Wohnungseigentum » Vergütung für einen Verwalter

Am Wochenende erzählte mir eine Bekannte, die sich gerade eine Eigentumswohnung gekauft hat, dass man einen Verwalter gefunden hat, der für 25,00 € pro Wohnung und Monat die gesamte Verantwortung trägt und die komplette Verwaltung übernimmt. Es entstehen keine weiteren Kosten, egal welche Aufgaben 'zusätzlich' anfallen. Außerdem bekommt der Verwalter nur einen Vertrag für 1 Jahr. Danach wollen die Eigentümer dann aus Kostengründen wieder selber weitermauscheln, was sie dem Verwalter wohl nicht gesagt haben. Man sucht im Prinzip jemand, der die Aktenlagen in Ordnung bringt, damit man z. B. mit der Bank keinen Ärger bekommt. Eigentümer ist den Eigentümern 300,00 €/Partei pro Jahr schon zu teuer. Schließlich hat ein Verwalter ja nichts zu tun, weil man sowieso alles selber besser kann. Man will jetzt auch noch einen Beirat bestellen, der aus 2 Personen bestehen soll (bei 5 Eigentümern), der dann dem Verwalter so viel Arbeit wie möglich abnehmen soll. Der Verwalter bekommt die fertigen 'Projekte' dann nur noch zur Umsetzung übergeben, aber er ist natürlich in der Haftung.

Dazu muss man noch wissen, dass es in dem Haus (3 Einheiten) bisher noch keinen Verwalter gegeben hat, bisher in den letzten Jahren auch keine Abrechnungen erstellt wurden. Außerdem macht dort jeder was er will. Es scheint auch nicht klar zu sein, was Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist. Außerdem hat auch wohl die Bank schon versucht, das Hausgeldkonto zu kündigen, da es eben keine den Gesetzen genügende Verwaltung gibt. Das Hausgeld ist ebenfalls deutlich zu niedrig, weil es bisher danach ging, was sich die Eigentümer noch leisten können. Jetzt stehen wohl größere Reparaturen ins Haus und jeder Eigentümer meint, selber Angebote einholen zu können und zu bestimmen können, wer den Auftrag bekommt. Einen Wirtschaftsplan oder ähnliches gibt es nicht. Für mich klingt das nach sehr viel Ärger.

Deshalb interessiert es mich, ob Ihr glaubt, dass man unter diesen Umständen zu einem derzeit günstigen Preis einen sachkundigen Verwalter bekommt. Mir persönlich sind deutlich höherer Preise für die Verwaltung von WEG bekannt. Das Objekt liegt übrigens nicht in einem strukturschwachem Gebiet, so dass sich darauf geringe Preise gründen ließe. Daher glaube ich nicht, dass der Verwalter das leisten kann, was er zugesagt hat.

LG
Judy

Zitat von Judy

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Am Wochenende erzählte mir eine Bekannte, die sich gerade eine Eigentumswohnung gekauft hat, dass man einen Verwalter gefunden hat, der für 25,00 € pro Wohnung und Monat die gesamte Verantwortung trägt und die komplette Verwaltung übernimmt. Es entstehen keine weiteren Kosten, egal welche Aufgaben 'zusätzlich' anfallen.
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Schließlich hat ein Verwalter ja nichts zu tun, weil man sowieso alles selber besser kann. Man will jetzt auch noch einen Beirat bestellen, der aus 2 Personen bestehen soll (bei 5 Eigentümern), der dann dem Verwalter so viel Arbeit wie möglich abnehmen soll. Der Verwalter bekommt die fertigen 'Projekte' dann nur noch zur Umsetzung übergeben, aber er ist natürlich in der Haftung.
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Deshalb interessiert es mich, ob Ihr glaubt, dass man unter diesen Umständen zu einem derzeit günstigen Preis einen sachkundigen Verwalter bekommt. Mir persönlich sind deutlich höherer Preise für die Verwaltung von WEG bekannt. Das Objekt liegt übrigens nicht in einem strukturschwachem Gebiet, so dass sich darauf geringe Preise gründen ließe. Daher glaube ich nicht, dass der Verwalter das leisten kann, was er zugesagt hat.
LG
Judy

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Hallo Judy,

wenn die Eigentümer es von dem Verwalter schriftlich haben, dass er "die gesamte Verantwortung" trägt, so sollte man als erstes prüfen, wofür er "Verantwortung" übernommen hat. Ich gehe davon aus, dass er für eine dem WEG entsprechende Verwaltung die "Verantwortung" übernommen hat.

Das hört sich gut an, ist jedoch nichts, was nicht bereits zu jeder Verwaltung gehört.

Was die Eigentümer in diese Worte (mehr als Worte wird es nicht geben) hinein interpretieren und wie es tatsächlich gemeint ist, wird im Zweifel später ein Gericht klären.

Wenn der Beirat (Beschluss der Eigentümerversammlung) nur aus zwei Personen besteht, entspricht dieser Beschluss nicht der BGH-Rechtsprechung und damit vermutlich auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Andererseits sollen ja wohl die Beiräte die Arbeit machen. Wenn der Verwalter nur noch "fertige" Projekte umsetzen soll, würde ich als Verwalter darunter bei einer Reparatur verstehen, dass die Beiräte die Angebote eingeholt haben und bereits entschieden ist, welcher AN den Auftrag erhält. Hoffentlich mit Beschluss der Eigentümer, ansonsten würde ich als Verwalter auch nur den Auftrag formulieren und diesen durch die Beiräte erteilen lassen.

Man kann also als Kurzzeitverwalter die Haftung auf Dritte verlagern. Ob der Verwalter allerdings ausreichend fachlich qualifiziert ist, steht auf einem anderen Blatt. Jedoch ist bei nur drei Einheiten (und Kopfstimmrecht) auch bei zwei Beiräten immer ein Mehrheitsbeschluss gegeben. Vier Wochen nach "Beschlussfassung" wäre dieser Bestandkräftig oder aber vom "Nicht-Beirat" angefochten. Aber der Verwalter muss auch diesen Beschluss so lange umsetzen, bis er für kraftlos oder nichtig vom Gericht erklärt wurde.

Volker

Hallo Volker,

danke für Deine Antwort.

Wie gesagt, in dem Objekt ist alles total chaotisch. Im Prinzip gibt es viele 'schlaue' Leute, die teilweise noch nie etwas vom WEG-Gesetz gehört haben. Derzeit läuft es wohl so ab, dass es eigentlich nichts schriftliches gibt, der derzeitige Verwalter (ein Eigentümer) das auch wohl nur macht, weil ja irgendwer das Konto verwalten muss. Als es jetzt richtig Ärger gab, stand diese Person mit dem Krempel vor der Tür eines anderen Eigentümers, weil der mit der Verwaltung nicht einverstanden war. Z. B. wurden Fehlbeträge beim Wassergeld einfach vom Hausgeld bezahlt, ohne eine Abrechnung vorzunehmen. So ist man dann auch zur Bank marschiert und hat mitgeteilt, dass man das jetzt nicht mehr macht, sondern Herr/Frau XY und die Kontovollmacht soll entsprechend umgeschrieben werden. XY wusste aber gar nichts von dem Vorgehen, sondern hat davon durch einen Zettel im Briefkasten erfahren und war damit überhaupt nicht einverstanden. Da hat die Bank natürlich auch nicht mitgespielt. Wie gesagt, bisher alles sehr chaotisch und es darf nichts kosten.

Dem neuen Verwalter hat man einfach irgendeinen Ordner gegeben. Als er zum Vorstellungsgespräch bei einem Eigentümer da war, hat er da durchgeblättert und gemeint, dass alles okay war. So eindeutig kann es aber nicht gewesen sein, da schon das Bestehen einer Gebäudeversicherung nur schwer herauszufinden war als meine Bekannte die Versicherung für ihren persönlichen Kreditantrag bei der Bank benötigt hat. Sie ging seinerzeit sogar soweit, dass wohl keine Versicherung bestehen würde. Ebenso scheint es nicht richtig geklärt zu sein, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Der 'neue' Verwalter hätte sich auf kleine WEG-Verwaltungen spezialisiert und würde es mal so eben machen. Er wäre schließlich Kaufmann der Wohnungswirtschaft. Daher zweifele ich persönlich an der Seriösität. Ich selber mache genau aus diesem Grunde kein WEG. Normale Mietverwaltung reicht für Ärger völlig aus. Wenn sich dann noch die Eigentümer in den Haaren liegen und jeder alles besser weiß, hat der Verwalter in meinen Augen absolut keine Chance. Außer einem Haufen Ärger, weil jeder macht was er will, bringt so eine Verwaltung nichts. Später hat man dann noch den Ärger, dass man nicht entlastet wird, weil man ja nicht gemacht hat, was die Gemeinschaft wollte, weil es eben gesetzlich so nicht gedeckt war.

Da geht es ja schon los, dass jeder meint eine Eigentümerversammlung einberufen zu können, weil ihm ein Pups quer sitzt. Da wird der derzeitige Verwalter überhaupt nicht gefragt, sondern kriegt es auch nur per Brief mitgeteilt. Irgendwelche Beschlüsse scheint es da auch nicht zu geben. Protokolle von bisherigen Versammlungen gibt es auch nicht. Daher kann ich mir nicht vorstellen, dass ein erfahrener Verwalter das für so wenig Geld macht. Angeblich hat er das Angebot in dieser Form schriftlich abgegeben. Ein Kollege war zwar noch günstiger, hat aber eine Liste vorgelegt, wofür man dann noch extra bezahlen muss. Das war dieser Gemeinschaft dann schon zu teuer. Schließlich würde man den Verwalter ja nicht dafür bezahlen wollen, dass er eine Eigentümerversammlung einberuft und leitet. oder mal einen Brief schreibt. Das kann man ja alles deutlich billiger selber ...

Sichere Angebote bekommt der Verwalter nicht. Derzeit geht es da so, dass ein Eigentümer z. B. meint, der Hof muss neu gepflastert werden. Dann holt er bei seinem Haus- und Hofhandwerker ein Angebot ein und sagt einem anderen Eigentümer, dass der Hof gemacht werden soll und er schon ein Angebot hat. Der nächste Eigentümer mag den Handwerker nicht und holt seinen Favoriten. Der Dritte beginnt dann einfach selber, den Hof aufzunehmen, weil man das ja alles billiger selber machen kann. Das Ergebnis ist, dass die Eigentümer inzwischen untereinander total zerstritten sind. Nur aus den Erzählungen meiner Bekannten hat der neue Verwalter jetzt schon mein Mitgefühl. Ob der weiß, worauf er sich einlässt? Übrigens hat er bisher auch nur zu einer Eigentümerpartei Kontakt gehabt. Dem zweiten Eigentümer ist es egal, wer es macht, Hauptsache billig und der Dritte (der jetzige 'Verwalter') will eigentlich so weiterwurscheln und kein Hausgeld mehr bezahlen, weil er verkaufen will. O-Ton: Dann hätte man ja kein Interesse mehr an Instandsetzungen.

LG
Judy

Hallo Judy,

ich danke für die Schilderung. So habe ich mir das auch vorgestellt.

Ganz spitzfindig gesehen, kann bei einer 3er Gemeinschaft jeder eine ETV einberufen. Der "Verwalter" hat sich angeblich geweigert, auf seinen Antrag hin eine ETV einzuberufen und schon hat der Beirat das Recht tätig zu werden. Falls es keinen Beirat gibt, soll auch der einzelne Eigentümer (bzw. lt. WEG mind. ein Viertel der Eigentümer) berechtigt sein, eine ETV einzuberufen.

Der Verwalter mit dem Katalog der Einzelvergütungen für besondere Tätigkeiten ist vermutlich Mitglied beim BFW. Diese empfehlen eine entsprechende Vertragsgestaltung.

Wenn es keinen Beschluss über die Bestellung des bisherigen Eigentümer als Verwalter gibt, sollte deine Bekannte einen Antrag bei Gericht zur Bestellung eines Notverwalters stellen. Ggf. auch den Antrag, dass dieser die "Vergangenheit" entsprechend dem WEG abrechnet.

Volker

Hallo Volker,

ja, Dein Vorschlag wäre der vernünftige Weg.

Leider ist der Mann meiner Bekannten der Meinung, dass man das ja auch alles viel besser und billiger alleine kann. Nach den Erzählungen habe ich so das Gefühl, dass bei allen Eigentümern das Geld recht knapp ist und man auf Teufel komm raus sparen will. Da ist dann jedes Mittel recht, es darf nur nichts kosten. Außerdem ist meine Bekannte ja an einer Abrechnung der Vorjahre nicht interessiert, da man selber nicht betroffen ist. Das war der O-Ton auf meinen Hinweis, was mit der Abrechnung der Vorjahre ist. Was soll man dazu noch sagen? Dass im Prinzip eine Abrechnung auf die nächste aufbaut, hat sich bis zu denen noch nicht rumgesprochen. Da wurde dann auch eine Nachzahlung für Wasser einfach vom Hausgeldkonto genommen, weil das ja bezahlt werden muss und es keine Abrechnung gibt. Schließlich hätte ja jeder eine Vorauszahlung gezahlt. Wenn die nicht reicht, Pech gehabt. Dann muss das eben die Gemeinschaft zahlen. Ich sage Dir, wenn Du das hörst, wird einem nur noch übel bei so viel Blauäugigkeit. Daher frage ich mich wirklich, welche vernünftige Verwalter sich so ein Chaos freiwillig antut.

Einen Beirat gibt es natürlich nicht. Das soll jetzt ja erst werden und meine Bekannte und ihr Mann wollen sich das unter den Nagel reißen - anders lässt es sich nicht ausdrücken. Daher will man ja auch nur 2 Personen im Beirat, was zwar nicht zulässig ist, aber die Dame meint, dass sie da ein Schlupfloch gefunden hat, obwohl sie rechtlich in dieser Hinsicht keine Vorbildung oder Kenntnis hat. Man ist als Letztes eingezogen und mischt jetzt erst mal richtig den Laden auf. Man meint, dass man das Sagen hätte. Mir tut der Verwalter schon jetzt leid. Wenn der nicht fähig und durchsetzungsstark ist, hat der hinterher einen Haufen Probleme an der Backe, weil er für alles mögliche haftbar gemacht werden wird. Man versucht es jedenfalls. Die Bekannte gehört auch zu der Sorte Mensch, die auf Dauer mit jedem Ärger bekommen ...

LG
Judy

Hallo Judy,

du hattest bisher von einer dreier WEG gesprochen. Wenn der Bekannten und ihrem Mann eine der drei Wohnungen gehört (vermutlich zur ideellen Hälfte), dann sind beide jedoch nur ein Wohnungseigentümer im Sinne des § 29 WEG.

Das "Schlupfloch" ist vermutlich die Frage der Beschlussanfechtung. Wenn der Beschluss der Verwaltungsbeiratsbestellung nicht angefochten wird, wird der Beschluss gültig.

Hinweis: nachfolgende Änderung am 30.01.2011:

Der BGH (Aktenzeichen V ZR 126/09) hat sich dahingehend geäußert, dass ein von der Zahl "drei" abweichender Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Der darauf nicht hinweisende Verwalter setzt sich also zusätzlich einem Kostenrisiko aus der Beschlussanfechtung aus.

Ein Verwaltungsbeirat muss jedoch nicht von den Eigentümern bestellt werden. Die Tätigkeit des Beirats kann auch von den Eigentümern selbst wahrgenommen werden.

Vom Beirat zu unterscheiden ist die Einrichtung von Sonderausschüssen für bestimmte Aufgaben. Diese können durch Mehrheitsbeschluss geschaffen werden. Auch mit einer beliebigen Anzahl von Mitgliedern. Aber auch die Einrichtung eines Sonderausschusses muss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Volker

Hallo Volker,

vielen Dank für die Ergänzung. Ja, meiner Bekannten und ihr Mann gehört eine Wohnung. Ich nehme auch an, dass das je zur ideellen Hälfte ist. So genau erzählt sie mir das auch nicht. Bei der zweiten Wohnungen dürften ähnliche Verhältnisse sein, die dritte Wohnung gehört einer Person alleine und ist vermietet. Die beiden anderen Wohnungen werden von den Eigentümern bewohnt. Meine Bekannte sieht das so, dass sie beide für eine Wohnung jeweils 1 Stimmrecht haben - also 2 Stimmen für ihre Wohnung. Damit meint sie ja auch immer die Mehrheit zu haben. Der 'neue' Verwalter hat sie darin auch wohl bestärkt. Wie gesagt, dort ist alles sehr verworren. Ein erfahrener Verwalter würde wohl die Gefahr erkennen und die Finger davon lassen.

Bei der Größe ist ein Beirat ja wohl gar nicht unbedingt nötig. So würde ich darauf verzichten. Ich vermute, dass es meiner Bekannten nur darum geht, Macht zu bekommen und bestimmen zu können. Sie will Kontovollmacht haben, Handwerker alleine beauftragen, Versicherungen abschließen etc. Eben alles, was ein alleiniger Eigentümer darf. Dass man bei einer WEG nicht seinen Kopf durchsetzen kann, hat sich bis zu ihr noch nicht rumgesprochen bzw. will sie nicht verstehen. Daher soll sie machen, was sie möchte. Sie meinte ja auch, dass man den Beirat einfach minimieren kann, weil es eben so wenige Eigentümer gibt. Hätte sie angeblich im WEG-Gesetz gelesen. Da ist echt Hopfen und Malz verloren. Es gibt eben beratungsresistente Menschen, die erst auf die Nase fallen müssen.

LG
Judy