ungerechtfertigte Mietminderung "aufschieben"?

Liebe Kollegen,
ein Mieter hat die Miete für einen ganzen Monat gemindert obwohl der Minderungsgrund bereits Anfang des Monats entfiel. Auf eine Fristsetzung zur Zahlung reagierte er mit einer m.E. ebenfalls ungerechtfertigten Gegenaufrechnung wie "Schadensersatz für Handwerkerbeaufsichtigung" usw. ohne die Zahlung zu leisten.

Nun ist es kein erheblicher Betrag und die Gerichtskosten wären gering...nur der eigene Aufwand (Klageschrift verfassen usw.) ist erheblich wenngleich ich am Erfolg der Klage nicht zweifeln würde.

Frage ist nun: Der Mieter überweist monatlich und fristgerecht unter der Bezeichnung "Miete" ohne eine Monatsbezeichnung anzugeben. Kann ich einfach diesen Rückstand mit jeweils der nächsten Miete verrechnen und vor mir her schieben bis dann irgendwann mal Kündigung/Kautionsabrechnung ansteht oder muß ich auf Deibel komm raus innerhalb der Verjährungsfrist (drei Jahre meine ich) Klege einreichen?

Danke für etwas Erhellung!

LiS

Moin LIS,

solche Fälle bügel ich immer mit der Nebenkostenabrechnung aus.

Grundsatz ist :
von der gezahlten Gesamtsumme ziehe ich die KM ab,
der Rest ist Nebenkostenvorauszahlung.

Im letzen Jahr hatte ich eine Doppelzahlung der Oktober Miete, die wurde dann nach Abzug der Nebenkosten wieder ausgezahlt.

Woher sollst Du auch wissen, ob die Zahlungen nun als Miete oder als NK Vorauszahlung zu werten sind.

Gruß S. Hammer

Hallo LIS,
ich würde auf jeden Fall die Nachzahlung der geminderten MIete verlangen. Jetzt handelt es sich zwar nur um einen kleinen Betrag, aber sobald der Mieter merkt, daß Du keinen Wert auf die Nachzahlung legst mindert er beim nächsten Anlaß die Miete um ein mehrfaches.
Den ausstehenden Betrag mit den Nebenkosten zu verrechnen würde ich keinesfalls machen. Dadurch wird man angreifbar.


Viele Grüße
Adele

Hallo LiS,

wenn der Mieter regelmäßig monatlich die Miete (meist mit Dauerauftrag) zahlt, gehen die Richter davon aus, dass die Zahlung jeweils für den laufenden Monat geleistet werden soll, auch wenn eine ausdrückliche Tilgungsbestimmung durch den Mieter bei der Zahlung nicht getroffen wurde.

Wenn du den monatlich gezahlten Betrag anders verrechnen willst, müsstest du dem Mieter diese Zuordnung/Aufteilung des gezahlten Betrages monatlich mitteilen. Ob allerdings in einem Schweigen des Mieters auf deine Mitteilung bereits die Zustimmung des Mieters zur Tilgungsverrechnung gesehen werden kann, ist mehr als fraglich. Schweigen als Zustimmung dürfte nur unter Kaufleuten möglich sein.

Meine Empfehlung: Die Gegenaufrechnung zurückweisen. Der Mieter ist verpflichtet, den Handwerkern Zutritt zur Wohnung für den Zeitraum der Mangelbeseitigung zu gewähren. Eine Beaufsichtigung der Handwerker dürfte bereits am fehlenden Sachverstand des Mieters scheitern. Dass der Mieter evtl. Angst vor Diebstahl o. ä. hat, liegt in seinem alleinigen Zuständigkeitsbereich und nicht in deiner Verantwortung. Ebensowenig kann er für die aufgewendete Freizeit eine Entschädigung verlangen, da er nur die Pflicht der Zutrittgewährung erfüllt.

Weiterhin dem Mieter noch einmal die Rechtsgrundlage (§ 536 BGB, "Für die Zeit, in der die Tauglichkeit ... gemindert ist.") mitteilen und gleichzeitig darauf verweisen, dass nach Ablauf einer (letzten) Frist (14 Tage, konkretes Datum z. B. 27.12.2010 nennen) ein Mahnbescheid beantragt wird, was mit zusätzlichen Kosten für den Mieter verbunden ist.

Wenn er dann nicht zahlt, tatsächlich Mahnbescheid beantragen. Meistens wird dann gezahlt. Wenn tatsächlich Widerspruch eingelegt wird, kannst du noch immer zur Klage übergehen. Die Kosten für den Mahnbescheid werden dann bei den Gerichtskosten für die Klage angerechnet.

Bei der Betriebskostenabrechnung beachten, dass der BGH bei einer Mietminderung davon ausgeht, dass der Minderungsbetrag sich gleichmäßig auf Kaltmiete und Betriebskosten bezieht.

Volker

Hallo, Volker,
hmm, das hatte ich vermutet. Also habe ich die klassischen drei Jahre Verjährungsfrist?
Na dann werde ich da wohl mal was lostreten...

Danke schön!

LiS