Allgemeines Mietrecht » Eigenbedarf

Hallo zusammen,
ich möchte - ehrlich gesagt - meine schrecklichen Mieter loswerden, da sich mich nur noch nerven. ( Sie zeigen mich wegen jeder Kleinigkeit an, schreiben mir ständig Briefe, sind den ganzen Tag zu Hause - Hartz4 langzeit- usw.) Ich habe 2 erwachsene Söhne und möchte eigenbedarf anmelden. ( auf Anraten meines Anwalts: nur so werde ich sie los, sagt er) Meine Frage nun: Wie lange müssen meine Kinder mindestens in dem Haus wohnen, damit ich hinterher nicht >Ärger kriege?
Gruß pablo

Hallo pablo,

die Nutzungsdauer der wegen Eigenbedarfs gekündigten Mietsache durch die Kinder lässt sich nicht allgemein bestimmen.

Ausschlaggebend dafür sind einerseits die heutigen Verhältnisse, in denen die Kinder leben und die später entstehenden Gründe, die Eigennutzung dann wieder aufzugeben und (vermutlich) die Mietsache wieder zu vermieten.

Wenn z. B. die heutigen, von den Kindern gemieteten Räume kleiner sind und die Kinder nach dem Einzug nach einiger Zeit Familienzuwachs bekommen und die Räume dadurch wieder zu klein werden, kann kein Dritter dir daraus einen Strick drehen.

Wenn allerdings die derzeitigen Räume im Eigentum der Kinder stehen, wird es schon schwieriger, einen Anlass für den Umzug in die anderen Räume zu finden. Möglicherweise befindet sich die Arbeitsstelle näher an deiner Wohnung und die Eigennutzung stellt dann einen Vorteil für die Kinder dar. Allerdings wird es dann problematisch, später ohne Wechsel der Arbeitsstelle einen plausiblen Grund für die Aufgabe der Eigennutzung zu nennen.

Aus welchen Gründen gibt es denn dauernd Anzeigen? Vielleicht lässt sich daraus ja auch Kapital schlagen. Ich denke dabei an die Kündigung aus "wichtigem Grund" im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB i. V. mit § 569 Abs. 2 BGB. Wenn es sich um Wohnungseigentum handelt, dürften auch die Belange der anderen Miteigentümer schnell tangiert sein.

Volker

Danke , Volker

das ist eine detaillierte Antwort , die mich schon genauer erahnen läßt, was da auf mich zukommt.

Ich bin seit 6 Jahren "Vermieterin", völlig überraschend, und muß sagen, seit dem "kämpfe" ich mich durch und bin ständig in unerfreulicher Weise mit meinen Mietern beschäftigt. ( gibt es ein Buch : Vermieten für Dummies?) das könnt ich gebrauchen!!

Ich hätte nie gedacht, dass dies so schwierig ist.
Ich bin mittlerweile gottseidank beim Haus und Grund Verein und da seit einem Jahr zusammen mit Anwalt an den Mietern dran.

Aber es tut sich auch nichts so richtiges,
der Sohn meiner Mieterin , der mit ihr zusammen die Mietsache bewohnt, hat mir schon einen Mieter vertrieben, ( d.h. der hat nach 5 Jahren unsinnigem Krieg mit den Nachbarmietern , gekündigt.
So, seither ist dem Sohnemann der Mieterin scheinbar langweilig, und außerdem ist er sehr streitsüchtig und ist den ganzen Tag zuhause, langzeit Hartz 4, d.h. er sucht und findet leider auch ständig Kleinigkeiten, und zeigt mich an. ( Winterdienst, Dachlawinen, Schimmel, usw.)
Ich bins leid, man kann auch nicht normal verhandeln mit denen, Reparaturfirmen werden nicht eingelassen, die Wohnung stinkt und ist verdreckt, das halbe Dorf ruft ständig bei mir an, was er schon wieder alles angestellt hat in der Nachbarschaft, die Leute fürchten ihn, ich darf mein Grundstück nicht betreten um ans Nachbarhaus zu gelangen, ohne dass die Polizei gerufen wird, usw.

Ich bin mir sicher, dass dies alles nicht besser wird ! und habe deshalb den Entschluß gefasst, diese Mieter müssen raus.
Die Mieteinnahmen sind nicht hoch, d.h. ich tu mir den ganzen Ärger für 300,- € mtl. an, das sehe ich in keinem Verhältnis.

Eigentlich wäre es ursprünglich nicht gedacht gewesen, dass meine Söhne ( einer wohnt noch zuhause , der andere in der 30 km entfernten Großstadt- zahlt aber viel Miete für kl. Zimmer) dort einziehen; aber ich sehe keine andere Möglichkeit.

Geht das eigentlich auch, dass man den Mietern Eigenbedarf in einem Jahr ankündigt? oder geht das nur so, Eigenbedarf ankündigen, begründen und dann je nach Frist , einziehen ( vorher noch renovieren)

oder ist das denn kein Grund, wenn ich das uralte Haus aufwendig renoviere und deshalb die Mieter nicht drin wohnen können?

Vielleicht werde ich auch noch einen anderen - privaten - Anwalt fragen, was möglich ist.

Gruß pablo

Hallo pablo,

eine Grundsanierung bedeutet nicht unbedingt das Ende des Mietverhältnisses. Nur wenn die Sanierungsmaßnahmen ein leer geräumtes Gebäude erfordern, könnte es sein, dass du mit einer Kündigung des Mietverhältnisses Erfolg hast. Da wird vermutlich jedoch mehr Zeit bis zur endgültigen richterlichen Entscheidung vergangen sein als bei der Kündigung wegen Eigenbedarf.

Einen Eigenbedarf für den Sohn, der noch zu Hause wohnt, dürfte sich leicht begründen lassen. Wenn allerdings die weitere Wohnung im Haus zu dem Zeitpunkt leer steht, muss begründet werden, warum diese Wohnung dann für den Sohn ungeeignet ist. Auch muss dann die andere Wohnung den gekündigten derzeitigen Mietern angeboten werden, wenn sie mit der bisherigen (gekündigten) Wohnung vergleichbar ist. Eine Angebotspflicht wäre zu verneinen, wenn die derzeitige Wohnung z. B. eine Größe von 100 qm hat und die leere Wohnung nur 30 qm groß ist und damit aufgrund der Größe nicht als Wohnung für 2 Personen geeignet ist.

Ob ein Eigenbedarf für den in der 30 km entfernten Großstadt wohnenden Sohn begründet werden kann, kann ich nicht sagen. Wenn die Arbeitsstelle auch in der Großstadt ist, wird kein vernünftig denkender Mensch 30 km entfernt auf's flache Land ziehen. Die evtl. Mieteinsparung wird dann durch die höheren Fahrtkosten wieder "aufgefressen".

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu einem späteren Zeitpunkt ist nach meiner Kenntnis möglich. Ich empfehle dir in jedem Fall, den anwaltlichen Rat vor der Eigenbedarfskündigung einzuholen. Wenn du der Meinung bist, der Anwalt von HuG ist nicht aktiv genug, solltest du bedenken, dass er nur das tun darf, was du in Auftrag gegeben hast. Er wird dir nicht das gesamte Mietrecht im Detail erläutern, sondern je nach (für ihn erkennbaren) Sachverhalt die eine oder andere Maßnahme vorschlagen. Wenn es bisher nur um die Probleme Mängelanzeigen und Verhinderung der Mangelbeseitigung gegangen ist, sollte das Mieterverhalten aus meiner Sicht zumindest zu entsprechenden Abmahnungen (Zutrittsverweigerung für Handwerker) und auch zur Geltendmachung ggf. einbehaltener Mietteile (wg. Mängel) geführt haben.

Ein anderer Anwalt wird dir in der Erstberatung auch nur "versprechen", dass er alles machen wird, was möglich ist. Ob und inwieweit er damit dann mehr Erfolg hat als der derzeitige Anwalt, wird dann die Zukunft zeigen.

Ich wünsche dir viel Erfolg und starke Nerven.

Volker

Hallo pablo,

in Ergänzung der bisherigen Beiträge möchte ich dich auf die Urteile des BGH zur Eigenbedarfskündigung unter dem Aktenzeichen VIII ZR 9/10 und VIII ZR 368/03 hinweisen. Die Verpflichtung zum Schadenersatz ist im Urteil VIII ZR 231/07 nachzulesen.

Volker

Hallo vermietergemeinde,

ja jetzt bin ich endgültig ernüchtert, nach meinem Anwaltsbesuch heute:
Er rät mir ab, momentan wegen Eigenbedarf zu kündigen, weil die Aussicht auf Erfolg nicht gegeben ist. und "getürkte Geschichten" gefährlich sind und ein Nachspiel für mich haben könnten.

Er meint evtl. demnächst Kündigung wegen der Mietminderung, sobald mehr als eine Monatsmiete zusammen ist.
Ich bin mir nicht sicher ob das klappt, weil das Haus ja uralt ist usw.
Außerdem kommen dann ja noch evtl. Gutachtergeschichten hinzu, die um die 2.000 kosten( ohne Erfolgsgarantie)

Manche Leute sagen ja: die kriegst du nie los; - kann auch sein, sagt der Anwalt, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen...

Also: ich muß jetzt einfach die Geschichte ertragen, dulden, mich nicht so sehr darüber aufregen und beschäftigen, die Zeit ist anscheinend noch nicht reif...., blabla ,
sag ich mir jetzt.
Trotzdem bin ich für etwaige aufmunternde Worte dankbar,
in diesem Sinne,-
es grüßt euch Pablo

Hallo pablo,

ich weiß nicht, wieso der Anwalt auf eine Monatsmiete als Kündigungsgrund kommt. Wenn es Rückstände aus mehreren Monaten sind, liegt die Grenze nach meiner Kenntnis bei zwei Monatsmieten.

Wenn es jedoch tatsächliche Minderungsgründe gibt, sind diese zu berücksichtigen. Wenn also die Minderung 50 EUR beträgt und davon 25 EUR tatsächlich berechtigt sind, sollten diese 25 EUR den Mindestwert von zwei Bruttomieten (also mit Betriebskostenvorauszahlung) deutlich übersteigen. Ansonsten besteht das Risiko, dass der Richter eine höhere Minderung für angemessen hält und damit letztlich die Rückstände geringer ausfallen.

Andererseits ist der Sinneswandel des Anwalts interessant: Hattest du nicht anfangs mitgeteilt, dass der Anwalt dir zur Eigenbedarfskündigung geraten hatte?

Volker

Hallo pablo,

mein Mitgefühl hast Du. Hier hilft nur noch Ausdauer, strategisches Vorgehen und vor allem keine Fehler machen. Ich kenne es auch nur so, dass zwei Monatsmieten erreicht sein müssen, bevor man kündigen kann.

Ich stimme dem Anwalt zu, dass eine getürkte Eigenbedarfskündigung vermieden werden sollte, weil diese massive Folgen und Nachteile für Dich bringen kann. Wenn allerdings Dein Sohn tatsächlich für längere Zeit in die Wohnung ziehen will, wäre es auf alle Fälle ein Versuch wert. Es muss jedoch plausibel sein, d. h. Dein Sohn muss in der Lage sein, eine Wohnung finanzieren zu können und auch tatsächlich einen vernünftigen Grund vorbringen können, warum er jetzt in eine eigene Wohnung ziehen will und es genau diese Wohnung sein sollte.

Bist Du sicher, dass Du einen guten Anwalt hast, der sich auskennt? Frag ihn doch mal nach seinen letzten Erfolgen bzw. nach Referenzen. An der Reaktion merkst Du dann sehr schnell, ob Mietrecht sein Tätigkeitsschwerpunkt ist oder ob Du es mit einem Feld-, Wald- und Wiesenanwalt zu tun hast. In Deinem speziellen Fall würde ich darauf achten, dass ich es hier mit einem Fachanwalt für Mietrecht zu tun hätte, der auch schon bei Gericht als respektabler Gegner bekannt ist.

Viel Glück.

LG
Judy