Mietminderung erst nach Mängelanzeige möglich!

Weil ja immer wieder ein Thema in den Foren - jetzt hat der BGH endlich klargestellt: Erst nach Anzeige des Mangels steht das Recht zur Mietminderung zu - nicht vorher auch wenn der Mangel schon länger bestehen soll. Zum nachlesen mal nach BGH VIII ZR 330/09 googeln.

LiS

Das Urteil liegt textmäßig noch nicht vor. Lediglich die nachstehend wiedergegebene Pressemitteilung

Volker

Zitat

---

Nr. 209/2010


Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Wohnung setzt vorherige Mangelanzeige voraus

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen; es hat gemeint, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnten.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des - dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB* dient dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

*§ 320 BGB: Einrede des nichterfüllten Vertrags

(1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist. (…)

Urteil vom 3. November 2010 – VIII ZR 330/09

AG Schöneberg – Urteil vom 5. Dezember 2007 – 12 C 368/07

LG Berlin – Urteil vom 6. November 2009 – 63 S 17/08

Karlsruhe, den 3. November 2010

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

---

Pressemitteilung Nr. 209/2010

Hallo Volker,

nach § 536 BGB hat der Mieter bei Mängeln, die die Tauglichkeit der Mietwohnung nicht unerheblich beeinträchtigen ein Recht die Miete ab Vorhandensein des Mangels angemessen zu mindern.
Da das Gesetz nur von Miete spricht, kann der Mieter prozentual von der Gesamtmiete mindern - also Grundmiete + Vorauszahlung für die Betriebs- und Nebenkosten.
Der § 536 BGB schreibt für die Mietminderung NICHT die vorherige Information des Vermieters vor.

Es gibt jedoch den § 536c, Absatz 2 BGB der dem Mieter die "unverzügliche" Mitteilungspflicht für Mietmängel auferlegt!
D.h. ohne "unverzügliche" Mitteilung an den Vermieter keine Mietminderung (§ 536 BGB)
und auch kein Schadenersatz für den Mieter (§ 536a BGB)
und auch keine fristlose Kündigung ohne angemessene Fristsetzung (§ 543, Abs. 3, Satz 1 BGB).

Gesetzestexte Online:
http://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html (Beispiel Zwangsverseigerungsgesetz, § 57a)
http://www.gesetzeiminternet.de/ (Bundesjustizministerium Gesetzestexte online mit Suchfunktion)
http://norm.bverwg.de/jur.php?grstg_1973,12 (Beispiel Grundsteuergesetz 12)

Hallo Vermieterheini1,

es geht dem BGH nicht nur um die Rechte des Mieters bei Mängeln, sondern um das weitergehende Recht zur Kündigung durch den Vermieter. Dazu gab es obergerichtlich unterschiedliche Auffassungen. Zum Teil lehnten die Obergerichte ein Recht zur fristlosen Kündigung nach Erreichen der entsprechenden Rückstandshöhe ab.

Dazu auch die Pressemitteilung von Haus und Grund:

Zitat

---

Zurückbehaltungsrecht an der Miete: Mieter muss Mangel vorher anzeigen
Haus & Grund begrüßt Klarstellung durch BGH

Ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete wegen eines Mangels in der Wohnung kann nur dann geltend gemacht werden, wenn der Vermieter zuvor über den Mangel in Kenntnis gesetzt wurde. Auf diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes (3. November 2010 – Az.: VIII ZR 330/09) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. „Der BGH hat hier eine Selbstverständlichkeit klargestellt. Ein Vermieter kann schließlich nur Mängel beseitigen, die ihm vom Mieter genannt werden“, kommentiert Haus & Grund-Experte Gerold Happ. Das Zurückbehaltungsrecht diene dazu, bei einem bestehenden Mangel den Handlungsdruck auf den Vermieter zu erhöhen. Diese Funktion könne es jedoch nicht erfüllen, wenn dem Vermieter gar nicht bekannt sei, dass Handlungsbedarf bestehe.

Der Fall: Die Mieter einer Wohnung zahlten wegen Schimmelpilzbefalls ihrer Wohnung für die Monate April, Mai, Juni und Juli keine bzw. nur einen Teil der Miete. Daraufhin kündigte der Vermieter mit Schreiben von Anfang Juni fristlos. Die Mieter widersprachen der Kündigung. Der Vermieter erhob daraufhin Räumungsklage.

---

Quelle: http://hausundgrund.de/presse_831.html

Volker

Hallo Volker,

ich habe den von dir zitierten Text "Nr. 209/2010" schon so verstanden wie du jetzt darauf hinweist.

Meine Aussagen stehen dazu nicht im Widerspruch und trifft genau das Thema bzw. das Urteil.
Der Mieter kann nur unter den von mir genannten Bedíngungen die Miete mindern. Man beachte das Zusammenwirken bzw. den Zusammenhang der beiden Paragraphen!
Das Miete mindern wurde in deinem Text Zurückbehaltungsrecht genannt.
Wenn der Mieter zu Unrecht keine oder zu wenig Miete zahlt ist er im Verzug.
Bei Erreichen der erforderlichen Höhe von Mietschulden kann der Vermieter kündigen.

Hallo Vermieterheini1,

eine kleine Korrektur:

Zurückbehaltungsrecht ist nicht identisch mit dem Recht der Mietminderung. Ersteres ergibt sich aus § 320 BGB, letzteres aus § 536 BGB.

Bei einem Mangel kann ein höherer Betrag als der der Minderung zurück behalten werden. Damit wird der Druck auf den Vermieter erhöht, den Mangel zu beseitigen bzw. dem Mieter schneller den für die eigenständige Veranlassung der Mangelbeseitigung erforderlichen Betrag zu sichern.

Falls der Vermieter den Mangel beseitigt, ist der nach § 320 BGB zurück behaltene Betrag an den Vermieter zu zahlen. Der sich aufgrund der Mietminderung ergebende berechtigte Kürzungsbetrag der Bruttomiete bleibt dauerhaft und ist in keinem Fall nach einer Mangelbeseitigung zu zahlen.

Volker

Der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, warnte die Mieter davor, die Miete leichtfertig zurückzubehalten. „Ich rate allen Mietern, Rechtsrat beim örtlichen Mieterverein einzuholen, bevor die Miete gekürzt oder die Mietzahlung gar eingestellt wird“, sagte Siebenkotten. Er sagte: „Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung, Schimmelpilzbildung oder sonstige Mängel müssen dem Vermieter sofort gemeldet werden. Der Vermieter muss am besten schriftlich informiert werden.“