Verbraucherschutz - Reform - Auswirkungen auf das Mietrecht

Hallo Vermieter,

am 13. Juni 2014 ist - von vielen unbemerkt - das VRRLUmsG vom 20.09.2013, mit dem die Richtlinie 2011/83/EU vom 25.10.2011 über die Rechte der Verbraucher in das deutsche Gesetz umgesetzt wurde, in Kraft getreten.

Die deutschen Bestimmungen finden sich im BGB im Bereich §§ 312 ff, 355 - 361 BGB.

Wesentlich ist, dass der Vermieter hiervon betroffen ist, wenn seine Tätigkeit als Unternehmertätigkeit einzuordnen ist. Und dieses ist bisher nicht eindeutig entschieden. Der Grundsatz, dass die Verwaltung des eigenen Vermögens in der Regel keine gewerbliche Tätigkeit darstellt, bleibt zwar bestehen, ist jedoch nur bei einer gewissen Zahl von eigenen Mietwohnungen bisher gerichtlich bestätigt. Diese Grenze liegt derzeit nach dem LG Waldshut-Tiengen (2009) bei 8 Wohnungen; nach OLG Düsseldorf (2010) auch bei 5 Wohnungen und 3 Gewerbeeinheiten.

Da bei Einordnung der Vermietertätigkeit als Unternehmertätigkeit nach dem Verbraucherschutzrecht diverse Bestimmungen zu beachten sind, sollte jeder für sich selbst den Umfang der Vermietungstätigkeit beurteilen. In diesem Zusammenhang wird auch auf das BGH-Urteil vom 23.10.2001, Aktenzeichen XI ZR 063/01 hingewiesen. Siehe dort insbesondere die Ausführungen unter II. 2 ab Seite 10 ff.

Sofern die Vermietungstätigkeit als Unternehmen einzuordnen ist, hat der Mieter ein Widerrufsrecht. Ohne Belehrung über das Widerrufsrecht kann der Mieter innerhalb eines Zeitraumes von 12 Monaten und 14 Tage nach Vertragsabschluss vom Vertrag zurück treten. Der Wertersatzanspruch des Vermieters kann in einem solchen Fall nicht geltend gemacht werden, da es an den Voraussetzungen (ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung und Aufklärung über Wertersatz) fehlt.

Volker

Hallo, Volker,
gerade erst gesehen dass Du Dich ja acuh schon mit diesem Widerrufsrechtsthema auseinander gesetzt hast.
Interessanter Ansatz, dieses "unternehmensartige" Vermietungsgeschäft vs. "Privatvermietung".
Ich hatte gedacht, dass alleine dieser Fernabsatzgedanke eine Rolle spielt...aber das hilf mir schon weiter und stärkt mich in der Ansicht, dass in meinem Fall keine "unternehmerische" Vermietung vorliegt. Mietverträge werden zudem in Privaträumen des VM geschlossen.

Zumal das Widerrufsrecht - gerade bei Mieterhöhungen - einfach kaum in die vorgegebenen KLauseln und Formulierungen passt. Da würde ich erstmal gerne Formulierungen sehen...

LiS

Zitat von Lost_in_Space im Beitrag #2

---

Hallo, Volker,
gerade erst gesehen dass Du Dich ja acuh schon mit diesem Widerrufsrechtsthema auseinander gesetzt hast.
Interessanter Ansatz, dieses "unternehmensartige" Vermietungsgeschäft vs. "Privatvermietung".
Ich hatte gedacht, dass alleine dieser Fernabsatzgedanke eine Rolle spielt...aber das hilf mir schon weiter und stärkt mich in der Ansicht, dass in meinem Fall keine "unternehmerische" Vermietung vorliegt. Mietverträge werden zudem in Privaträumen des VM geschlossen.

Zumal das Widerrufsrecht - gerade bei Mieterhöhungen - einfach kaum in die vorgegebenen KLauseln und Formulierungen passt. Da würde ich erstmal gerne Formulierungen sehen...

LiS

---

Zitat

---

2. Auch die Ansicht des Berufungsgerichts, der Kredit sei nach
dem Inhalt des Vertrages nicht für eine bereits ausgeübte gewerbliche
oder selbständige berufliche Tätigkeit aufgenommen worden, ist nicht zu
beanstanden.
a) Eine gewerbliche Tätigkeit im Sinne von § 1 Abs. 1 VerbrKrG ist
eine planmäßige und auf Dauer angelegte wirtschaftlich selbständige
Tätigkeit unter Teilnahme am Wettbewerb (Bülow aaO § 1 Rdn. 34; Graf
v. Westphalen, in: Graf v. Westphalen/Emmerich/v. Rottenburg,
VerbrKrG 2. Aufl. § 1 Rdn. 11; Gößmann, in: Hellner/Steuer, Bankrecht
und Bankpraxis Rdn. 3/400). Zu den gewerblichen Betätigungen gehört
daher nicht die Verwaltung eigenen Vermögens (vgl. BGHZ 63, 32, 33;
74, 273, 276; BGH, Urteil vom 18. April 1963 - VII ZR 37/62, NJW 1963,
- 11 -
1397), die auch dann grundsätzlich dem privaten Bereich zugerechnet
wird, wenn es sich um die Anlage beträchtlichen Kapitals handelt. Die
Aufnahme von Fremdmitteln kann insbesondere beim Immobilienerwerb
zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören und läßt daher nicht
zwangsläufig auf ein Gewerbe schließen (BGHZ 119, 252, 256; Staudinger/
Kessal-Wulf, BGB 13. Bearb. 2001 § 1 VerbrKrG Rdn. 37). Das ausschlaggebende
Kriterium für die Abgrenzung der privaten von einer berufsmäßig
betriebenen Vermögensverwaltung ist vielmehr der Umfang
der mit ihr verbundenen Geschäfte. Erfordern diese einen planmäßigen
Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation,
so liegt eine gewerbliche Betätigung vor (BGHZ 104, 205,
208; 119, 252, 256; BGH, Urteil vom 25. September 1967 - VII ZR 46/65,
NJW 1967, 2353; Lwowski, in: Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-
Handbuch 2. Aufl. § 81 Rdn. 7; Staudinger/Kessal-Wulf, aaO).
Die Höhe der verwalteten Werte oder des Kreditbetrages ist dabei
nicht maßgeblich (Bülow, VerbrKrG 4. Aufl. § 1 Rdn. 34; MünchKomm/
Ulmer, 3. Aufl. § 1 VerbrKrG Rdn. 23), weil etwa bei einer Anlage in Aktien
oder festverzinslichen Wertpapieren mit einem relativ geringen organisatorischen
und zeitlichen Aufwand auch große Kapitalbeträge verwaltet
werden können. Handelt es sich um die Vermietung oder Verpachtung
von Immobilien, so ist dementsprechend nicht deren Größe
entscheidend, sondern Umfang, Komplexität und Anzahl der damit verbundenen
Vorgänge. Ein ausgedehntes oder sehr wertvolles Objekt an
eine geringe Anzahl von Personen zu vermieten, hält sich daher grundsätzlich
im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung. Dagegen spricht
die Ausrichtung auf eine Vielzahl gleichartiger Geschäfte für ein profes-
12 -
sionelles Vorgehen (Graf v. Westphalen, in: Graf v. Westphalen/
Emmerich/v. Rottenburg, VerbrKrG 2. Aufl. § 1 Rdn. 9). Ob der mit der
Vermögensverwaltung verbundene organisatorische und zeitliche Aufwand
danach insgesamt das Bild eines planmäßigen Geschäftsbetriebes
vermittelt, bleibt eine im Einzelfall zu beurteilende Frage.

---

Ich werde zukünftig die Widerrufserklärung grundsätzlich beifügen. Sobald ich einen "passenden" Text konzipiert habe, werde ich diesen hier einstellen. Allerdings ohne Garantie für rechtlichen Bestand.

Volker

Danke für die Antwort. Was hälst Du denn von der H&G-Interpretation unter http://www.haus-grund-freiburg.de/widerr..._mietrecht.html ?
Da wird ja sehr auf dem "Fernbsatz" herumgeritten und auf dem Umstand der "Geschäfträume" eines Vermieters (ergo: eigens angemietete Räume oder halt in den Räumen des beauftragten Hausverwalters) bei Vertragszeichnung/-änderung. Interessant ist eben auch, dass die Bedenkzeit bei Mieterhöhungsverlangen nach 558 als vorranigig betrachtet wird (keine Widerrufsbelehrung notwendig).

Aber ev. doch sicherer, kann man ja noch nachträglich innerhalb der Bedenkzeit einwerfen...allerdings wäre da die Frage, wie lange die 2 Wochen laufen müssen. Vermutlich nach Ende der Zustimmungszeit von 2 Monaten; dann liegt man noch in der Klagefrist...

Unter http://www.bgbl.de/xaver/bgbl/text.xav?S...l&start=%2F%2F*[%40node_id%3D%27289807%27]&skin=pdf&tlevel=-2&nohist=1 findet sich ja ab Seite 3663 die Originaltextur...nur, was ist das, so ein Mietvertrag oder eine Mieterhöhung? Eine Finanzdienstleistung? Verbraucherdarlehen oder Kaufvertrag ist das ja nun eigentlich nicht...

Dann wäre das die richtige Formulierung:

Zitat

---

Muster für die Widerrufsbelehrung
bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen
und bei Fernabsatzverträgen über Finanzdienstleistungen
Widerrufsbelehrung
Widerrufsrecht
Sie können Ihre Vertragserklärung innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen mittels einer eindeutigen
Erklärung widerrufen. Die Frist beginnt nach Erhalt dieser Belehrung auf einem dauerhaften Datenträger
1
Zur Wahrung der Widerrufsfrist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs, wenn die Erklärung auf einem dauer-
haften Datenträger (z. B. Brief, Telefax, E-Mail) erfolgt. Der Widerruf ist zu richten an:
2

Widerrufsfolgen
3. Im Falle eines wirksamen Widerrufs sind die beiderseits empfangenen Leistungen zurückzugewähren.
4. Sie sind zur Zahlung von Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachte Dienstleistung verpflichtet, wenn Sie vor Abgabe
Ihrer Vertragserklärung auf diese Rechtsfolge hingewiesen wurden und ausdrücklich zugestimmt haben, dass wir
vor dem Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der Gegenleistung beginnen. Besteht eine Verpflichtung zur
Zahlung von Wertersatz, kann dies dazu führen, dass Sie die vertraglichen Zahlungsverpflichtungen für den Zeit-
raum bis zum Widerruf dennoch erfüllen müssen. Ihr Widerrufsrecht erlischt vorzeitig, wenn der Vertrag von beiden
Seiten auf Ihren ausdrücklichen Wunsch vollständig erfüllt ist, bevor Sie Ihr Widerrufsrecht ausgeübt haben. Ver-
pflichtungen zur Erstattung von Zahlungen müssen innerhalb von 30 Tagen erfüllt werden. Die Frist beginnt für Sie
mit der Absendung Ihrer Widerrufserklärung, für uns mit deren Empfang.
5
Besondere Hinweise
6
7
(Ort), (Datum), (Unterschrift des Verbrauchers)
8

Gestaltungshinweise:
1
Bei einem der nachstehenden Sonderfälle ist Folgendes einzufügen:
a) Bei der Erbringung von Finanzdienstleistungen außer Zahlungsdiensten:
„, jedoch nicht vor Vertragsschluss und auch nicht
vor Erfüllung unserer Informationspflichten gemäß Artikel 246b § 2 Absatz 1 in Verbindung mit Artikel 246b § 1 Absatz 1
EGBGB“;

b) Bei Abschluss von Verträgen über die Erbringung von Zahlungsdiensten im Fernabsatz:
aa) bei Zahlungsdiensterahmenverträgen:
„, jedoch nicht vor Vertragsschluss und auch nicht vor Erfüllung unserer Infor-
mationspflichten gemäß Artikel 246b § 2 Absatz 1 in Verbindung mit § 1 Absatz 1 Nummer 7 bis 12, 15 und 19 sowie
Artikel 248 § 4 Absatz 1 EGBGB“;

bb) bei Kleinbetragsinstrumenten im Sinne des § 675i Absatz 1 BGB:
„, jedoch nicht vor Vertragsschluss und auch nicht
vor Erfüllung unserer Informationspflichten gemäß Artikel 246b § 2 Absatz 1 in Verbindung mit § 1 Absatz 1 Nummer 7
bis 12, 15 und 19 sowie Artikel 248 § 11 Absatz 1 EGBGB“;

cc) bei Einzelzahlungsverträgen:
„, jedoch nicht vor Vertragsschluss und auch nicht vor Erfüllung unserer Informations-
pflichten gemäß Artikel 246b § 2 Absatz 1 in Verbindung mit § 1 Absatz 1 Nummer 7 bis 12, 15 und 19 sowie
Artikel 248 § 13 Absatz 1 EGBGB“.

c) Bei Abschluss von Verträgen über die Erbringung von Zahlungsdiensten außerhalb von Geschäftsräumen:
aa) bei Zahlungsdiensterahmenverträgen:
„, jedoch nicht vor Vertragsschluss und auch nicht vor Erfüllung unserer Infor-
mationspflichten gemäß Artikel 246b § 2 in Verbindung mit § 1 Absatz 1 Nummer 12 sowie Artikel 24
8§4Absatz1EGBGB“;

bb) bei Kleinbetragsinstrumenten im Sinne des § 675i Absatz 1 BGB:
„, jedoch nicht vor Vertragsschluss und auch nicht
vor Erfüllung unserer Informationspflichten gemäß Artikel 246b § 2 in Verbindung mit § 1 Absatz 1 Nummer 12 sowie
Artikel 248 § 11 Absatz 1 EGBGB“;

cc) bei Einzelzahlungsverträgen:
„, jedoch nicht vor Vertragsschluss und auch nicht vor Erfüllung unserer Informations-
pflichtengemäßArtikel246b§2inVerbindungmit§1Absatz1Nummer12sowieArtikel248§13Absatz1EGBGB“.

Wird für einen Vertrag belehrt, der unter mehrere der vorstehenden Sonderfälle fällt, sind die jeweils zutreffenden Ergänzungen
zu kombinieren. Soweit zu kombinierende Ergänzungen sprachlich identisch sind, sind Wiederholungen des Wortlauts nicht
erforderlich.

2
Einsetzen: Namen/Firma und ladungsfähige Anschrift des Widerrufsadressaten.
Zusätzlich können angegeben werden: Telefaxnummer, E-Mail-Adresse und/oder, wenn der Verbraucher eine Bestätigung
seiner Widerrufserklärung an den Unternehmer erhält, auch eine Internetadresse

3
Dieser Absatz kann entfallen, wenn die beiderseitigen Leistungen erst nach Ablauf der Widerrufsfrist erbracht werden. Das-
selbe gilt, wenn eine Rückabwicklung nicht in Betracht kommt (z. B. Hereinnahme einer Bürgschaft).

4
Bei der Vereinbarung eines Entgelts für die Duldung einer Überziehung im Sinne des § 505 BGB ist hier Folgendes einzufügen:
„Überziehen Sie Ihr Konto ohne eingeräumte Überziehungsmöglichkeit oder überschreiten Sie die Ihnen eingeräumte Über-
ziehungsmöglichkeit, können wir von Ihnen über die Rückzahlung des Betrags der Überziehung oder Überschreitung hinaus
weder Kosten noch Zinsen verlangen, wenn wir Sie nicht ordnungsgemäß über die Bedingungen und Folgen der Überziehung
oder Überschreitung (z. B. anwendbarer Sollzinssatz, Kosten) informiert haben.“

5
Bei einem Vertrag über eine entgeltliche Finanzierungshilfe, der von der Ausnahme des § 506 Absatz 4 BGB erfasst ist, gilt
Folgendes:
a) Ist Vertragsgegenstand die Überlassung einer Sache mit Ausnahme der Lieferung von Wasser, Gas oder Strom, die nicht in
einem begrenzten Volumen oder in einer bestimmten Menge zum Verkauf angeboten werden, sind hier die konkreten
Hinweise entsprechend Gestaltungshinweis

5
Buchstabe a bis c der Anlage 1 zu Artikel 246a §1 Absatz2 Satz2 EGBGB
zu geben.
b) Ist Vertragsgegenstand die Erbringung einer Dienstleistung, die nicht in der Überlassung einer Sache gemäß Buchstabe a
oder in einer Finanzdienstleistung besteht, oder die Lieferung von Wasser, Gas oder Strom, wenn sie nicht in einem
begrenzten Volumen oder in einer bestimmten Menge zum Verkauf angeboten werden, oder die Lieferung von Fernwärme,
sind hier die konkreten Hinweise entsprechend Gestaltungshinweis

6
der Anlage 1 zu Artikel 246a § 1 Absatz 2 Satz 2
EGBGB zu geben.
c) Ist Vertragsgegenstand die Lieferung von nicht auf einem körperlichen Datenträger befindlichen digitalen Inhalten, ist hier
folgender Hinweis zu geben:
„Sie sind zur Zahlung von Wertersatz für die bis zum Widerruf gelieferten digitalen Inhalte verpflichtet, wenn Sie vor
Abgabe Ihrer Vertragserklärung auf diese Rechtsfolge hin
gewiesen wurden und ausdrücklich zugestimmt haben, dass
wir vor dem Ende der Widerrufsfrist mit der Lieferung der digitalen Inhalte beginnen.“

6
Der nachfolgende Hinweis für finanzierte Geschäfte kann entfallen, wenn kein verbundenes Geschäft vorliegt:
„Wenn Sie diesen Vertrag durch ein Darlehen finanzieren und ihn später widerrufen, sind Sie auch an den Darlehensvertrag
nicht mehr gebunden, sofern beide Verträge eine wirtschaftliche Einheit bilden. Dies ist insbesondere dann anzunehmen,
wenn wir gleichzeitig Ihr Darlehensgeber sind oder wenn sich Ihr Darlehensgeber im Hinblick auf die Finanzierung unserer
Mitwirkung bedient. Wenn uns das Darlehen bei Wirksamwerden des Widerrufs oder bei der Rückgabe der Ware bereits
zugeflossen ist, tritt Ihr Darlehensgeber im Verhältnis zu Ihnen hinsichtlich der Rechtsfolgen des Widerrufs oder der Rückgabe
in unsere Rechte und Pflichten aus dem finanzierten Vertrag ein. Letzteres gilt nicht, wenn der vorliegende Vertrag den Erwerb
von Finanzinstrumenten (z. B. von Wertpapieren, Devisen oder Derivaten) zum Gegenstand hat.
Wollen Sie eine vertragliche Bindung so weitgehend wie möglich vermeiden, machen Sie von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch
und widerrufen Sie zudem den Darlehensvertrag, wenn Ihnen auch dafür ein Widerrufsrecht zusteht.“
Bei einem finanzierten Erwerb eines Grundstücks oder eines grundstücksgleichen Rechts ist Satz 2 des vorstehenden Hin-
weises wie folgt zu ändern:

„Dies ist nur anzunehmen, wenn die Vertragspartner in beiden
Verträgen identisch sind oder wenn der Darlehensgeber über
die Zurverfügungstellung von Darlehen hinaus Ihr Grundstücksgeschäft durch Zusammenwirken mit dem Veräußerer fördert,
indem er sich dessen Veräußerungsinteressen ganz oder teilweise zu eigen macht, bei der Planung, Werbung oder Durch-
führung des Projekts Funktionen des Veräußerers übernimmt oder den Veräußerer einseitig begünstigt.“

7
Der nachfolgende Hinweis kann entfallen, wenn kein zusammenhängender Vertrag vorliegt:
„Bei Widerruf dieses Vertrags sind Sie auch an einen mit diesem Vertrag zusammenhängenden Vertrag nicht mehr gebunden,
wenn der zusammenhängende Vertrag eine Leistung betrifft, die von uns oder einem Dritten auf der Grundlage einer Vereinbarung zwischen uns und dem Dritten erbracht wird.“

8
Ort, Datum und Unterschriftsleiste können entfallen. In diesem Fall sind diese Angaben entweder durch die Wörter
„Ende der Widerrufsbelehrung“
oder durch die Wörter
„Ihr(e) (einsetzen: Firma des Unternehmers)“
zu ersetzen

---

Hallo LiS,

der Artikel von Haus und Grund Freiburg muss Absatz für Absatz gelesen werden. Dadurch insgesamt nicht gerade einfach zu verstehen.
Ich fasse den Inhalt mal zusammen:

1. Widerrufsrecht besteht bei Einsatz von Brief, Telefon, Fax, E-Mail etc. im Rahmen eines organisierten Vertriebssystems.
2. private Vermieter haben i.d.R. kein organisiertes Vertriebssystem, daher auch bei Briefversand kein Widerrufsrecht.
3. Widerrufsrecht jedoch, wenn der private Vermieter Dritte (z.B. Verwalter) einschaltet.
4. kein Widerrufsrecht bei Vertragsabschluss in den Geschäftsräumen des Vermieters.
5. private Vermieter haben i.d.R. keine Geschäftsräume. Unklar bleibt nach dem Artikel, ob dadurch das Widerrufsrecht bei Vertragsabschluss in der Privatwohnung des Vermieters besteht.
6. kein Widerrufsrecht bei Besichtigung der Mieträume vor Vertragsabschluss. Gilt jedoch nur, wenn alle Mieter persönlich die Räume besichtigt haben!

Nach meiner Auffassung bedeuten diese Aussagen, dass (nach dem Artikel) der private Vermieter nicht mit dem Widerruf zu rechnen hat. Auch bei Vertragsabschluss in der Privatwohnung würde die (zutreffende ?) Beurteilung unter Ziffer 2 (kein organisiertes Vertriebssystem) zu gewichten sein. Da bisher keine Rechtsprechung vorliegt, könnte es sein, dass Ziffer 4 (Geschäftsräume = kein Widerrufsrecht bedeutet keine Geschäftsräume (private Vermieter) = Widerrufsrecht) als (vermeintlicher Wille des Gesetzgebers übergewichtet wird und der Richter dann zu Gunsten des Mieters entscheidet.

Letztlich ist die Beifügung einer Widerrufserklärung nicht der ausschlaggebende Aufwand. Aus diesem Grund auch meine derzeitige Absicht, allen Verträgen diese Erklärung beizufügen.

Zum Text der Widerrufserklärung kommt noch eine Äußerung, sobald ich dazu meine Meinungsbildung abgeschlossen habe.

Volker