Winterdienst - keine Übertragung auf Mieter mit der Hausordnung

Hallo Vermieter,

auch wenn der Winter vermutlich vorbei ist, eine der vielen Entscheidungen der Gerichte zum Thema unangemessene Benachteiligung (des Mieters) und überraschende Klauseln.

Sofern entsprechende Regelungen in den Hausordnungen verwendet werden, sollte versucht werden, mit den Mietern eine Vertragsänderung zu erreichen. Zumindest bei Neuverträgen kann eine Änderung der Hausordnung vorgenommen werden. Soweit damit für Bestandsmieter ausschließlich Veränderungen zu deren Gunsten vorgenommen werden, kann auch für diese Mieter die Hausordnung geändert werden.

Volker

Zitat

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Der Vermieter kann grundsätzlich den Winterdienst auf seinen Mieter abwälzen. Dieses hat das Amtsgericht Köln am 27. Januar 2011 (Az. 210 C 107/10) ausdrücklich bestätigt. Im entschiedenen Fall reichte es jedoch nicht, der Mieter musste nicht tätig werden, da die Vereinbarung nicht im Mietvertrag stand.

In einer vom Vermieter vorgegebenen Hausordnung war im Abschnitt "Reinigung und Pflege" geregelt, dass nur der Erdgeschossmieter für das Freihalten der Bürgersteige und der Hauszugänge von Eis und Schnee und das Streuen bei Glätte zuständig sein sollte. Der derzeitig dort wohnende Mieter beantragte aus gesundheitlichen Gründen beim Vermieter die Befreiung vom Winterdienst. Der Vermieter lehnte dieses ab. Daraufhin ließ der Mieter die Regelung gerichtlich überprüfen.

Das Kölner Amtsgericht entschied, dass der Vermieter die ihm obliegende Pflicht nicht auf Grundlage der Hausordnung auf den Mieter abwälzen konnte. Diese war (zumindest für den Winterdienst) nicht wirksamer Bestandteil des Mietvertrages geworden. Wegen der möglichen Haftung, beispielsweise für körperliche Schäden von Passanten, muss eine solche Regelung ausdrücklich im Mietvertrag getroffen werden. Die Reglung in der Hausordnung ist für einen Mieter überraschend. Wegen des erhöhten Haftungsrisikos eines Mieters muss eine Übertragung des Winterdienstes klar und eindeutig im (Haupt-)Mietvertrag geregelt werden.

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Nüchtern gesehen soll man doch gleich sagen: Lieber Vermieter, dummerweise hast Du ein Haus, was Du vermietet hast. So sorge bitte auch dafür, dass Du den Winterdienst für Deine Mieter machst.

So langsam frage ich mich wirklich, wann es ein Ende mit dem Mieterschutz hat. Jeder klardenkende Mensch weiß, dass man im Winter Schnee beseitigen muss, wenn es geschneit hat. Allerdings halte ich persönlich die Regelung mit nur dem Mieter im Erdgeschoss für ungerecht und habe es auch bei meinen Mietern so geregelt, dass jeder in einer anderen Woche dran ist. Jedes Jahr gibt es einen neuen Plan, wer wann mit welchen Reinigungspflichten dran ist. Wer nicht da ist, muss selber für Vertretung sorgen. Bisher funktionierte das auch sehr gut. Ist diese Regelung, die ich auch als Anlage zum Mietvertrag gemacht habe, dann auch hinfällig?

Wie gesagt, das steht nicht irgendwo im Kleingedrucktem, sondern der Mieter erhält mit dem Vertrag einen Plan, wo erklärt ist, wie, was, wann gereinigt werden muss und auf einem zweiten Blatt die Kalenderwochen und welcher Mieter dann zuständig ist. Das ist auch eindeutig als Anlage zum Mietvertrag gekennzeichnet.

LG
Judy