Teils keine Mietminderungen bei zu kleinen Wohnungen

Urteil aus Karlsruhe

Wenn die Größe einer Wohnung im Vertrag ausdrücklich als nicht verbindlich beschrieben wird, darf die Miete nicht gemindert werden - selbst wenn die Wohnung kleiner als angegeben ist.

Das gilt in einem solchen besonderen Fall auch dann, wenn die Wohnung um über 20 Prozent kleiner ist als im Vertrag angegeben, urteilte am Mittwoch der Bundesgerichtshof in Karlsruhe. Nach geltender Rechtsprechung dürfe zwar ein Mieter die Miete kürzen, wenn die tatsächliche Größe die vom Vermieter genannte Angabe um mehr als zehn Prozent unterschreite. In diesem Fall aber hätten die Parteien sich im Vertrag explizit darauf verständigt, dass nicht die Größe, sondern die Zahl der Räume ausschlaggebend sei, befand das Gericht. Im Mietvertrag stand, dass die Wohnung „wegen möglicher Messfehler“ nach der Anzahl der vermieteten Räume beschrieben und vermietet werde. Die Betriebskosten hingegen hatte der Vermieter nach der Quadratmeterzahl umgelegt.

Ein Messfehler kann eine geringfügige Abweichung sein, dürfe aber nicht fast einem Drittel der Wohnungsgröße entsprechen, hatte die Anwältin der Klägerin argumentiert. Die BGH-Richter folgten dem nicht und verwiesen auf die Sondervereinbarung der Parteien im Vertrag. Die Mieterin hatte festgestellt, dass ihre Potsdamer Wohnung nur knapp 43 statt der im Vertrag angegebenen fast 55 Quadratmeter maß. Sie klagte auf Erstattung zu viel gezahlter Miete und Betriebskosten. Das Amtsgericht gab ihr im Grunde Recht, das Landgericht Potsdam dagegen widersprach und wies die Ansprüche der Mieterin ab. Ihre Revision dagegen beim BGH blieb nun ohne Erfolg.

Die heutige Pressemitteilung im Wortlaut:

Zitat

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Nr. 212/2010


Zur Mietminderung wegen Flächenunterschreitung bei ausdrücklichem Hinweis auf fehlende Verbindlichkeit der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % nicht in Betracht kommt, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers in Potsdam. Zur Wohnungsgröße heißt es in § 1 des Mietvertrags:

"Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume."

Die monatlich zu zahlende Miete betrug 390 € zuzüglich eines Betriebskostenvorschusses von 110 €. Der Kläger verlangt von der Beklagten die Zahlung rückständiger Miete und eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Die Beklagte beruft sich auf Mietminderung wegen Flächenunterschreitung und hat darüber hinaus mit einem angeblichen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten die Aufrechnung gegen die Klageforderung erklärt. Zur Begründung beruft sie sich darauf, die tatsächliche Größe der Wohnung betrage nur 41,63 m². Das Amtsgericht hat auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98 m² zugrunde gelegt.

Das Amtsgericht hat die Minderung im Grundsatz für berechtigt gehalten und der Klage daher nur in geringer Höhe stattgegeben. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Klägerin eine Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung verneint und die Beklagte zu weitergehender Zahlung verurteilt.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass bei der hier gegebenen Vertragsgestaltung ein zur Minderung der Miete führender Mangel wegen einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % nicht vorliegt, weil die Angabe der Größe der Wohnung in dem Mietvertrag der Parteien nicht – wie dies sonst regelmäßig der Fall ist – als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist. Vielmehr haben die Parteien ausdrücklich bestimmt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dienen, sich der räumliche Umfang der Mietsache vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben soll. Insofern liegt hier keine mangelbegründende Flächenabweichung vor.


Urteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09

AG Potsdam – Urteil vom 6. Oktober 2008 – 24 C 293/07

LG Potsdam – Urteil vom 29. Oktober 2009 – 11 S 200/08

Karlsruhe, den 10. November 2010

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

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Quelle: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bi...3&pos=0&anz=212

Ich bin gespannt, ob in der Urteilsbegründung auch etwas zur Betriebskostenabrechnung steht. Diese dürfte zumindest ab 2010 nur mit der tatsächlich ermittelten Wohnfläche umgelegt werden.

Volker