Nebenkostenpauschale wirklich schlechter als Vorauszahlung?

Liebe Community,
habe im Netz nach dem Stichwort Nebenkostenpauschale gesucht und bin dazu nur auf so wage blablabla-Seiten gestoßen, die interessanterweise immer fabulierten, daß eben nur die richtige Vorauszahlung mit BK-Abrechnung das Gelbe vom Ei wären.
Überzeugen konnten Sie mich aber nicht; vieles wird gar nicht angesprochen:

Zum einen werden die Anforderungen an eine gerichtsfeste BK-Abrechnung immer höher; fast jede ist angreifbar - warum diesen Streß jedes Jahr machen (und Geld für Abrechnungsdienste rausschmeissen) wenn man das nur bei Erhöhungen der Pauschalen machen muß?

Was mir nicht klar ist, ist die Frage der Mieterhöhung - muß ich dann auch noch mal ein einer Abrechnung belegen, daß die Pauschale hinkommt? Wenn sie höher ausfällt, reduziert das dann die Nettomiete? Ich nehme an, die Kappungsgrenze bezieht sich bei so einer Mietstruktur auf die tatsöchliche Nettomiete?

Lustigerweise kann der Mieter ja die Senkung der Pauschale verlangen; nicht aber die Abrechnung...nun frage ich mich, wie der Mieter dann jemals den Senkungsbedarf der Pauschale nachweisen will - es fehlen ihm ja die Daten! Eigentlich aus Vermietersicht doch ganz günstig, oder?

Außerdem die Frage: Kann ich in die Pauschale auch detailiert aufgeführte "sonstige Betriebskosten" aufnehmen wie das bei der normalen Vorauszahlungsvariante möglich ist?

Und kann man Mischformen vereinbaren, wonach z.B. ein Teil der BKs vorausgezahlt wird, andere inklusiv sind und der Rest eben eine Pauschale?

Wer weiß denn mehr zu dem Thema?

Es dankt
LiS

Hallo LiS,

lange nichts gelesen :-)

Pauschale ist OK , aber wie hoch soll die sein ??

Egal wie hoch angesetzt wird, der Mieter wird das Maximum verbrauchen,
damit er was, (möglichst viel) für sein Geld bekommt.

Wie bei H4 wenn die Heizkosten bezahlt werden,
da hat man schon mal gerne 24 Grad und macht das Fenster auf wenn es zu warm wird.

Man darf ja auch keinen benachteiligen, einen Mülltrenner zb. oder den Menschen
der immer das Treppen und Kellerlicht ausmacht während die andern es munter brennen lassen.

Egal wie, irgendeiner wird sich immer benachteiligt fühlen, falls nicht, wirst Du es sein.

Ich hab alles nach Verbrauch, QM oder WE.
Die Nachzahlungen im Hinblick auf Preissteigerungen etwas höher ansetzen,
wenn die Mieter ein Guthaben ausgezahlt bekommen, gibts auch keine Einwände gegen die Abrechnung.

Gruß S. Hammer

Ja, wir haben wohl alle darauf gehofft, daß das "alte" Forum wieder repariert wird aber da tut sich ja nichts...also auf ein Neues!

Mir geht es bei meiner Frage weniger um das "Ist das sinnvoll" - das ist so ein bisserl Glaubenssache. Ich glaube nämlich, daß es immer allen egal ist wieviel sie verbrauchen so lange sie den Eindruck haben, der Nachbar macht das ja auch so (wohlgemerkt rede ich hier nur von den "kalten" Betriebskosten...bei der Gasetagenheizung in der Wohnung mag das anders sein). Wenn ich eben meinen Müll liebevoll in den Container ausschütte und dadurch das gute Gewissen habe, das teure Sonderabfuhren unnötig werden und der dumme Typ aus der Nachbarwohnung immer seine prall gefüllten Säcke da reinpfeffert, dann kann ich zwei Dinge machen:

1. Ich ärgere mich über das Arschloch, spreche ihn darauf an, reisse seine Säcke selber auf oder stelle sie ihm vor die Tür...kurzum, ich eskaliere weil ich das Verhalten ändern will
2. Ich sag mir, was soll der Heckmeck, ich mache es auch so bequem wie der Typ weil sich diese paar Abfuhren nur im Centbereich in meiner Abrechnung bemerkbar machen werde (am Ende des Jahres verflucht man dann zwar den Vermieter, dieses Arschloch, aber darin ist man sich mit dem Nachbarn dann bestimmt einig...)

Ich glaube eben, das viele Mieter Modell 2 bevorzugen, weil nur Frührentner und andere mit zuviel Zeit sich diesen Aufwand machen.

So, aber mal abgesehen davon bleiben meine Fragen zum Thema Nebenkostenpauschale (wohlgemerkt nur kalte BKs!). Hat jemand Ahnung darüber?

LiS

Hallo LiS,

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Zu deiner Frage:

Ich möchte erst einmal auf diverse BGH-Urteile verweisen:

VIII ZR 160/03 - Berechnung Kappungsgrenze bei Teilinklusivmiete
VIII ZR 41/05 - Erhöhung einer Bruttokaltmiete
VIII ZR 138/06 - Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung und Bruttokaltmiete
VIII ZR 4/08 und 5/08 - BK-Abrechnung bei Erhöhung Teilinklusivmiete

Meine persönliche Meinung zur Pauschale:
Warum erst bei einer späteren Mieterhöhung doch vor der Frage der Betriebskostenhöhe (und -abrechnung) stehen? Dann kann ich auch jedes Jahr abrechnen. Und habe das Argument, dass der Mieter auch nur das bezahlt hat, was er verbraucht hat.

Das Argument zieht natürlich nicht bei Abrechnung nach Wohnfläche. Leider

Falls deine Fragen nicht anhand der Urteilsbegründung beantwortet werden, bitte konkretisieren.

Volker

Danke für die Hinweise - die meisten beziehen sich ja auf die Bruttokaltmiete und nicht auf Nettokaltmiete zzgl. Pauschalen. Kann man das wirklich so gleich setzen?
Letztlich sind doch Pauschallösungen attraktiv bei allen Nicht-Verbrauchskosten wie Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr etc. pp.
Diese Kosten ändern sich ja eh kaum und wenn, dann könnte man das über die Pauschalanpassung ja wieder anpassen.

Aber darf man überhaupt einzelne Pauschalen vereinbaren so in der Art:

Nettokaltmiete: 100 €
zzgl. Pauschale für Müllabfuhr: 10 €
zzgl. Pauschale für Winterdienst...

Summe:...

oder müssen *alle* Nebenkosten in einer Summe abgegessen sein?
Darf man auch Bruttokaltmieten und Pauschalen mischen und einzelne BKs, die sich eben ändern können, als Pauschale formulieren?

LiS

Hallo LiS,

Vereinbarungen über Betriebskosten sind im § 556 BGB geregelt. Alles, was davon zum Nachteil des Mieters abweicht, ist unwirksam.

Ich sehe jedoch in der von dir angedachten Einzelvereinbarung von Pauschalbeträgen je Betriebskostenart keine für den Mieter nachteilige Vereinbarung.

Dieses ergibt sich aus dem Begriff Pauschale:

Zitat

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Pauschale ist ein von den Parteien bestimmter Betrag zur pauschalen Abgeltung der nach der Vereinbarung umgelegten Betriebskosten, der in der Regel in monatlichen Raten entrichtet wird, unabhängig von den tatsächlich angefallenen Betriebskosten zu zahlen ist und nicht mit diesen abgerechnet wird.

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Zu beachten ist jedoch § 560 Abs. 3 BGB. Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

Wenn du also Einzelpauschalen vereinbarst, muss bei jeder Kostenveränderung der einzelnen Betriebskostenart auf die Veränderung (Erhöhung oder Ermäßigung) reagiert werden. Das macht dann vermutlich noch mehr Arbeit als eine Abrechnung. Aus diesem Grund werden Pauschalen vereinbart, die sämtliche Betriebskostenarten umfassen, die nicht abgerechnet werden sollen. Bei einer Gesamtpauschale ist die Veränderung des Gesamtaufwandes aller davon erfassten Betriebskostenarten maßgeblich, d. h. die Erhöhung z. B. der Müllgebühren wird mit einer Ermäßigung z. B. beim Winterdienst aufgerechnet. Erst wenn dann noch eine Ermäßigung oder Erhöhung verbleibt, muss bei einer Ermäßigung und kann bei einer Erhöhung reagiert werden.

In jedem Fall darauf achten, dass die Erhöhungsmöglichkeit bei einer Pauschale (§ 560 Abs. 1 BGB) im Mietvertrag vereinbart wird.

Volker

Hallo, Volker,
danke schön! Na um die Senkungspflicht mache ich mir keine Sorgen...wann sind schon mal Betriebskosten gesunken? Quasi nie; es sei denn, Betriebskostenarten fallen weg!
Aber Recht hast Du; alle zusammen macht es einfacher.

Wie ist das denn in Sachen Streitwertberechnung? Vor Gericht müßte bei einer Pauschalvereinbarung dann doch die Grundmiete herangezogen werden und nicht, wie bisher, die Bruttokaltmiete (was eben den Streitwert und damit die Gebühren ganz schön hochfährt...).

LiS

Hallo LiS,

zur Berechnung des Streitwertes habe ich keine Kenntnis. Normalerweise bildet sich der Streitwert aus der Höhe der Beträge, um die gestritten wird; ggf. davon Jahresbeträge, da bei der Miete ja nicht nur ein einmaliger Betrag in Streit steht. Bei Räumungsklagen habe ich auch schon das 42fache der Monatsmiete als Streitwert gesehen.

Als Miete ist jedoch die Grundmiete (Kaltmiete) zuzüglich Betriebskosten anzusehen. Ob dann die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung mit Abrechnung vereinbart worden sind, ist dann nicht entscheidend.

Volker