Allgemeines Mietrecht » Fortsetzung des Mietverhältnisses

Hallo Vermieter,

wie würdet ihr vorgehen bei folgendem Sachverhalt:

Eine 3er WG mit Mietvertrag als Gesamtschuldner hat das Mietverhältnis gekündigt. Zum Kündigungstermin ist eine Übergabe der Wohnung nicht möglich, da ein Mitbewohner sich in Haft befindet.

Im Mietvertrag wurde § 545 BGB bereits ausgeschlossen. Die Rechtssprechung ist allerdings nach meiner Kenntnis nicht einer Meinung. So kann trotz Ausschluss des § 545 BGB in weiterem Gebrauch, insbesondere für längere Zeit, eine stillschweigende Vertragsfortsetzung liegen.

Frage ist, ob in dem Vorhandensein der dem in Haft befindlichen Mitmieter gehörenden Gegenstände noch ein "weiterer Gebrauch" liegt oder "nur" ein Vorenthalten im Sinne von § 546 a BGB.

Wer hat Erfahrungen mit diesem Sachverhalt?

Volker

Keine Erfahrung nur was ich machen würde: Der Hauptmieter hat sich um das Problem zu kümmern, sein Bier. Würde nach einer kurzen Nachfrist die Dinge des Untermieters an den Hauptmieter übergeben und den damit losziehen lassen. Er muß sich darum kümmern, die Sachen dem Untermieter zukommen zu lassen und er steht für alle weiteren Forderungen des Untermieters grade. Schloss tauschen lassen, das ebenfalls dem Hauptmieter in Rechnung stellen.

LiS

Theoretisch müßte man davon ausgehen, dass das Mietverhältnis weiterläuft und alle bisherigen Mieter weiterhin gesamtschuldnerisch für die Miete haften.

Praktisch ist diese Lösung natürlich suboptimal

Erstmal könnte man versuchen einen der anderen Mit-Mieter zu überreden sich um die Sache zu kümmern. Diese haben ja auch ein Eigeninteresse an einer Lösung.

Ansonsten: Es soll auch einen sozialen Dienst der Haftanstalten geben die sich um solche praktischen Dinge kümmern. Die könnten dann versuchen eine Lösung zu finden wie mit Möbeln und anderen Habseligkeiten zu verfahren ist. (z.B. Sperrmüll, Übernahme durch Bekannte des Inhaftierten etc.).

Zitat von Lost_in_Space

---

Keine Erfahrung nur was ich machen würde: Der Hauptmieter hat sich um das Problem zu kümmern, sein Bier. Würde nach einer kurzen Nachfrist die Dinge des Untermieters an den Hauptmieter übergeben und den damit losziehen lassen. Er muß sich darum kümmern, die Sachen dem Untermieter zukommen zu lassen und er steht für alle weiteren Forderungen des Untermieters grade. Schloss tauschen lassen, das ebenfalls dem Hauptmieter in Rechnung stellen.

LiS

---

Hallo LiS,

es gibt keinen Hauptmieter. Alle drei sind Hauptmieter. Du hast letztlich jedoch Recht, dass es das Problem der Mieter ist.

Nur was macht der Vermieter, wenn später ein Richter mit der sogenannten Schadensminderungspflicht kommt?

Volker

Zitat von jan

---

Theoretisch müßte man davon ausgehen, dass das Mietverhältnis weiterläuft und alle bisherigen Mieter weiterhin gesamtschuldnerisch für die Miete haften.

Praktisch ist diese Lösung natürlich suboptimal

Erstmal könnte man versuchen einen der anderen Mit-Mieter zu überreden sich um die Sache zu kümmern. Diese haben ja auch ein Eigeninteresse an einer Lösung.

Ansonsten: Es soll auch einen sozialen Dienst der Haftanstalten geben die sich um solche praktischen Dinge kümmern. Die könnten dann versuchen eine Lösung zu finden wie mit Möbeln und anderen Habseligkeiten zu verfahren ist. (z.B. Sperrmüll, Übernahme durch Bekannte des Inhaftierten etc.).

---

Hallo Jan,

es ist richtig, dass die bisherigen Mieter nach wie vor für die gesamte Miete haften. Ob sie auch zahlen, ist dann eine andere Frage.

In diesem Zusammenhang ist für mich nicht klar, ob die derzeit nur für die Lagerung von "fremden" Möbeln genutzte und ansonsten leere Wohnung noch als "im Gebrauch" anzusehen ist oder ob es sich nur um ein "Vorenthalten" handelt. Bei "im Gebrauch" müsste erneut gekündigt werden; bei "Vorenthalten" muss nicht neu gekündigt werden. Die während der Zeit des Vorenthaltens fällig werdende Nutzungsentschädigung (nicht Miete) endet mit Übergabe der Mietsache, ohne dass dafür noch irgendwelche Fristen von Seiten der Mieter einzuhalten sind.

Bei "Vorenthalten" liegt das Risiko des Mietausfalls für die Zeit des Anbietens nach Rückerhalt ausschließlich beim Vermieter, ohne dass er die "üblichen" drei Monate für die Mietersuche Zeit hat.

Volker

Ach so, habe ich falsch verstanden - egal, würde mich weiterhin auf den Standpunkt stellen, daß dies nicht bedeuten kann, daß ein Mietverhältnis nicht beendet werden kann. Haben denn alle drei brav die Kündigung gezeichnet?
Gibt es keinen Rechtspfleger, Betreuer oder sowas für solche Fälle?
Wenn Du die Sachen einlagerst hast Du den schwarzen Peter; zumal kannst Du doch gar nicht differenzieren, wem etwas gehört. Das ist einfach auch nicht Deine Aufgabe. Das sollen die Mieter lösen - dann müssen die das halt einlagern lassen. Letztlich kannst Du doch gut Druck damit aufbauen, daß die Kaution jeden Monat um eine Miete schrumpft, in dem die Wohnung nicht zurückgegeben wird. Sollen die doch Rechtspfleger oder sonstwen suchen der sich darum kümmert. Meiner Meinung nach bedeutet Schadensminderungspflicht nun nicht, daß Du verdonnert werden kannst, kostenlos Storage während der Haft zur Verfügung zu stellen! Schließlich ist das ja auch Verantwortung...nee, also da würde ich gar nicht lange fackeln...

LiS

Hallo Volker,

die 3 Monate Kündigungsfrist wären mir bei einer solchen Konstellation ehrlich gesagt (zumindest vorerst) egal ...

Die Kündigung wurde ja ausgesprochen (ich vermute von allen 3 Mietern)

Nun würde ich alles daran setzen die Möbel rauszukriegen und parallel schonmal die Neu-Mietersuche beginnen.

Nach vollständiger Räumung würde ich die Miete bis zum Monatsende verlangen. Man kann natürlich auch einfach die Miete bis zum Zeitpunkt der Neuvermietung von den alten Mietern fordern und schauen was passiert. Ich hätte aber keine Lust noch lange rumzustreiten.

Besser ist es alle Kraft in die Neuvermietung zu stecken. (Inserieren bei Immoscout, wg-gesucht und studenten-wg) Ich habe bei meinen Wohnungen kaum Zwischenleerstände obwohl der Markt recht schwierig ist.

Jan

Hallo LiS, hallo Jan,

ich habe nicht vor, die Mietsache "ungeräumt" zu übernehmen. Als weiteres Problem kommt hinzu, dass keiner wirklich sicher weiss, ob der dritte Mitmieter tatsächlich einsitzt oder ob er sich nur "aus dem Staub" gemacht hat. Er hat einen Schlüssel für die Wohnung und es handelt sich um eine Schließanlage. Ein Austausch der Schlösser würde Kosten in Höhe von geschätzt 1500 EUR verursachen.

Die will ich nicht zusätzlich aufwenden. Dann riskiere ich lieber, dass der derzeitige Zustand als "Vorenthalten" eingeordnet wird und damit keine erneute Kündigung notwendig wird. Die Mietsache also von einem Tag auf den anderen zurück gegeben werden kann und das Nutzungsentgelt dann auch sofort endet.

Neuvermietung schön und gut. Dabei bestünde das Problem, dass der dritte Mieter, der im Besitz des Schlüssels ist, eines Tages in der Wohnung steht, falls ich nur einen Schlüssel nachmachen lasse und nicht die Schließanlage komplett ändern lasse. Selbst bei einer Änderung der Schließanlage könnte es passieren, dass ein Richter den derzeitigen Sachverhalt als "Gebrauch der Mietsache" klassifiziert und ich dann das Problem der Doppelvermietung "am Hals" habe. Dann wäre nämlich eine erneute Kündigung durch die jetzigen Mieter und die (oder ein Mietaufhebungsvertrag bei der) Rückgabe der Wohnung notwendig.

Volker

Zitat von Volker

---

Hallo LiS, hallo Jan,

ich habe nicht vor, die Mietsache "ungeräumt" zu übernehmen. Als weiteres Problem kommt hinzu, dass keiner wirklich sicher weiss, ob der dritte Mitmieter tatsächlich einsitzt oder ob er sich nur "aus dem Staub" gemacht hat. Er hat einen Schlüssel für die Wohnung und es handelt sich um eine Schließanlage. Ein Austausch der Schlösser würde Kosten in Höhe von geschätzt 1500 EUR verursachen.

Die will ich nicht zusätzlich aufwenden. Dann riskiere ich lieber, dass der derzeitige Zustand als "Vorenthalten" eingeordnet wird und damit keine erneute Kündigung notwendig wird. Die Mietsache also von einem Tag auf den anderen zurück gegeben werden kann und das Nutzungsentgelt dann auch sofort endet.

Neuvermietung schön und gut. Dabei bestünde das Problem, dass der dritte Mieter, der im Besitz des Schlüssels ist, eines Tages in der Wohnung steht, falls ich nur einen Schlüssel nachmachen lasse und nicht die Schließanlage komplett ändern lasse. Selbst bei einer Änderung der Schließanlage könnte es passieren, dass ein Richter den derzeitigen Sachverhalt als "Gebrauch der Mietsache" klassifiziert und ich dann das Problem der Doppelvermietung "am Hals" habe. Dann wäre nämlich eine erneute Kündigung durch die jetzigen Mieter und die (oder ein Mietaufhebungsvertrag bei der) Rückgabe der Wohnung notwendig.

Volker

---

Hallo Volker,

Es kommt häufiger vor, dass ein Schlüssel (auch bei Schlüsselanlage) nicht zurückgegeben wird. In einem solchen Fall wird halt das Schloß der Wohnungstür gegen ein Standardschloß getauscht. Damit ist die Wohnung sicher. Natürlich käme der Alt-Mieter noch in den Hausflur ... das muß man dann hinnehmen. Alle Alternativen wären jedenfalls wesentlich unpraktikabler.

Natürlich gibt es ein Restrisiko, wenn der Ex-Mieter wieder auftaucht und die Wohnung dann tats. beansprucht. Da dieser Fall aber sehr unwahrsch. ist, würde mich das nicht von einer Neuvermietung abhalten.

Jan

Hallo Volker,
vieleicht habe ich was überlesen oder nicht (richtig) verstanden.
"Eine 3er WG mit Mietvertrag als Gesamtschuldner hat das Mietverhältnis gekündigt"
<= Um rechtswirksam den Mietvertrag zu kündigen müssten ALLE 3 Mieter die Kündigung unterschrieben haben oder ein sinngemäß gleichlautendes Schreiben müsste beim Vermieter eingegangen sein.
Ist das in dem Beispielfall so?

Um das Mietverhältnis auf Mieterseite rechtsgültig zu beenden muss eine Wohnungrückgabe an den Vermieter stattfinden.
Manche Richter erachten den heimlichen Einwurf der Schlüssel in den Vermieterbriefkasten in Verbindung mit einer einigermaßen leeren Mietwohnung als ordnungsgemäße Wohnungrückgabe.
Nach Meinung einiger Richter stören da einige zurückgelassen "Sachen" insbesondere Schrott und Müll nicht sehr.

Zitat von Vermieterheini1

---

Hallo Volker,
vieleicht habe ich was überlesen oder nicht (richtig) verstanden.
"Eine 3er WG mit Mietvertrag als Gesamtschuldner hat das Mietverhältnis gekündigt"
<= Um rechtswirksam den Mietvertrag zu kündigen müssten ALLE 3 Mieter die Kündigung unterschrieben haben oder ein sinngemäß gleichlautendes Schreiben müsste beim Vermieter eingegangen sein.
Ist das in dem Beispielfall so?

Um das Mietverhältnis auf Mieterseite rechtsgültig zu beenden muss eine Wohnungrückgabe an den Vermieter stattfinden.
Manche Richter erachten den heimlichen Einwurf der Schlüssel in den Vermieterbriefkasten in Verbindung mit einer einigermaßen leeren Mietwohnung als ordnungsgemäße Wohnungrückgabe.
Nach Meinung einiger Richter stören da einige zurückgelassen "Sachen" insbesondere Schrott und Müll nicht sehr.

---

Hallo Vermeiterheini1,

ein Kündigungsschreiben mit drei Unterschriften liegt mir vor. Allerdings habe ich Zweifel an der Unterschrift des dritten Mitbewohners. Die anderen beiden wissen nicht, seit wann der angeblich Inhaftierte nicht mehr in der Wohnung war. Er habe allerdings die Kündigung unterschrieben. Sie haben ihn aber nicht gesehen; das vorbereitete Schreiben lag bei ihm im Zimmer. Das ich Zweifel habe, habe ich den anderen beiden jedoch nicht mitgeteilt.

Die noch vorhandenen Möbel sind keineswegs als Müll oder wertlos einzustufen. Welches Risiko die "Beseitigung" von Gegenständen beinhaltet, kann im BGH-Urteil VIII ZR 45/09 nachgelesen werden.

Auch der Einbau eines neuen Schlosses für die Wohnung bedeutet eine Erweiterung der Schließanlage, die höhere Kosten verursacht. Allerdings bleibt das Risiko, dass mit dem nicht zurückgegebenen Schlüssel sich Dritte Zugang zu den Gemeinschaftsräumen verschaffen können und dort Schäden (als Wut-Bürger) verursachen. Diese Schäden sind durch keine Versicherung abgedeckt, da ja kein Einbruch vorliegt.

Volker

Hallo Volker,

ich frage nicht „Welche Anhaltspunkte hatte der Vermieter, dass eine der drei Unterschriften der Kündigung der Mieter gefälscht ist?“
sondern „Kann man dem Vermieter nachweisen, dass er dafür Anhaltspunkte hatte?“
Indirekt stellt sich damit auch die Frage ob der Vermieter von der "angeblichen Inhaftierung" des Dritten Mieters oder dessen „Verschwundensein“ gewusst haben müsste.


Für die vollständige Räumung der Wohnung (für die Rückgabe an den Vermieter) sind die Mieter gesamtheitlich zuständig. Der Vermieter muss nicht kontrollieren wer die einzelnen Gegenstände herausträgt.
Mache also den (2 auffindbaren) Mietern klar: Ohne vollständig geräumte Wohnung keine Wohnungsrückgabe! Andernfalls läuft die gesamte Mieter weiter und jeder der beiden ist dafür ungeschränkt gesamthaftend.

Bei der Wohnungsrückgabe müssen dir ALLE Schlüssel zurückgegeben werden, ansonsten müssen die (2 auffindbaren) Mieter die vollen Kosten der Schließanlage tragen.

Es müssen nicht alle 3 Mieter bei der Wohnungsrückgabe dabeisein.
Mieter müssen das Wohnungsrückgabeprotokoll nicht unterschreiben – insofern ist es nicht verdächtig wenn einer der 3 Mieter bei der Wohnungsrückgabe nicht „auftauscht“ bzw., nicht unterschreibt.
Keinem der 3 Mieter sind verantwortlich bestimmte Räumlichkeiten zugewiesen, also ist eine mieterseitige Unterschrift unter das Wohnungsrückgabeprotokoll bindend für alle Mieter.