Allgemeines Mietrecht » Mieterauszug vor einer fristlosen Kündigung;

Hallo und guten Tag zusammen,

meinem Mieter habe ich, nach einer Abmahnung wegen permanenter Lärmbelästigung, fristgerecht zum 31.12.2011 gekündigt. Nun wollte der Mieter von mir am 26.10.2011 schriftlich bestätigt haben, dass er zum 31.10.2011 auszieht kann und somit der Mietvertrag zwischen uns zum 31.10.2011 endet. Dies habe ich ihm nicht schriftlich oder mündlich bestätigt!
Nun geht er zum RA und schreibt mir eine fristlose Kündigung wegen angeblicher Körperverletzung, die mir aber erst am 31.10.2011, 15.30 Uhr zugeht, nachdem der Mieter bereits ausgezogen ist.Der Körperverletzung wurde mit RA widersprochen und ist auch mit Zeugen. belegt.
Nun passiert folgendes. Mieter zieht am 31.10.2011 mit Möbelspedition aus, fährt am 31.10.2011 geg. 13.00 mit Spedition fort, nachdem alles verladen war.
Und nun gegen 15.30 Uhr, gleicher Tag finde ich die fistlose Kündigung im Briefkasten, mit Vermerk: per Bote. Dieser Bote war mein Mieter!
Fragen: a) wielange gilt eine Frist zu einer fristlosen Kündigung? b) ab wann gilt eine Kündigung als zugegangen, wenn sie im Briefkasten ankommt oder der Empfänger sie zur Kenntnis oder aus dem Briefkasten nimmt? c) kann eine fristlose Kündigung eigentlich nach vollendetem Auszug noch rechtliche Wirkung haben?
Also für Eure Antworten bedanke ich mich im Voraus,
Gruß hexer1940

Hallo Hexer,

erst mal vorab: Sei froh, dass Du diesen Mieter los bist! Hoffentlich ist die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand.

Aber nun zu Deinen Fragen:
Wie das Wort schon sagt, heißt fristlos ohne Frist, d. h. sofort. Als zugestellt gilt der Moment, wo das Schreiben in Deinem Briefkasten landet, da der Sender keinen Einfluss darauf hat, wann Du Deinen Postkasten leerst. So könnte man ja auch z. B. beim Arbeitsrecht Kündigungen vermeiden, wenn man einfach seinen Briefkasten nicht leert. Ein Auszug bewirkt ja nicht, dass der Vertrag endet. Daher ist meiner Meinung nach, eine fristlose Vertrags kündigung auch nach Auszug möglich. Somit ein geschickter Schachzug Deines Mieters, um so vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen. Der trennt sich nicht zum ersten Mal von einem Vermieter, wenn er gleich so einen Weg einschlägt! Wer der Bote war, ist nicht wichtig. Wichtig ist nur, dass eine Person später vor Gericht bezeugt, dass sie Dir das Schreiben zugestellt hat. Ob es tatsächlich so war, lässt sich kaum beweisen. Darauf würde ich auch nicht eingehen.

Hat denn eine Körperverletztung stattgefunden bzw. hast Du mit Deinem Mieter überhaupt an dem fraglichen Tag gesprochen? Ansonsten kann man Dir nur raten, schnellstens ebenfalls zum Anwalt zu gehen und die Sache durch ihn klären zu lassen. Es kann ja auch noch sein, dass der Mieter wegen der Körperverletzung Schmerzensgeld will. Da würde ich sehr schnell und nicht ohne anwaltliche Hilfe reagieren. Hier scheinst Du es mit einem sehr ausgeschlafenen Gegner zu tun zu haben. Daher ist Vorsicht die Mutter der Porzellankiste. Hast Du Zeugen für das Gespräch am 26.10., wo Dein Exmieter den Wunsch nach vorzeitiger Vertragsauflösung geäußert hat und Du dem nicht zugestimmt hast. Damit ist es eindeutig, weshalb es jetzt diesen Vorwurf der Körperverletzung gibt. Zufälle gibt es ...

LG
Judy

Hallo Judy,
der Mieter, kurz "DS" (denk Dir was) wohnte nach Einzug 28.08.2011, 4 Wochen in der Wohnung und hatte in dieser Zeit nur Lärm gemacht, wie Türen und Fenster zuknallen, trampeln auf dem Laminatboden und permanent den Bass / Subwoofer voll aufgedreht. "DS" bekam eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung wenn er den Lärm nicht einstellt.
Es half nicht und so bekam er am 03.10.2011 die Kündigung zum 31.12.2011! Ich führte auch ein Lärmprotokoll und erstattete Anzeige beim Ordnungsamt gegen "DS" wegen permanenter Lärmbelästigung.
Zur Körperverletzung, ist nur "an den Haaren" herbei geholt.
Am 15.10.2011, 17.00 Uhr kommt "DS" zur Treppe runter, meine Frau und ich stehen unten vor der Treppe, ich links ca. 20 cm vor der Haustür und meine Frau links neben mir. Ich sprach "DS" an, wann er denn endlich Ruhe geben wolle. Er antwortete nicht. "DS" zwängte sich nur durch die Tür durch und blieb mit einem Bein / Hose an der Tür hängen! Dies nennt sich bei "DS" dann Körperverletzung!
Nun, ich habe einen Anwalt eingeschaltet, der auch schon entsprechend reagiert und die Forderungen wie "umfangreiche Renovierung" (1 Zimmer gestrichen) Rest nur ausgebessert mit Austupfen und "Umzugskosten" (eingezogen mit Kumpels und Mietwagen) zurück gewiesen hat.
Nun mein RA hat der Gegenseite mitgeteilt, dass die "fristlose Kündigung" des Mietverhältnisses unwirksam ist und auch keine Folgeansprüche entstehen lassen kann, Ansprüche zurückgewiesen. Hiernach endet das Mietverhältnis am 31.12.2011 und Miete und NK müssen gezahlt werden.
Na ja so sieht es im Moment aus. Über den weiteren Verlauf werde ich noch berichten.
Gru hexer1940

Hallo Hexer,

ich habe mir schon gedacht, dass da nicht wirklich etwas vorgefallen ist oder Du massivst provoziert wurdest. Es ist gut, dass Deine Frau im Notfall als Zeuge aussagen kann, was da wirklich passiert ist, wenn sie auch keine so gute Zeugin ist, weil eben Deine Ehefrau und somit als parteiisch gilt. Aber immer noch besser als kein Zeuge. Ich hatte die Geschichte seinerzeit hier im Forum mit verfolgt und echt Mitleid. Es ist schlimm, wenn man mit so einem Mieter gestraft ist.

Geh mal davon aus, dass DS ab sofort keine Miete und Nebenkosten zahlen wird. Hoffentlich hast Du noch eine Kaution, die Du verrechnen kannst. Zum Glück hat DS ja nur im Sommer dort gewohnt und somit können keine so hohen Heizkosten entstanden sein. Ansonsten bleibst Du auch da noch auf hohen Nachzahlungen sitzen, da die Heizung ja meistens die höchsten Nachzahlung nach sich zieht.

Viel Glück, dass alles gut für Dich endet.
Judy

Hallo Judy,

hier nun folgenden Sachverhalt zur Vermietung „DS“ . Nach Mahnbescheid war nun am 23.10.2012 Gerichtstermin am Amtsgericht. Mit der an den Haaren herbei geholten Körperverletzung kam er beim Gerichtstermin im Oktober nicht mit durch. Es wurde zwar vom Richter besprochen und befragt aber für ihn kam nichts bei raus.
„DS“ hat nach Auszug, die Wohnung 2 Monate blockiert, obwohl er selbst fristlos gekündigt hatte, und keine Miete mehr zahlte.
Hat zwar laufend Nachmieterbesichtigungen zugestimmt, ist aber zu diesen nie gekommen, usw., usw.
Hat das Kautionskonto vor seiner fristlosen geplündert, so dass ich keine Möglichkeit hatte die nichtgezahlten Mieten zu kassieren. „DS“ ist kein Mietnomade sondern ein Verbrecher. Und von Beruf noch Bankkaufmann!
Gericht schlug einen Vergleich vor. „DS“ solle bis zum 31.12.2012 2 MM zahlen! Tut er dies nicht, dann kommt es zu einer weiteren Gerichtsverhandlung.
Aber dieser Verbrecher hat kein Geld und so werde ich wohl auf meinen Kosten sitzen bleiben.
Werde diese Story weiter schreiben.
Gruß
hexer1940

Hallo Hexer,

wenn man das alles so liest, macht vermieten doch wirklich keinen Spaß mehr. Gut ist, dass DS mit seiner Körperverletzungsgeschichte nicht durchgekommen ist.

Wenn der Herr Bankkaufmann ist und arbeitet, kann man doch mit einem Titel beim Arbeitgeber pfänden. Wie konnte er denn an das Kautionskonto? War es nicht gesichert, dass er nur mit Deiner Zustimmung das Konto auflöschen konnte? Vielleicht ist über diesen Weg noch etwas für Dich möglich. Ich mache das bei Kautionen immer so, dass es auf meinem Namen steht und ich das Geld anlege - als Anderkonto, was von meinem Vermögen getrennt ist. Die Bank weiß ganz klar, dass es nicht mein Geld ist, sondern ich es nur treuhänderisch verwalte, aber auch nur ich Verfügungsgewalt darüber habe. So vermeide ich solche Geschichten. Hier in der Region gibt es auch eine tolle Sparkasse, die die Mieter vor den bösen Vermeitern warnt und denen noch 10,00 € extra abnimmt, damit dann der böse Vermieter nicht an das Geld kommt, wenn er die Kaution anfordert. Dafür fragt dann die Sparkasse im Fall des Falles beim Mieter nach, ob sie die Kaution auszahlen darf. Die spinnen doch. Seitdem mir ein Mieter das freudestrahlend erzählt hat, akzeptiere ich keine Mietkautionsbücher dieser Sparkasse mehr. Übrigens kann der Vermieter das im Kautionsbuch nicht sehen. Das ist irgendwie eine 'heimliche' Nebenabrede zwischen dem Mieter und der Sparkasse. Da ich das erst nicht glauben konnte, habe ich mal bei einem anderen Mieter nachgefragt. Der hat mir dieses Angebot ebenfalls bestätigt. Es ist unglaublich, wie sich manche Sparkasse in Mietverhältnisse einmischen. Die Kaution dient der Sicherung der Ansprüche der Vermieter und nicht der Dreistigkeit der Mieter. Ohne Grund wird kaum ein Vermieter die Kaution anfordern. Ansonsten wird jeder Mieter sehr schnell Klage einreichen und das Geld ist sehr schnell zurück auf sienem Konto. Außerdem reichen doch in der Regel die 2 Monatsmieten kaum aus, um die Schäden, die durch solche Mieter verursacht werden, wirklich abzudecken.

Ich drücke Dir die Daumen, dass es für Dich noch ein gutes Ende nimmt. Wenn DS noch arbeitet und es zukünftig noch will, braucht er eigentlich eine saubere Schufa und auch sonst einen guten Leumund.

LG
Judy

Hallo Judy,
möchte noch folgendes schreiben. Ich wollte vom „DS“ eine Verpfändungserklärung (Mietkaution) auf meinen Namen. Dies hat „DS“ aber so verzögert, dass er kurz vorm Einzug stand und ich keinerlei Sicherheit von ihm hatte. So brachte er mir ein Sparbuch, aber dies hat er später vor seinem Auszug einfach aufgelöst. Eine Strafanzeige brachte bei der Polizei lediglich, dass die Staatsanwaltschaft meine Anzeige zurück wies. Dies sei eine zivilrechtliche Angelegenheit! „Er könne ja von seinem Konto Geld abheben“ so der Staatsanwalt! Und hier hatte ich keine Lust mehr.
„DS“ arbeitet i.M. nicht, so dass ich keine Pfändungsmöglichkeit habe. Wenn „DS“ seine Ruf waren will, sollte er schnellstens bis zum 31.12.2012 zahlen sonst wird er seinen „guten Leumund“ los und bekommt seinen Schufaeintrag. Und das als Bankkaufmann, der ist doch als solcher fertig.
Also, ich habe die Kautionssumme erhöht auf drei MM und nur über eine Verpfändungserklärung (Mietkaution). Wer da nicht mit macht braucht die Wohnung auch nicht und so spare ich mir einen Teil gewisser Probleme.
Gruß
hexer1940

Hallo Hexer,

das kann ich sehr gut verstehen. Wenn man es jedoch mit kriminellen Subjekten zu tun hat, ist nüchtern gesehen Hopfen und Malz verloren. Man kann eigentlich nur positiv sehen, dass er tatsächlich ausgezogen ist. Ansonsten würdest Du noch auf weiteren Kosten sitzen bleiben.

Ab Januar kommt ja ein neues Gesetz, wonach der Mieter fristlos zu kündigen ist, wenn er die Kaution nicht leistet. Ist alles gut und schön, aber wenn er nicht auszieht, bleibt man wieder der Vermieter auf den Kosten hängen. Ich denke auch, dass man teilweise besser eine Wohnung leerstehend haben kann, als beim Mieter einen Kompromiss einzugehen. Hat man den Schlüssel aus der Hand gegeben bzw. den Vertrag unterschrieben, hat man alle Rechte an seinem Eigentümer abgetreten. So sieht doch die Realität aus.

Ich drücke Dir die Daumen, dass Du Dein Geld bis zum 31.12.2012 bekommst und die ledige Geschichte dann abschließen kannst.

LG
Judy

Hallo Judy, hallo Hexer,

kleiner Nachtrag, ich bitte die zeitliche Verzögerung zu entschuldigen.

Das Mietrechtsänderungsgesetz ist ab 01. Mai 2013 in Kraft.

Es gilt jedoch nur für Mietverträge, die ab diesem Datum geschlossen worden sind. Also keine Rückwirkung auf die Altverträge bei der Kaution.

Bei Kautionen sollte ausschließlich die sogenannte Barkaution verlangt werden. Diese kann kostengünstig bei der Hausbank München angelegt werden. Die Konten dort werden für den Vermieter geführt, der Mieter wird als Treugeber bezeichnet. Verfügen kann auch nur der Vermieter.

Volker