sonstiger Fürsorge ihnen gegenüber hinzukommen, um ein berechtigtes Interesse an der Kündigung zu tragen“ (Landgericht Frankfurt, Az. 2/17 S 196/01, 2-17 S 196/01). Allerdings kann der Hausherr den Auszug seines Mieters auch verlangen, wenn er die Wohnung für Angehörige seines Haushaltes benötigt, die nicht mit ihm verwandt sind. Dazu gehören zum Beispiel Ehegatten, der nicht eheliche Lebenspartner oder Haushalts- und Pflegepersonal, dem sich der Vermieter besonders verbunden fühlt.
In diesen Fällen legt die Rechtssprechung allerdings deutlich strengere Maßstäbe an als beim eigenen Fleisch und Blut. Besteht keine verwandtschaftliche Bindung zu der Person, die in die Wohnung ziehen soll, muss der soziale Kontakt zwischen ihr und dem Vermieter umso enger sein.

Wann der Eigentümer seine Wohnung wirklich benötigt
Wer die Wohnung nur gelegentlich als Quartier braucht, kann sich nicht auf Eigenbedarf berufen Allein die Tatsache, dass ein Eigentümer gerne in seiner Wohnung residieren möchte, genügt nicht, um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu rechtfertigen. Das Gesetz schreibt eindeutig vor, dass der Vermieter die Wohnung „benötigen“ muss. Er muss also einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund nennen, warum er die Räume künftig nicht mehr dem Mieter überlassen kann.
Wann die Gerichte einen solchen Grund akzeptieren, ist allerdings recht unterschiedlich: So musste etwa ein Mieter, der im selben Haus wie der Wohnungseigentümer wohnte, der Frau seines Vermieters Platz machen. Dieser hatte geltend gemacht, er brauche die Räume als Schlafzimmer für seine Gattin. Zwar war die Ehe der beiden völlig intakt. Dennoch sehne sich seine Partnerin zu nachtschlafender Zeit nach etwas Abstand – und vor allem Ruhe. Grund: Der Mann war ein notorischer Schnarcher (LG Koblenz, Az. 14 S 216/98).
Auch wenn sich die familiären Verhältnisse des Vermieters ändern, etwa weil er Kinder bekommt oder seine Kinder ausziehen, er den Arbeitsplatz wechselt oder krank wird, haben Mieter oft schlechte Karten.

Wann Gerichte die Kündigung erlauben
Ein Kind des Vermieters zieht in die Wohnung, weil er sonst befürchtet, dass sich das Kind vom Elternhaus löst (Bundesgerichtshof, Az. RE VIII ARZ 4/87).
Der Vermieter will die Wohnung seiner Tochter zur Verfügung stellen. Sie hat nun die Möglichkeit, eine Familie zu gründen, und kann ihren Kinderwunsch verwirklichen (BVerfG, Az. 1 BvR 665/94).
Der Vermieter will im eigenen Haus wohnen, um die Heizung zu warten und das Haus zu verwalten (BGH, Az. RE VIII ARZ 4/87).
Der Vermieter ist selbst aus seiner Mietwohnung gekündigt worden. Er kauft eine Eigentumswohnung und will dort einziehen (BVerfG, Az. 1 BvR 696/93 und 1 BvR 501/93).
Wohnung und Arbeitsplatz sollen im gleichen Haus sein. Die Geschäftspartner werden positiv von repräsentativer und wohnlicher Umgebung beeinflusst (BVerfG, Az. 1 BvR 2048/93).
Der Vermieter möchte die gekaufte Wohnung als Altersruhesitz nutzen (BGH, Az. RE VIII ARZ 4/87).
Der Vermieter braucht die Wohnung für ein Au-pair-Mädchen, das seine minderjährigen Kinder und seine Schwiegermutter betreut (BGH, Az. VIII ZR 127/08).
Abseits der klassischen Kündigungsgründe kann es für den Vermieter allerdings schwer werden, seinen Eigenbedarf nachzuweisen. Das gilt zum Beispiel, wenn er die Wohnung nur für wenige Monate selbst nutzen möchte (BayObLG, Az. RE-Miet 6/92) oder einmal pro Woche eine Übernachtungsmöglichkeit braucht (LG Berlin, Az. 65 S 48/96). Doch Vorsicht: Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter die Wohnung auf Dauer nutzen will. Im Einzelfall kann daher auch ein vorübergehender Einzug von circa 18 Monaten ausreichen.

Wann sich Richter auf die Seite der Mieter schlagen
Der Vermieter beansprucht einen überhöhten Wohnbedarf. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn seine 18-jährige Tochter alleine in eine 107 Quadratmeter große Wohnung ziehen soll (LG Bremen, Az. 2 S 324/91) oder eine alleinerziehende Mutter mit Kind in eine 7-Zimmer-Wohnung (BVerfG, Az. 1 BvR 308, 336, 356/88).
Zwischen Eigentümer und Mieter besteht ein unbefristeter Vertrag, obwohl der Vermieter bei dessen Abschluss schon wusste, dass er die Wohnung in absehbarer Zeit für seine Kinder braucht und einen Zeitvertrag hätte vereinbaren können (BVerfG, Az. BvR 308, 336, 356/88).
Der Vermieter schiebt den Eigenbedarf nur vor, obwohl er die Wohnung gar nicht für sich oder seine Familie nutzen will (OLG Bayern, Az, RE Miet 2/82).
Rechtsmissbräuchlich ist der Eigenbedarf, wenn im gleichen Haus eine andere oder mehrere vergleichbare Wohnungen leer stehen und der Vermieter dort einziehen könnte. Nur sehr gute Argumente beweisen, warum er ausgerechnet die gekündigte Mieterwohnung benötigt. Allerdings muss die Wohnung in Größe, Lage oder Zuschnitt dem Wunschdomizil ähneln (BVerfG, Az. 1 BvR 416/90).

Wen das Gesetz besonders schützt
Schwangere sind vor einer Kündigung wegen Eigenbedarf geschützt Selbst wenn der Vermieter ein unbestrittenes Interesse daran hat, selbst in seine Wohnung zu ziehen und alle Formvorschriften eingehalten hat, können manche Mieter bleiben, wo sie sind. Das Gesetz räumt ihnen das Recht ein, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Voraussetzung ist, dass der Auszug für den Mieter, dessen Familie oder einen anderen Angehörigen des Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der Mieter kann auch dann in der Wohnung bleiben, wenn er einen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht findet. Liegen solche Härtefälle vor, können die Gerichte die Fortsetzung des Mietverhältnisses für einen angemessenen Zeitraum anordnen. Unter Umständen können dann jedoch die Vertragsbedingungen zulasten des Mieters geändert werden, wenn die Interessen des Vermieters das rechtfertigen.
Um in den Genuss dieser Regelung zu kommen, reicht es allerdings nicht, dass ein Umzug teuer oder unbequem wäre. Auch die Tatsache, dass ein Kind womöglich die Schule wechseln müsste, wird von den Gerichten meist nicht anerkannt. Ein Härtefall liegt allerdings vor, wenn eine Mieterin schwanger ist (LG Stuttgart, Az. 16 S 378/90) oder das Mietverhältnis bereits seit mehr als 30 Jahren besteht oder der Ehegatte des Mieters 80 Jahre alt und fast blind ist, sodass er sich in einer neuen Umgebung nicht mehr zurechtfinden würde (KG Berlin, Az. 8 U 288/03). Auch einen Studenten, der mitten in seiner Diplomarbeit steckt, muss der Vermieter erst einmal zu Ende studieren lassen, bevor er ihn aus der Wohnung wirft (LG Aachen, Az. 7 S 182/84).
Tipp: Eine Vereinbarung im Mietvertrag, in der der Mieter auf das Recht verzichtet, der Kündigung zu widersprechen, ist unwirksam. Es steht dem Mieter jedoch offen, nach deren Zugang einen Mietaufhebungsvertrag mit dem Vermieter zu schließen. Um dabei keine Fehler zu machen, sollten Betroffene einen solchen Kontrakt allerdings immer mit einem Anwalt besprechen.

Was geschieht, wenn die Wohnung verkauft wird
Nicht jede Kündigung ist wirksam. Für den Mieter einer Wohnung ist es zunächst völlig zweitrangig, ob sein Vermieter die Immobilie nach Vertragsschluss selbst verwaltet oder verkauft. Vielfach werden die Eigentümer zwar ein reges Interesse daran haben, ihre Immobilie unvermietet zu verkaufen, da sich auf diese Weise höhere Preise erzielen lassen. „Wenn aber ein Bewohner nicht freiwillig auszieht, bleibt dem Eigentümer keine andere Wahl, als das Objekt mitsamt Mieter zu verkaufen und Abschläge bei seinem Gewinn in Kauf zu nehmen. Der neue Eigentümer tritt dann in das bestehende Mietverhältnis ein; der Vertrag läuft ohne Änderungen weiter. Meldet allerdings der neue Eigentümer zu Recht Eigenbedarf an einer der Wohnungen an oder er kann die gleichen Gründe vorbringen wie sein Vorgänger, muss der betroffene Mieter das Feld räumen. Allerdings darf der neue Vertragspartner erst dann kündigen, wenn er als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen ist.

Aus eins mach zwei
Sonderregeln gelten, wenn der Eigentümer eines Wohnhauses das Objekt in mehrere Eigentumswohnungen aufteilt, die er an unterschiedliche Interessenten verkauft. In diesem Fall kann es sein, dass jede Mietpartei einen anderen, neuen Vertragspartner erhält. Allerdings genießen die Bewohner der betreffenden Wohnung dann einen besonders umfassenden Schutz: Die neuen Vermieter dürfen, auch wenn sie ein berechtigtes Interesse daran haben, die Wohnung selbst zu nutzen, frühestens nach drei Jahren kündigen. In Ballungsgebieten liegt die Frist teils sogar bei bis zu zehn Jahren. Wichtig: Diese Sperrfrist beginnt erst bei Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch und nicht mit dem Abschluss des Kaufvertrages.
Neben dem verlängerten Kündigungsschutz erhält der Mieter zudem ein einmaliges Vorkaufsrecht an der neu entstandenen Eigentumswohnung. Das bedeutet: Sobald ein notarieller Kaufvertrag mit einem Interessenten zustande kommt, muss der Verkäufer dem Mieter den Vertragsinhalt (Kaufpreis etc.) mitteilen. Letzterer kann dann innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Mitteilung in diesen Kaufvertrag einsteigen. Das Vorkaufsrecht ist nur ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen verkauft.
Umgehen können Vermieter diese Pflichten indes aufgrund eines aktuellen BGH-Urteils, wenn sie sich zu einer BGB-Gesellschaft zusammenschließen. Die Richter hatten im Urteilsfall gebilligt, dass die Gesellschaft zugunsten einzelner Gesellschafter Wohnungen wegen Eigenbedarfs gekündigt hat. Dass die Immobilien später zu Wohneigentum umgewandelt wurden, störte das Gericht nicht (Az. VIII ZR 231/08).
Tipp: Um ihre Immobilie unvermietet und damit zu einem attraktiveren Preis verkaufen zu können, bieten Eigentümer ihren Mietern mitunter recht lukrative Aufhebungsverträge an, damit sie freiwillig die Wohnung räumen. Je nach Verhandlungssituation kann der Mieter dabei ein recht gutes Geschäft machen und sich nicht nur die Kosten für den Wohnungswechsel, sondern auch noch eine Art Abfindung sichern. Der Umzug als solcher bleibt ihm dann aber dennoch nicht erspart.



Wo Vermieter Fehler machen:

Wer zu Unrecht aus seiner Mietwohnung vertrieben wurde, kann Schadenersatz verlangen Auch wenn der Vermieter objektiv im Recht ist, kann die Kündigung unwirksam sein. Es gibt immer wieder Wohnungseigentümer, die ihren Mietern in einem schnöden Zweizeiler mitteilen, dass sie „das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum nächstmöglichen Termin beenden“ wollen. In diesen Fällen können sich die Betroffenen erst einmal beruhigt zurücklehnen. Die Kündigungserklärung muss genau darlegen, auf welche Tatsachen der Vermieter seinen Eigenbedarf stützt. Dazu gehören auch Angaben, für wen der Eigenbedarf angemeldet wird und warum er notwendig ist. Außerdem muss die Kündigung schriftlich erfolgen und dem Mieter im Original zugestellt werden.

Auch bei der eigenhändigen Unterschrift machen viele Eigentümer Fehler. Wenn die Person des Vermieters nicht eindeutig zu erkennen ist, ist das Schreiben ebenfalls unwirksam. Eine Kündigung, die lediglich mit „der Hauseigentümer“ oder „der Vermieter“ unterzeichnet ist, entfaltet keine Wirkung.

Selbst wenn die Formalien eingehalten sind, kann sich eine Kündigung noch als unwirksam erweisen – und zwar dann, wenn der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages gewusst hat, dass er die Wohnung über kurz oder lang für sich selbst benötigt. Ein Vermieter darf einem Mieter also keinen Umzug zumuten, wenn er ihn nicht zuvor über die Aussicht aufgeklärt hat, dass die Mietdauer begrenzt sein werde (LG Berlin, Az. 63 S 237/97). Der Vermieter hätte in diesem Fall vielmehr einen Zeitmietvertrag abschließen müssen, um den bereits absehbaren Eigenbedarf abzusichern.

Besitzt der Vermieter neben der Wohnung, die er für sich beansprucht, noch ein weiteres leer stehendes Objekt, muss er es dem Mieter, dem er wegen Eigenbedarfs kündigt, noch während der Kündigungsfrist als neue Heimat anbieten (BGH, Az. VIII ZR 276/02 und VIII ZR 78/10). Tut er das nicht, ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Diese Pflicht bezieht sich allerdings nur auf Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage. Auch muss der Vermieter keine Alternativwohnung reservieren, wenn diese erst nach Ablauf der Kündigungsfrist frei wird (BGH, Az. VIII ZR 292/07).


Anspruch auf Schadenersatz
Zieht der Mieter wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs aus der Wohnung aus, kann er von seinem ehemaligen Vertragspartner Schadenersatz verlangen. Der Vermieter muss in diesem Fall für Umzugs- und Maklerkosten aufkommen, aber auch die Differenz zu einer womöglich höheren Miete der neuen Wohnung ausgleichen. Dasselbe gilt, wenn ihn der Vermieter nicht darüber informiert, dass der geltend gemachte Eigenbedarf zwischenzeitlich wieder entfallen ist. Oder wenn er den Eigenbedarf nicht im Kündigungsschreiben angegeben, sondern nur mündlich begründet hat (BGH, Az. VIII ZR 231/07). Allerdings muss der Mieter beweisen, dass die Eigenbedarfskündigung nur ein Täuschungsmanöver war, um ihn aus der Wohnung zu bekommen (BGH, Az. VIII ZR 368/03).