Was passiert wenn der Mieter, zum selbstgekündigten Termin 30.04.2011, nicht auszieht? Was kann ich unternehmen?

Meine insolvente Mieterin hat den Mietvertrag termingerecht zum 30.04.2011 selbst gekündigt!
Was ist, wenn sie aus irgendeinem Grund nicht auszieht?

Folgende Passus, von der Mieterin unterschrieben, befindet sich im Mietvertag:
§ 12 Kündigung
1. Auf die Kündigung des Mietvertrages finden die Vorschriften der §§ 573 ff BGB Anwendung. Die Kündigung hat in schriftlicher Form zu erfolgen.

2. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach der Kündigungsfrist, über das Mietende hinaus fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. Die entsprechende Vorschrift des BGB findet insoweit keine Anwendung.

Wer weiß weiter? Vielen Dank für Eure Hilfen!
Ja und wenn ich einfach das Schloß austausche und die Miterin kann nicht mehr in die Wohnung?
Gruß hexer1940

Hallo Hexer1940,

du kannst den Eingang der Kündigung der Mieterin bestätigen und in der Bestätigung noch einmal die Klausel des § 12 Nr. 2 wiederholen. Damit kannst du etwaige Zweifel an der Wirksamkeit der Klausel ausschließen.

Ansonsten abwarten, ob spätestens in der ersten Aprilhälfte auf einen Umzug hindeutende Aktivitäten erkennbar werden.

Falls die Mieterin Schönheitsreparaturen ausführen muss (Achtung: setzt wirksame Vereinbarung voraus), kannst du auf die Ausführung dieser Arbeiten bis spätestens zur Übergabe bereits jetzt hinweisen. Falls Klausel jedoch unwirksam ist, keine entsprechende Aufforderung abgeben. Ansonsten gibt es später evtl. Probleme mit ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters.

Gibt es im Mietvertrag eine Regelung, zu welchen Zeiten eine Übergabe stattfinden soll? Der 30.04. ist ein Sonnabend, da wird üblicherweise nicht gearbeitet; falls du also unabhängige Zeugen bei der Übergabe benötigst, solltest du rechtzeitig mit diesen freie Termine abstimmen.

Zur Vorbereitung der Übergabe empfiehlt sich eine Vorbesichtigung der Wohnung spätestens in der 15. KW. Dabei können dann auch evtl. Problemkreise besprochen werden.

Das Schloss solltest du in keinem Fall austauschen bevor die Wohnung zurück gegeben worden ist.

Volker

Hallo Zusammen,
wer weiß weiter?
Die „Insolvente-Mieterin“ verweigert jegliche Besichtigung der Wohnung zur Mängelbehebung sowie zur Besichtigung der evtl. Nachmieter!
Sie teilte mir mit, dass sie sich nicht an „Recht + Ordnung“ halten will! Aber im gleichen Schreiben teilt sie mir mit, dass Sie den Mietvertrag vom DMB auf Richtigkeit überprüfen lassen will!?! Ist die noch ganz frisch?
Seit Winterbeginn (Nov. 2010) lüftet sie nicht mehr die Wohnung! Auf Schimmel + Feuchtigkeit angesprochen, teilt sie mir mit, „wenn Schimmel + Feuchtigkeit in der Wohnung ist, dann liegt dies nur an den „alten, undichten Küchen- und Badezimmerfenstern!“ Seit neun Monaten wohnt sie dort oben, hat aber nie etwas über „undichte Fenster“ geäußert! Die Fenster sind absolut dicht, nun alt ist ja keine Schande!
„Man wird alt wie ´ne Kuh, lernt aber immer noch dazu!“
Ich weiß im Moment nicht weiter! Und wer von Euch weiß weiter?
Vielen Dank
Gruß
hexer1940

Hallo Hexer 1940,

sind dir schriftlich Mängel angezeigt worden? Oder weshalb willst du Mängel beheben lassen? Gibt es Mietinteressenten?

Wenn ich es richtig verstanden habe, liegt dir zumindest ein Schreiben vor, in dem die Mieterin dir Zutritt zur Wohnung (zu welchem Termin und welchem Zweck auch immer) verweigert.

Dann bleibt dir nur eine einstweilige Verfügung bei Gericht zu beantragen, nach der dir zu dem und dem Zweck dann und dann Zutritt zur Wohnung zu gewähren ist. Ggf. muss auch angegeben werden, ob Dritte dabei sind. In jedem Fall unter Mitwirkung eines Anwalts tätig werden.

Wenn die Fenster dicht sind und es zu Schimmel (aufgrund Mieterverhalten) kommt, muss der Vermieter als erstes beweisen, dass es keine baulichen Mängel gibt. Erst dann wäre es Angelegenheit des Mieters, zu beweisen, dass sein Heiz- und Lüftungsverhalten korrekt war.

Beweis, dass keine baulichen Mängel vorliegen, wirst du derzeit nur mit Gutachten führen können. Dazu muss ein Beweisverfahren bei Gericht beantragt werden. Da die Mieterin jedoch insolvent ist, lohnt sich das nicht. Das Geld kannst du besser verwenden, die Wohnung anschließend zu sanieren. Vermutlich lohnt auch die einstweilige Verfügung nicht, da es einerseits gewisse Zeit braucht, bis die Gerichte entscheiden und andererseits die Kosten auch bei dir hängen bleiben.

Auch wenn es ein schwacher Trost ist, mach Druck in der Form, dass die Mieterin wirklich in 6 Wochen draußen ist.

Volker

Hallo Volker,
die Mieterin hat mir, weil ich sie darauf hinwies, dass sie seit Nov. 2010 nicht mehr gelüftet hat und Schimmel in die Wohnung kommen könnte, dass das Küchenfenster und die Badezimmerfenster alt und undicht seien und daher Schimmel in die Wohnung kommt!
Hier habe ich ihr widersprochen und sie gebetenn mich in die Wohnung zur Mangelbesichtigung zulassen! Nun ich warte noch auf ihre Antwort. Ja, es gibt Mietinteressenten! Aber dies interessiert Sie `nen Feuchten! Auch hier warte ich auf eine Aussage zur Terminbesichtigung!
Ich muss es wohl hinnehmen, dass diese Pfl. sich so verhalten darf. Da verliert man wirklich die Lust zu vermieten!
Gruß hexer1940

Hallo Hexer1940,

hinnehmen musst du gar nichts. Die "Bitten" musst du beweisen können. Daher nichts nur mündlich machen. Schriftlich und auch beweisen können, dass das Schreiben zugegangen ist. Im Schreiben mehrere Termine zur Besichtigung nennen und auffordern, innerhalb einer kurzen Frist von wenigen Tagen einen der Termin zu bestätigen oder einen anderen Termin vorschlagen, zu dem die Besichtigung möglich ist. Letzteres jedoch nur, wenn die Mieterin z.B. berufstätig ist und daher auf die Abwesenheit Rücksicht zu nehmen ist.

Besichtigungszeiten sollten daher bereits im Mietvertrag vereinbart werden. Angemessen dürften ein bis zwei Besichtigungen je Woche sein.

Wenn du wegen Mietinteressenten nicht in die Wohnung kommst, bleibt dir nur die gerichtliche Hilfe. Die Mieterin macht sich zwar schadenersatzpflichtig, jedoch kannst du den Schadenersatz nicht realisieren. Das nennt der Richter dann "Verwirklichung des Vermieterrisikos".

Wenn die Fenster tatsächlich undicht sind, wird sich selten Schimmel bilden. Durch die Fugen wird die Luftfeuchtigkeit mit der Raumwärme entweichen. Dann kann kein Schimmel entstehen. Wenn, dann aufgrund von baulichen Mängeln. Wichtig ist auch, ob die Mieterin auf das Heiz- und Lüftungsverhalten bei Wohnungsübergabe oder Mietvertragsabschluss nachweisbar hingewiesen worden ist. Ansonsten sind die Richter schnell beim "Mitverschulden" des Vermieters.

Volker

Hallo Volker,
vielen dank für Deine Hinweise. Im Grunde mache ich schon alle schriftlich.
Vielen Dank Gruß hexer1940

Hallo hexer1940,

ich will Dir ja nicht den Mut nehmen, aber stell Dich schon mal darauf ein, dass Du Dich noch sehr lange mit dieser Mieterin rumschlagen darfst. Da sie Hartzlerin ist, findet sie nicht so leicht eine neue Bleibe, was sie wahrscheinlich jetzt bemerkt hat und deshalb so reagiert Außerdem dürfte sie in der Gegend bekannt sein, da es Dir mit ihr bestimmt nicht alleine so geht und sie schon eine Vorgeschichte haben dürfte.

Stell Dich also darauf ein, dass sie Dich nicht in die Wohnung lässt, egal, was Du versuchen wirst und auch nicht ausziehen wird. Da hilft nur ein guter Anwalt und der schnelle Gang zum Gericht, wenn sie nicht auszieht, um ein Räumungsurteil zu bekommen. Auf den Räumungskosten wirst Du auch noch hängen bleiben und von den Schäden in der Wohnung sprechen wir erst gar nicht. Wundere Dich nicht, wenn plötzlich keine Armaturen mehr vorhanden sind ... Das ist doch heute leider gang und gäbe.

Ich drücke Dir fest die Daumen, dass es nicht so heftig werden wird, wie ich befürchte. Allerdings spricht Vieles dafür.

LG
Judy