Mieterin hat ungefragt, erwachsenen Sohn bei sich aufgenommen

Erst mal guten Tag, bin sehr froh Euch wiederum gefunden zu haben.
Problem.
Meine Mieterin, alte Dame, hat eine 2 Zimmerwohnung 54 m2 in meinem Mietshaus angemietet.
Selbst wohne ich nicht in dem Haus.
Habe nun erfahren, dass der 40jährige Sohn, seit Monaten bei meiner Mieterin lebt.
Die Mieterin hat mich davon gar nicht in Kenntnis gesetzt, auch habe ich somit mit dem erwachsenen Sohn keinen Mietvertrag.
Der Sohn ist oft betrunken.
Was ist wenn die alte Mieterin verstirbt oder in ein Pflegeheim muss, habe ich dann deren Sohn (Trinker) ohne Mietvertrag in der Wohnung.
Habe heute beim Grund-und- Haus Eigentümerverein nachgefragt, da wurde mir gesagt,dass ich nichts dagegen unternehmen kann, wenn ein Familienmitglied zuzieht. Beim Einwohnermeldeamt habe ich gefragt wie das funktioniert wenn sich jemand anmeldet, ob derjenige einen Mietvertrag vorlegen muss. Nein er müsse keinen Mietvertrag vorlegen sondern nur wissen wie der Vermieter heißt, und natürlich den eigenen Personalausweis vorlegen. Wurde gefragt wie der Sohn meiner Mieterin heißt, woher soll ich dies wissen meine Mieterin hat mir doch gar nicht mitgeteilt, dass sie ihren Sohn in der Wohnung aufgenommen hat.
Habe nur mit der Meterin einen Mietvertrag-
Was ist wenn die Mieterin verstirbt oder in ein Heim muss.
Wie bekomme ich dann deren Sohn (Trinker) aus dieser Wohnung.
Was kann ich vorbeugend tun.
Mietvertrag ist der Verdruck von Haus und Grund, den ich mit der Mieterin habe.

Möchte noch anfügen, dass sich der Sohn der Mieterin, obwohl er schon Monate bei seiner Mutter wohnt,
noch nicht auf die Wohnung angemeldet hat. Was er aber laut Einwohnermeldeamt jederzeit tun kann.
Was kann ich unternehmen um mich abzusichern, dass nicht auf einmal der Sohn der Mieterin , ohne Mietvertrag, in meinem Eigentum wohnt.
Ganz liebe Grüße Inge

Hallo Inge,

H+G hat dir bereits mitgeteilt, dass du gegen den Zuzug des Sohnes nichts machen kannst. Grundlage ist unser Mietrecht. In § 553 BGB ist die Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte geregelt. Grundlage der Regelung ist zwar, dass die Mieterin ein Interesse an der Aufnahme des Sohnes hat, kannst du jedoch das Gegenteil beweisen?

Allerdings hat die Mieterin die Pflicht, dir mitzuteilen, dass sie den Sohn in die Wohnung aufnehmen will und welche Gründe dafür vorliegen. Jetzt kommt auch § 540 BGB ins Spiel. Allerdings zählen z.B. der Ehegatte und Familienmitglieder nicht als Dritte i.S. des § 540 BGB. Die Anzeigepflicht gegenüber dem Vermieter bleibt jedoch bestehen.

Beim Tod der Mieterin ist § 563 BGB zu beachten. Soweit der Sohn dann noch in dem gemeinsamen Haushalt mit der Mieterin lebt, tritt er in das Mietverhältnis ein. Du kannst dann das Mietverhältnis kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Gemeinsamer Haushalt bedeutet, dass die Wohnung Mittelpunkt der gemeinsamen Lebens- und Wirtschaftsführung war. Das kann bei Getrenntleben in derselben Wohnung aufgehoben sein.

Die Kündigung aufgrund eines in der Person des Sohnes liegenden wichtigen Grundes ist innerhalb eines Monats möglich; das Vorliegen des wichtigen Grundes muss von dir bewiesen werden. Eine Zahlungsunfähigkeit des Sohnes kann als wichtiger Grund anerkannt werden. Maßgebend sind u. a. die Rücksichtnahme auf die Hausgemeinschaft und die berechtigten Interessen des Vermieters. Wenn allerdings der Sohn in der Zeit, in der die Mieterin noch lebt, keine Probleme mit der Hausgemeinschaft verursacht hat, dürfte es für dich schwierig werden, eine Kündigung auch durchzusetzen.

Ich würde mit einer Abmahnung der Mieterin erst einmal anfangen und dann sehen, was die Mieterin an Gründen vorbringt. Wenn sie allerdings keine Gründe für die Aufnahme des Sohnes nennen kann, kannst du versuchen, ob du mit einer Kündigung nicht nur den Sohn sondern auch die Mutter aus der Wohnung bekommst. Spätestens dann solltest du aber erneut Rechtsrat von H+G einholen.

Volker

Danke für die Antwort, die hat mir sehr geholfen.
Werde wohl die Sache so behandeln als wäre es ein Besucher, da er sich ja nicht beim Einwohnermeldeamt angemeldet hat. Werde eine Abmahnung schicken, da Besucher nicht länger als 6 Wochen zu Besuch bleiben dürfen.
Die Schwiegertochter und deren Familie also ein weiterer Sohn (Waldemar) wohnen in selben Haus im OG. Die alte Mieterin im EG um die es geht, ist Pflegefall und wird von der Schwigertochter die im OG wohnt gepflegt. Die Schwiegertochter bekommt hierfür Pflegegeld, aber die alte Mieterin hat keinen Betreuer.
Geldüberweisungen tätigt die Schwiegertochter, es fehlt auch die Miete Juli und November 2010. Miete Dezember wurde bezahlt. Bestimmt hat die Schwiegertochter, diese Mieten für sich abgezweigt. H und G hat die alte Mieterin nun angeschrieben, dass die 2 Monatsmieten Rückstände bis zum 31.12. auszugleichen sind ansonsten fristlose Kündigung.
Selbstverständlich hätte ich nun fristlos kündigen können und Klage einreichen können, aber wer weiß was hernach für welche kommen, anfangs sind alle nett.

Weitere Frage.
Was ist wenn ich dieser Mieterin fristlos kündige, z.B. wenn die Rückstände nicht nachbezahlt werden.
Kann ich etwas unternehmen, dass diese alte Mieterin die bei mir die Miete schuldet, dann nicht im OG bei der Schwiegertochter die sie ja jetzt schon pflegt und ihrem Sohn Waldemar einzieht.

Es wäre ja höchst ärgerlich, wenn diese alte Dame, die nun in der EG-Wohnung lebt, dort die Miete schuldig bleibt und dafür dann in die OG Wohnung zu Schwiegertochter und deren Familie einzieht und dort kostenlos lebt, also ich dann für deren Wohnen bei der Schwiegertochter im OG, keine weitere Miete bekomme.
Schwiegertochter und deren Familie haben keine Mietrückstände, da überweißt der Arbeitgeber die Miete, so lange der Mann dort arbeitet, denn auch die waren unfähig die Miete selbst zu zahlen.
Wegen der Schwiegertochter, dieser alten Mieterin, da war bereits 3 mal der Gerichtsvollzieher bei mir,um die Kaution zu pfänden, wenn diese auszieht, dann darf die Kaution nicht an diese Mieterin ausbezahlt werden sondern an deren Gläubiger. Voll Krass, wenn ständig der Gerichtsvollzieher kommt, dass die Kaution gepfändet ist .
Ganz liebe Grüße Inge

Hallo Inge,

wenn du einem Mieter aufgrund von Mietrückständen kündigst, besteht immer das Risiko, dass der zu diesem Zeitpunkt bestehende Rückstand nicht bezahlt wird. Das nennt sich dann "Verwirklichung des allgemeinen Vermieterrisikos".

Ob die Familie des anderen Sohnes dann die Mutter in der Wohnung aufnimmt, unterscheidet sich von der rechtlichen Seite nicht von der Aufnahme des (anderen) Sohnes in der Wohnung der Mutter.

Ob die Aufnahme in der Wohnung des Sohnes zumutbar ist, hängt u. a. von der Wohnungsgröße und der Anzahl der dort bereits lebenden Personen ab. Stichwort: Überbelegung.

Die Abmahnung wegen Besuch über 6 Wochen bringt dir gar nichts. Darüber lächelt jeder.

Ich würde die fristlose Kündigung sofort losschicken und nicht wie H+G erst noch eine Zahlungsfrist voranstellen. Wenn dann die rückständige Miete gezahlt wird, hast du ein Ziel bereits erreicht. Beim nächsten Zahlungsrückstand und der fristlosen Kündigung bleibt diese wirksam, auch wenn der Rückstand bezahlt wird.

Selbst wenn die Miete nicht gezahlt wird, hast du noch immer die Kaution. Die Pfändungen durch den GV gehen deinen Ansprüchen im Range nach.

Volker

Hallo Inge,

wenn du dich von der Mieterin trennen möchtest, dann würde auch ich die fristlose Kündigung sofort aussprechen. Allerdings würde ich zusätzlich auch hilfsweise fristgerecht kündigen. Dazu bist du bei diesem Mietrückstand berechtigt. Die fristgerechte Kündigung behält auch dann ihre Gültigkeit, wenn die Mietrückstände noch vor dem Termin der fristlosen Kündigung komplett bezahlt werden.

Wenn die Mieterin (incl. Sohn) danach bei der Schwiegertochter einzieht, dann hast du doch nicht wirklich einen großen finanziellen Schaden. Du wirst die Vorauszahlungen der Nebenkosten an die neuen Bedingungen anpassen. Die freiwerdende Wohnung wird wieder vermietet. Das erscheint mir immer noch besser, als eventuell Mietrückstände anzuhäufen. Und das sich abzeichnende Problem mit der Übernahme der Wohnung der alten Dame durch ihren Sohn hast du damit auch elegant umgangen. Einen stichhaltigeren Kündgungsgrund als den in unserem Mietrecht vorgesehenen wegen erheblichem Mietrückstand wirst du nicht finden.

Übrigens, hast du wegen der ausstehenden Mieten schon einen (oder zwei) amtliche Mahnbescheide beantragt?


Der Wolf

Nein habe keinen Mahnbescheid beantragt, denn das bringt ja wohl nichts. Da nichts pfändbares vorhanden ist.
Ich danke Euch herzlich für Eure Antworten. Werde die Zahlungsfrist nach abwarten, denn es ist ja nicht mehrlang bis zum 31.12.
Wenn dann die Rückstände nicht ausgeglichen sind, dann schicke ich die fristlose Kündigung raus und hilfsweise noch die
ordentliche Kündigung wegen Verstoß gegen den Mietvertrag.
Liebe Grüße Inge