Maßnahmen bei der Sanierung von Gemeinschaftseigentum - Einhaltung der DIN-Normen

Hallo Wohnungseigentümer,

bei der Sanierung von Gemeinschaftseigentum sind die DIN-Normen zum Zeitpunkt der Maßnahme oder andere allgemein anerkannte Regeln der Technik einzuhalten. Der BGH hat im Urteil vom 24.05.2013 zum Aktenzeichen V ZR 182/12 ausführlich begründet, dass eine Abweichung ggf. nicht mehr als ordnungsgemäße Verwaltung anzusehen ist.

Es kann daher nur empfohlen werden, bei jedem Einzelfall entsprechend abzuwägen, welche Beschlusstexte der Verwalter der Eigentümergemeinschaft vorschlägt. Dieses gilt umsomehr, wenn bekannt ist (oder sein müsste), dass die DIN-Norm als überholt anzusehen sind. Hier wird nur auf die DIN-Norm zum Schallschutz verwiesen.

Der Urteilstext ist in der Rubrik "Urteile" nachzulesen.

Volker

Zitat

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Sanierungen müssen allgemein anerkannten aktuellen Stand der Technik beachten

Bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz genügt den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung. DIN-Normen tragen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, weshalb solche Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen sind.

Der Sachverhalt:
Der Kläger beabsichtigte die früher als Trockenboden genutzte Einheit zu einer Wohnung auszubauen. Nach § 21 der Teilungserklärung ist der jeweilige Eigentümer dieser Einheit befugt, unter näher bezeichneten Voraussetzungen die seiner Berechtigung unterliegenden Dachgeschossbereiche auf eigene Kosten zu Wohnzwecken auszubauen und die neu geschaffenen Räume von Teileigentum in Wohnungseigentum umzuwandeln.

Nach einem von dem Kläger veranlassten Gutachten war die Dach- und Deckenkonstruktion mit "echtem Hausschwamm" und sonstigen holzzerstörenden Pilzen befallen. Der Sachverstänige empfahl eine Sanierung nach DIN 68800.
Davon abweichend kam der von der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte Sachverständige (M.) zu dem Ergebnis, es lägen allenfalls leichte Schäden der Deckenkonstruktion vor. Die von Sachverständigen des Klägers empfohlenen Sanierungsmaßnahmen seien fachlich nicht auf das Notwendige beschränkt.
Die Eigentümer beschlossen dann auf der Eigentümerversammlung im September 2009 eine von der DIN 68800 abweichende Sanierung "gemäß den Vorgaben des Sachverständigen M." beschlossen.

AG und LG gaben der hiergegen gerichteten Klage weitestgehend statt. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH die Entscheidungen auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Begründung:
Die Frage, ob nur eine Sanierung nach der DIN 68800 den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist unter Heranziehung der jeweils aktuellen Fassung der DIN-Norm zu klären. Jedenfalls bei noch vorzunehmenden Sanierungsarbeiten trägt nur die aktuelle Fassung die Vermutung in sich, dass der Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben wird, zumal den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung in aller Regel nur genügt sein wird, wenn Sanierungsmaßnahmen den im Zeitpunkt ihrer Durchführung maßgebenden Standards entsprechen.

Dies führte im Verfahren dazu, dass nur solche Sanierungen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, die DIN-gerecht durchgeführt werden. Diese Vermutung kann jedoch entkräftet werden. Nur wenn dies gelingt, bleibt bei der Ausübung des den Wohnungseigentümern (§ 21 Abs. 3 WEG) bzw. dem Richter (§ 21 Abs. 8 WEG) eingeräumten Gestaltungsermessens Raum für eine von DIN-Normen abweichende Sanierung.

DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter, die hinter den anerkannten Regeln der Technik zurückbleiben können, weil technische Entwicklung und wissenschaftliche Erkenntnis in einem ständigen Wandel begriffen sind. Von daher liegt es in der Natur der Sache, dass in DIN-Normen empfohlene Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung nicht mehr die anerkannten Regeln der Technik beschreiben, wenn aufgrund neuer Erkenntnisse andere - geeigneter erscheinende - Methoden an deren Stelle treten, was zur Verteuerung, aber auch zur Verbilligung von Sanierungen führen kann. Ob es sich so verhält, kann zuverlässig nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens geklärt werden.

So lag der Fall auch hier. Die Revision verwies darauf, dass die Beklagten im Hinblick auf neuere - für den Sanierungsaufwand entscheidende - biologische Erkenntnisse über Holzschädlinge bestritten, dass die DIN 68800 (noch) die "allgemein anerkannten Konstruktionsgrundsätze" wiedergab, und dies unter Sachverständigenbeweis gestellt wurde. Zwar kann ein Gericht von der an sich erforderlichen Einholung eines Sachverständigengutachtens bei Vorliegen eigener Sachkunde absehen. Das setzt jedoch voraus, dass die Sachkunde des Gerichts den Parteien vor der Entscheidung bekannt gemacht und zudem im Urteil im Einzelnen dargelegt wurde. Daran fehlte es hier allerdings. Ebenso verhielt es sich, soweit das Berufungsgericht seine Erwägungen auf gerichtsbekannte Tatsachen stützte. Somit konnten die Berufungsurteile keinen Bestand haben.

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