Allgemeines Mietrecht » Restbestand beim Heizöl nicht ermittelt

Ich schlage mich derzeit mit Nebenkostenabrechnungen rum und kämpfe da mal wieder mit sehr beratungsresistenten Eigentümern. :(

Nun habe ich einen Fall, wo der Eigentümer schon im letzten Jahr keinen Restwert beim Heizöl im Tank ermittelt hatte, was ich auch angemahnt habe. Da war die Begründung, dass man nicht nachtanken konnte, da man im Frühjahr/Sommer die Heizungsanlage ändern möchte und auf einen anderen Brennstoff umstellt. Um nun das Heizöl nicht entsorgen zu müssen, hätte man mit den Mietern diese Regelung getroffen und alle Mieter wären damit einverstanden gewesen. War nicht toll, aber nach Rücksprache mit dem Wärmedienst wurde im letzten Jahr deshalb eine Ausnahme gemacht, weil der Grund nachvollziehbar war. Der Wärmedienst hatte da schon nur sehr zähneknirschend mitgespielt.

Das Jahr ist nun vorbei, so langsam landen die Unterlagen wieder bei mir und ich konnte erneut feststellen, dass man mal wieder keinen Restwert vom Heizöl ermittelt hat. Um die Sache noch weiter zu komplizieren, hat man nun auch während des Jahres immer mal recht kleine Mengen zugekauft. Rein rechnerisch war der Tank niemals mehr voll. Damit lässt sich absolut keine Prognose, was gebraucht sein könnte, anstellen. Der Wärmedienst wird sich vermutlich wieder von jeglicher Verantwortung freistellen lassen, wenn die Mieter Amok laufen sollten. Ich habe nun den Eigentümer angeschrieben und darum gebeten, mich auch von jeglicher Verantwortung für die Abrechnung, die aus nicht richtigen bzw. gar nicht gelieferten Zahlen von seiner Seite resultieren. Kann mir jemand sagen, ob ich damit ausreichend gegen Regressansprüche abgesichert bin oder sollte ich die gesamte Verwaltung unter diesen Umständen zurückgeben? Eine echte Verwaltung ist es nicht wirklich, da der Eigentümer aus Kostengründen sehr viel selber machen will und ich nur auf Anforderung für ihn tätig werde und Mietverträge nach seinen Vergaben oder Nebenkostenabrechnungen erstelle. Ich sehe hier die Gefahr, wenn Mieter zum Mieterverein rennen, dieser (zu Recht) den fehlenden Endbestand reklamieren wird und eine neue (aufgrund der Tatsachen aber nicht mögliche) Abrechnung verlangt. Somit könnten die Mieter sämtliche Nebenkostenvorauszahlungen zurückerstattet verlangen und der Eigentümer bliebe auf sämtlichen Kosten sitzen. So sehe ich hier die Rechtslage. Liege ich da falsch?

Weiß jemand, ob das Argument vor Gericht standhält, dass man eine neue Heizung einbauen wollte, es sich aber (wahrscheinlich aus finanziellen Gründen) noch ein wenig nach hinten schiebt. Hat hier jemand Erfahrung mit so etwas? Wäre für Tipps sehr dankbar.

LG
Judy

Hallo Judy,

ich kann dir die Sorge hinsichtlich der Abrechnung nicht nehmen. Hinsichtlich der Angabe des Restbestandes in der Abrechnung kann ich dich jedoch etwas beruhigen. Dazu gibt es bereits ein BGH-Urteil:

Zitat

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Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten.
BGH, Urteil vom 25. November 2009 - VIII ZR 322/08

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Den in der Abrechnung anzusetzenden Verbrauch an Heizöl und dessen Kosten (Kaufpreise) sollte dir der Eigentümer nennen. Ohne eine schriftliche Angabe der Daten vom Eigentümer würde ich die Abrechnung nicht in Auftrag geben. In der Abrechnung sollte angegeben werden, dass der Verbrauch auf einer Schätzung beruht. Ob das der Dienstleister jedoch machen kann, wage ich zu bezweifeln.

Die evtl. fehlerhafte Angabe führt allerdings nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung. Es ist dann ein materieller Fehler, der noch berichtigt werden kann. Der nicht ermittelte Restbestand wird nur für den Mieter erkennbar, der Belegeinsicht nimmt. Bei einem Rechtsstreit wird letztlich der Richter einen Restbestand schätzen und dass dürfte nicht unbedingt auf einen Vorteil für den Vermieter hinauslaufen.

Vor Gericht zählt nur der Sachverhalt, dass der Jahresendbestand nicht ermittelt wurde. Aus welchen Gründen dieses nicht erfolgte, ist uninteressant. Erst recht nicht das Argument des Neueinbaus der Anlage, wenn dieses bereits seit mehr als einem Jahr nicht umgesetzt wurde. Ganz gleich, wann diese Heizungsanlage erneuert wird, es wird immer einen Restbestand an Heizöl geben, der dann auch zu berücksichtigen ist, wenn die Anlage z. B. von Öl auf einen anderen Brennstoff umgestellt wird. In diesem Fall wird der Eigentümer für die Entsorgung des Restbestandes an Heizöl eine Rechnung erhalten. Über diese würde ein Mieter auch den nicht berücksichtigten Bestand (zumindest bei Umstellung der Heizungsanlage) ermitteln können. Auch die Zeitspanne zwischen den Betankungen lässt eine Schätzung des Restbestandes am Jahresende zu.

Evtl. lässt sich ja auch aus einem jetzt ermittelten Bestand der Bestand zum Jahresende zurück rechnen. Vielleicht sogar durch Vergleich der Verbrauchswerte aus früheren Jahren bei anderen von dir verwalteten Objekten.

Ob du den Eigentümer weiterhin als Kunden behalten willst oder nicht, musst du selbst entscheiden. Letztlich zählt nicht nur der Überschuss in Geld, sondern auch deine persönliche Zufriedenheit mit der Handlungsweise des Eigentümers.

Volker

Hallo Volker,

vielen Dank für Deine Einschätzung.

Der Eigentümer kann mir keine Zahlen nennen. Es ist ein klassischer Fall, wofür man eine Verwaltung benötigt. Ich bekomme alle Belege in einem 'Schuhkarton' und kann daraus die Abrechnung zaubern. Ich habe schon im letzten Jahr selber keinen Endbestand angegeben und dem Wärmedienst mitgeteilt, dass der Eigentümer keine Zahlen mitteilen kann. Mit viel Theater und Ablehnung der Verantwortung, hat der Wärmedienst dann etwas errechnet. Bei der letzten Abrechnung war es auch noch deutlich einfacher, weil man da korrekte Zahlen für das Jahr hatte und somit eine relativ vernünftige Schätzung abgeben konnte. Vor einigen Jahren hatte ich wegen so einer Geschichte schon mal massiv Ärger. Da wurde der Restbestand über eine Tankanzeige am Tank ermittelt. Dabei gibt es jedoch keine Möglichkeit, eine absolut richtige Menge zu ermitteln, weil die Anzeigen alle nicht richtig funktionieren (Auskunft mehrerer Heizungsbauer), da sich Schlamm am Boden des Tanks absetzt. Das Problem war dem Mieter auch bekannt und bei Einzug war er mit dieser Regelung einverstanden, weil man so zuvor immer getankt hatte, wenn Heizöl günstig war. Nach der ersten Abrechnung ist er dann zum Mieterverein gerannt und es hat prompt Probleme gegeben. Das zuvor schriftlich gegebene Einverständnis war nichts wert, da es gegen geltendes Recht verstößt. Der Eigentümer hat dann in einem späteren Prozess nicht die vollen Kosten abrechnen dürfen. Seither tanke ich immer genau am Ende des Abrechnungszeitraumes und kenne diese Probleme nicht mehr. Auch die so beliebte Messmethode mit einem Stock ist ja schon mehrfach von Gerichten kassiert worden.

Fakt ist nun, dass es zum Jahresanfang halt diese Schätzung gibt, im Laufe des Jahres immer mal wieder geringe Mengen zugetankt wurde, der Tank aber zu keinem Zeitpunkt mehr vollständig gefüllt war. Um das Chaos nun noch abzurunden, hat man Anfang Februar noch auch noch mal wieder ein kleine Menge nachgetankt. Daher ist aus meiner Sicht eine Schätzung absolut unmöglich, was dann tatsächlich bis Ende Dezember verbraucht wurde. Der Eigentümer ist nicht in der Lage, in irgendeiner Form (bis auf zur Verfügung stellen der Rechnungen) mitzuwirken. Er sieht es auch als meine Aufgabe, eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen.

Verbrauchswerte aus früheren Jahren kann man nicht vergleichen, da es häufige Mieterwechsel mit Leerständen und unterschiedlichen Personenzahlen(schwankende Zahlen von bis zu 10 Personen von Jahr zu Jahr) und Wärmebedürfnis (Neugeborene, sehr alte Menschen, Wochenendfahrern) gegeben hat.

LG
Judy

Hallo Judy,

kannst du die Daten des geschätzten Anfangsbestandes für 2014, der Nachtankungen bis einschließlich Febr. 2015 und die Größe der Heizungsanlage (KW) mal mitteilen?

Evtl. lässt sich daraus ein Bestand zum Jahresende ermitteln.

Schlamm im Tank ist genau das Problem bei der Ermittlung des Restbestandes. Das bleibt aber auch, wenn niemals gereinigt wurde und der Tank zum Jahresende aufgefüllt wird. Der Tank ist dann zwar voll, der Inhalt besteht aber aus Öl und Schlamm. Wobei keiner weiß, wie viel Schlamm vorhanden ist.

Letztlich ein Lotteriespiel. Ob du bei einem Prozess als "mitschuldig" angesehen wirst, ist von der Ansicht des Richters abhängig. Ein Prozessverlauf lässt sich nicht prognostizieren.

Ich an deiner Stelle würde die Verwaltung fristgerecht beenden.

Volker

Hallo Volker,

hier sind die gewünschten Werte:

Heizung: 84,9 KW lt. Schornsteinfegerbescheinigung
Tankgröße: 10.000 l

geschätzter Restwert Anfang 2014: 4.645 l
30.06.2014: 2.000 l
11.12.2014: 3.000 l
06.02.2015: 3.000 l

Somit war der Tank nie mehr vollständig gefüllt. Der Tank wurde Ende 2013 zum letzten Mal gereinigt. Die neue Anlage soll jetzt im Sommer 2015 eingebaut werden und das vorhandene Öl bis dahin ausreichen ... ;-)

Ich habe jetzt dem Eigentümer gesagt, dass ich von Fehlern in der Abrechnung freigestellt werden will, die durch falsche oder keine Zahlen von ihm entstehen werden. Es wurde signalisiert, dass man es sich so vorstellen könnte, da man auf die Schnelle wohl keine neue Verwaltung finden wird. Ansonsten werde ich Deinem Rat folgen und fristgerecht kündigen.

Wäre toll, wenn Du mir hier helfen könntest.

LG
Judy

Hallo Judy,

ich habe kein vergleichbares Objekt hinsichtlich der Brennerleistung. Nachfolgend die Daten von zwei Objekten, die eine geringere Brennerleistung von 65 bzw. 68 kW haben:

Beide Objekte erwärmen das Wasser über die Zentralheizung. Bei der Ermittlung der auf das Warmwasser entfallenden Brennstoffmenge ist zu berücksichtigen, dass ab dem 01.01.2014 der Wärmebedarf für das Warmwasser über Wärmezähler ermittelt werden muss. Bei mir liegt der Warmwasserbedarf im Objekt 2 wesentlich über den Werten des Objektes 1. Bei beiden Objekten sind die Verbrauchswerte nicht nach Heizung und Warmwasser untergliedert, sondern der Gesamtwert für alles.

Objekt 1:
Energiebedarf 2012 = 70590 kWh
Energiebedarf 2013 = 77310 kWh, entsprechend 109,52 % von 2012
Energiebedarf 2014 = 51820 kWh, entsprechend 73,41 % von 2012
Energiebedarf bis 16.02.15 = 17140 kWh, entspricht 33,08 % vom Bedarf 2014
Bedarf 1.1. - 30.6.14 = 35210 kWh, entsprechend 67,95 % vom gesamten Jahr 2014
Bedarf 8.12.14 - 9.2.15 = 21880 kWh, entsprechend 42,22 % des gesamten Jahr 2014

Objekt 2:
Energiebedarf 2012 = 89130 kWh
Energiebedarf 2013 = 95070 kWh, entsprechend 106,66 % von 2012
Energiebedarf 2014 = 81390 kWh, entsprechend 91,32 % von 2012
Energiebedarf bis 16.02.15 = 20230 kWh, entspricht 24,86 % vom Bedarf 2014
Bedarf 1.1. - 30.6.14 = 46580 kWh, entsprechend 57,23 % vom gesamten Jahr 2014
Bedarf 8.12.14 - 9.2.15 = 26710 kWh, entsprechend 32,82 % des gesamten Jahr 2014

Nun zu deinen Daten:
unterstellt, das Nachtanken erfolgte immer zu etwa identischen Restbeständen im Tank, wären im Zeitraum 11.12. bis 6.2. 3000 Liter = 30000 kWh verbraucht worden. Wenn dieses 32,82 oder 42,22 % des Jahresverbrauchs 2014 gewesen wären, betrug der Verbrauch 2014 etwa 91407 bzw. 71056 kWh. Beide Werte liegen in den Vergleichsobjekten über dem gemessenen Verbrauch, bedeutet, der Verbrauch im angenommenen Zeitraum war niedriger. Oder am 6.2.15 war noch mehr im Tank als beim Nachtanken am 11.12.14. Unterstellt, es waren 2500 l verbraucht, ergibt sich ein Jahresverbrauch zwischen 59210 und 76170 kWh oder 5921 und 7617 l.

Weitere Unterstellung: Beim Nachtanken wird der Tank immer auf etwa den gleichen Inhalt aufgefüllt. Würde bedeuten, dass beim Nachtanken am 30.6.14 etwa 3645 l verbraucht waren. Wenn dieses 67,95 oder 57,23 % des gesamten Jahres 2014 waren, beträgt der Jahresverbrauch zwischen 5365 oder 6369 l. Wenn jedoch nur noch etwa 500 l beim Nachtanken vorhanden waren, würde sich ein Verbrauch zwischen 6100 und 7243 l ergeben.

Weitere Unterstellung: Vom Nachtanken am 11.12.14 sind von 2500 l im Tank am Jahresende. Dann wären 7145 l in 2014 verbraucht worden. Bezogen auf den Verbrauch 2012 wären das bei den Beispielobjekten zwischen 106,66 und 109,52 des Verbrauchs von 2012. Dann müsste 2012 zwischen 6524 und 6699 l verbraucht worden sein. Wenn du nun den (noch korrekten) Verbrauch für 2012 bei deinem Objekt in Relation zu den genannten Prozentwerten setzt, sollte eine einigermaßen zutreffende Schätzung möglich werden.

Ohne den Verbrauch in 2012 zu kennen, würde ich von einem Jahresverbrauch von ca. 7000 l für 2014 ausgehen. Das bedeutet, der Jahresverbrauch 2012 lag zwischen 7665 und 9535 l. Wobei die Spanne mir etwa zu weit ist. Siehe auch vorstehend ermittelt Daten.

Volker

Hallo Volker,

vielen Dank für Deine ausführliche Hilfe.

2012 wurden 10.386 l Öl gebraucht und 2011 9.794 l. Wenn ich jetzt die Zahlen richtig interpretiere, dann dürfte der Restbestand niedriger sein, da der Verbrauch über Deinen Annahmen lag.

LG
Judy

Hallo Judy,

damit liegt dein Objekt eher an meinem Objektbeispiel Nr. 2. Wenn ich dessen Werte auf deine Zahlen von 2011 und 2012 beziehe, ergeben sich folgende Verbräuche:

2011 = 9794 Liter,
2012 = 10386 Liter,
2013 = 11078 Liter, (= 106,66 von 2012)
2014 = 9484 Liter. (= 91,32 von 2012)

Da der Anfangsbestand und die Nachtankungen in 2014 jedoch "nur" 9445 Liter betragen, ist entweder der Restbestand 2013 zu niedrig angesetzt worden oder der Verbrauch lag weit unter den geschätzten 9484 Litern.

Da unterschiedlicher Vermietungsgrad zu berücksichtigen ist, kommt deine Vermutung zu einem höheren Verbrauch als die zuerst geschätzten 7000 Liter den tatsächlichen Gegebenheiten vermutlich näher.

Als Restbestand könnten dann 5/8tel der Tankung von 3000 Litern evtl. noch vorhanden gewesen sein. Würde 1875 Liter ausmachen. Damit würde sich ein Verbrauch von 7570 Litern in 2014 ergeben.

Volker

Hallo Volker,

vielen Dank für Deine Hilfe. Ich habe jetzt einfach mal Deinen Wert von 7.570 Litern als Schätzung dem Wärmedienst mitgeteilt. Mal sehen, ob ich davon noch etwas höre.

LG
Judy