Allgemeines Mietrecht » Was sagt euch § 940a ZPO?

Mir ehrlich gesagt auch nichts.

Aber ich weis, dass bei einer Zwangsräumung der Gerichtsvollzieher und ggfs. die Polizei blitzschnell unverrichteter Dinge abzischt, wenn der zwangszuräumende Mieter einen angeblichen Untermieter präsentiert. Meist wird auch keine Mühe aufgewendet die Richtigkeit der blosen Behauptung zu überprüfen.
Denn in dem Räumungsbescheid müssen ALLE zwangszuräumenden Personen einzeln namentlich aufgeführt sein.

Das "verbirgt" sich hinter dem unscheinbaren Satz, bzw. das haben die Richter daraus gemacht.
§ 940a ZPO Räumung von Wohnraum
Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden.
Quelle: http://www.gesetzeiminternet.de

Danke für die Aufklärung. Das war mir so auch noch nicht bekannt.

Damit haben dann ja unsere Lieblingsmieter ein neues Schlupfloch, wie man erst einmal die Zwangsräumung verhindert. Da wird dann plötzlich ein Kumpel als Untermieter präsentiert. Wem Klamotten und Möbel tatsächlich gehören, dürfte sich schwer ausmachen lassen. Wahrscheinlich reicht da dann ja auch schon ein Zettel am Briefkasten. Echt unglaublich.

Mensch, wo leben wir eigentlich?

LG
Judy

Hallo Vermieter,

§ 940a ZPO behandelt den Arrest und die einstweilige Verfügung. Davon zu trennen ist das Räumungsurteil.

Der GV wird aufgrund des Räumungsurteils tätig.

Im übrigen gibt es zum Thema "Untermieter" auch Entscheidungen des BGH. Die unberechtigte Aufnahme eines Dritten als Untermieter zur zeitlichen Verzögerung einer Räumung ist den einschlägigen Kreisen allgemein bekannt. Daher kann jedem Vermieter nur empfohlen werden, auf die Namensangaben am Briefkasten bereits während der Räumungsklage zu achten und ggf. auf neue Namen zu reagieren.

Volker

Hallo Volker,

das "auf die Namensangaben am Briefkasten" reicht bei weitem nicht, denn die Namen diese speziellen Untermieter werden bewusst nicht "veröffentlicht".

Der Mieter muss bereits im Zusammenhang mit der Räumungsklage auf namentliche Nennung aller Untermieter, Mitmieter und sonstige "wohnberechtigten" Personen verklagt werden.
Natürlich muss der Vermieter dieses Auskunsftsverlagen vorher dem Mieter gerichtsbeweisbar zugestellt haben.

drum ist es auf jeden Fall von Vorteil sich von einem RA beraten zu lassen und die in der Räumungsklage angeführten Personen vorher genau abzuwägen.
Wenn ich mich recht erinnere, können die nachweisbar nicht in den MIeträumen wohnenden Personen eine Klage gegen den Vermieter anstrengen, die vom Sozialamt unterstützt wird, wenn sie fälschlicherweise namentlich bei der Räumungsklage angeführt werden.

Ich mache nie mehr was ohne rechtsanwaltliche Unterstützung. Ein Brief vom RA zeigt viel mehr Wirkung, als ein Schreiben von mir.

Viele Grüße
Adele

Nüchtern gesehen kann man sich vor solchen Zeitgenossen nicht schützen. Die Experten, die geräumt werden sollen und diesen Weg kennen, nehmen kurz vor dem Räumungstermin dann noch ungemeldete Untermieter auf. Auch eine erhoffte Räumung bleibt immer ein Glücksspiel, da man nie weiß, was einem da vor Ort tatsächlich erwartet und ob wirklich geräumt werden kann/darf.

LG
Judy

Mal eine ganz blöde Frage von mir, kann ich in den Mietvertrag aufnehmen, dass eine Untervermietung nicht gestattet wird. Ist eine solche Klausel rechtens, und was kann ich machen wenn mein Mieter trotzdem jemand bei sich aufnimmt.
Liebe Grüße Inge

Hiermit meine ich, einen Fremden bei sich aufnimmt. (Kein Familienmitglied) Irgendwie muss man sich doch gegen Untervermietung schützen können.

Hallo Inge,

nach § 553 BGB kann nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden. Das berechtigte Interesse des Mieters muss NACH Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Achtung: Der Abschluss des "Haupt"-Mietvertrags (zwischen Vermieter und Mieter) ist seltenst identisch mit dem Mietbeginn!

Der Mieter kann nach dem Gesetz die Erlaubnis Untervermietung vom Vermieter verlangen, wenn er diesem ein berechtigtes Interesse nachweist.
Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung nur verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt *, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
* Achtung: Das muss der Vermieter ggds. vor Gericht nachweisen können!

Das Gesetz verlangt eindeutig, dass der "Haupt"-Mieter VOR Beginn der Untervermietung die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter einholt.

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§ 553 BGB
Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte

(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam

Quelle: http://dejure.org/gesetze/BGB/553.html

Hallo Volker,

Das Gesetz verlangt eindeutig, dass der "Haupt"-Mieter VOR Beginn der Untervermietung die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter einholt.

Weist du in wie weit man dem "Haupt"-Mieter in der Praxis "angreifen" kann, wenn er nicht mal versucht hat die Erlaubnis zur Untervermietung einzuholen?
Also Untervermietung ohne Inkenntnissetzung des Vermieters.


Was ich hierzu auf die Schnelle gefunden habe, habe ich unter "Urteile deutscher Gerichte" gespeichert.

Hallo Vermieter,

§ 553 BGB regelt in Ergänzung zu § 540 BGB den Anspruch des Mieters von Wohnraum auf Erlaubnis der Gebrauchsüberlassung für einen Teil des Wohnraums an einen Dritten oder des Mitgebrauchs. Zweck ist, dem Mieter die Wohnung zu erhalten (BGH NJW 06, 1200).

Der Anspruch des Mieters kann nur unter genau bestimmten Voraussetzungen abgelehnt werden. Daher wird bei Nichteinholung der Erlaubnis vom Gericht abgewogen, ob die (fehlende) Mitteilung des Mieters überhaupt zu einer berechtigten Ablehnung der Gebrauchsüberlassung durch den Vermieter geführt hätte. Dieses wird nur selten der Fall sein.

Damit wird jeder "Angriff" schnell sein Ende gefunden haben.

Wesentlich ist bei der Gebrauchsüberlassung der unselbständige Mitgebrauch durch Dritte. Hauptsächlich durch Familienangehörige, Eltern, Hauspersonal, Lebenspartner. Hier besteht nur eine Anzeigepflicht; eine Genehmigung ist nicht erforderlich. Solche Personen sind nicht Dritte im Sinne von § 540 BGB (BayObLG NJW 98, 1324). Soll ein Lebensgefährte auf Dauer im Haushalt aufgenommen werden, ist Genehmigung erforderlich, auf die der Mieter in der Regel Anspruch hat.

Volker

Gibt es denn gar keine Möglichkeit der Vorsorge, dass bei einer Zwangsräumung nicht unerhofft eine fremde Person angibt, in dieser Wohnung zu leben.
Was kann ich als Vermieterin tun, dass mein Mieter wenn ihm Räumungsklage droht, nicht damit ankommt es würde ein weiterer Mitbewohner in der Wohnung leben, so dass der Gerichtsvollzieher nicht räumt.
Die Mieter geben doch beim Vermieter gar nicht an, wenn diese irgend welche Kumpels in der Wohnung aufnehmen. Dies ist doch den Mietern wurst, dass dies dem Vermieter mitgeteilt werden muss, die teilen einfach nichts mit.
Wie kann ich dagegen VORBEUGEN, dass der Gerichtsvollzieher nicht vollstreckt, da der Mieter angibt, dass angeblich ein Kumpel mit in der Wohnung lebt .
Ich komm da nich klar, was ich da beachten muss wenn ich z.B. wegen Mietrückstände Räumungsklage einreiche. Der Mieter sagt mir bestimmt nicht wer alles in der Wohnung wohnt, wenn er darauf aus ist unter Vorschub eines weiteren Mitbewohners die Räumung zu verhindern.
Gruß Inge

Hallo Inge,

hast du meine Antwort vom 27.12.2010 12:43 Ansatz 2 nicht gelesen?

Vermieterheini1, doch, ich habe das gelesen
Der Mieter muss bereits im Zusammenhang mit der Räumungsklage auf namentliche Nennung aller Untermieter, Mitmieter und sonstige "wohnberechtigten" Personen verklagt werden.
Natürlich muss der Vermieter dieses Auskunsftsverlagen vorher dem Mieter gerichtsbeweisbar zugestellt haben.

Ich komme damit aber nicht klar, soll das bedeuten dass ich beim Mieter schriftlich einholen soll, wer alles bei ihm in der Wohnung wohnt. Erst dann nach der Antwort des Mieters Räumungsklage einreichen. Da kann ich aber lange warten, der antwortet auf meine Schreiben nicht. Ich muss doch Räumungsklage einreichen können, wenn 2 Monatsmieten Rückstand sind. Wie kann ich bei der Räumungsklage angeben, welche Personen dieser Mieter beherbert, wenn der mir darüber keine Auskunft gibt, und diese auch beim Einwohnermeldeamt nicht gemeldet sind. Also wie soll ich denn dann vorgehen. Tut mir leid wenn ich hier nerve. Aber ich weiß nicht was tun,wenn der Mieter mir nicht antwortet und nicht namentlich mitteilt, wen er bei sich aufgenommen hat.Ganz liebe Grüße Inge

Hallo Inge,

deine „Denke“ als Vermieter verstehe ich nicht.

Eine Kündigung seitens Vermieter „kündigt“ sich doch über Monate, wenn nicht Jahr an.
Der Vermieter hat also im Regelfall genug Zeit sich darauf systematisch vorzubereiten.

Wenn es so weit ist, dass die Räumungsklage ansteht,
dann fordert der Vermieter alle Mieter gerichtsbeweisbar zugegangen auf schriftlich alle Mieter, Untermieter und sonstige „wohnberechtigte“ Personen namentlich zu nennen.
Ob der/die Mieter darauf reagieren ist unwichtig – entscheidend für die spätere Gerichtsverhandlung ist nur ob der Vermieter diese Aufforderung beweisbar gestellt hat.

Auch dann wenn der/die Mieter einige "Mit"Mieter, Mitbewohner, Untermieter genannt hat oder den Existenz verneint hat,
würde ich im Zusammenhang mit der Räumungsklage <SINNGEMÄß> folgende Anträge an das Gericht stellen
1. Der/die Mieter werden verpflichtet schon in der Gerichtsverhandlung alle Mieter, Untermieter und sonstige „wohnberechtigte“ Personen namentlich zu nennen.
2. Der/die Mieter versichern ausdrücklich, dass es außer den genannten Personen keine weiteren Mieter, Untermieter und sonstige „wohnberechtigte“ Personen gibt.
3. Dem/den Mieter(n) wird ausdrücklich untersagt Untermietverträge abzuschließen bzw. Untermieter aufzunehmen.
4. Dem/den Mieter(n) wird ausdrücklich – soweit rechtlich zulässig – untersagt bis zur Zwangsräumung weitere Mieter, Untermieter und sonstige „wohnberechtigte“ Personen aufzunehmen.
5. Der/die Mieter werden verpflichtet alle neuen „Mitbewohner“ und sonstige „wohnberechtigte“ Personen, deren Einzug/Aufnahme rechtlich nicht untersagt werden kann, unverzüglich dem Gericht und dem Vermieter schriftlich zu benennen.

6. Der Räumungstitel enthält ausdrücklich den Passus, dass – zusätzlich zu den nach den vorstehenden Anträgen namentlich genannten Personen – bei der Zwangsräumung gegebenenfalls „auftauchende“ Personen, die im Räumungstitel nicht namentlich genannt sind die Zwangsräumung trotzdem – notfalls mit polizeilicher Gewalt – unverzüglich durchzuführen bzw. fortzuführen ist.

Das Ganze muss ein Erfahrener juristisch eindeutig und auslegungsfrei ausformulieren!