Allgemeines Mietrecht » was muß in einer Abmahnung drinstehen ?

Hallo Vermietergemeinde,

was muß denn in einer Abmahnung drinstehen? Folgendes war bisher: " Neuer Mieter " seit 01.04.2010; von bisher 9 Monatsmieten sind nur 2 fristgerecht überwiesen worden. Die anderen 7 !!!!! mal ( Gott bin ich dummm) habe ich den Mieter angerufen und mir dann sofort immer die Miete bar bei ihm abholen können - mit tollen Ausreden - aber immerhin.
Im Dez habe ich ihm einen Brief geschrieben, dass ich mit dem Mietzahlungsverhalten nicht einverstanden bin und wenn am 15.01.2011 die Miete und auch die noch fällige Kaution nicht überwiesen wird, bekommt er eine Abmahnung.

Ich rechne damit , dass ich nun die Abmahnung schreiben muß. Was muß drin stehen? Es geht um die Miete, die nicht pünktlich überwiesen wird und auch um die >Kaution, die ich nun auch endlich einfordere.

Danke für die Antworten
Gruß pablo

Hallo Pablo,

ich veranlasse dann am 4ten Werktag einen Mahnbescheid ohne vorherige Mahnung oder Abmahnung.

Das ist online möglich und kostet relativ wenig (20 €),
das sollte Deinen Standpunkt zur pünktlichen Mietzahlung deutlich machen.

Bei manchen Mietern hilft schon der Einwurf einer Kopie des Antrages (ohne diesen tatsächlich abzusenden), das kostet nichts, erstmal.

Allerdings sollte dann auch ein Mahnbescheid bei Nichtzahlung beantragt werden, sonst kämpfst Du mit stumpfem Schwert.

Viel Glück

Hallo pablo,

dein Schreiben aus Dezember, in dem du dem Mieter geschrieben hast, dass er zukünftig pünktlich zahlen soll, ist bereits eine Abmahnung.

Inhalt einer Abmahnung ist ein bestimmtes Verhalten des Mieters, welches nicht vertragsgerecht ist und welches du in Zukunft nicht mehr akzeptieren willst. Das Wort "Abmahnung" muss nicht im Text vorkommen; wichtig ist, dass der Mieter erkennen kann, was von ihm zukünftig erwartet wird.

Bei unpünktlicher Mietzahlung ist auch zu beachten, dass die BGB-Regelung "Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist." (siehe § 556 b BGB) nur bedeutet, dass der Mieter seine Zahlung spätestens am 3. Werktag bei der Bank veranlasst haben muss und dass es bei der Bank keine Gründe '(fehlendes Guthaben, keine freie Kreditlinie, gepfändetes Konto) gibt, die der Ausführung des Kundenauftrages entgegen stehen. Daher ist ein am 3. Werktag eingereichter Überweisungsauftrag, der dann am 4. Werktag auf dem Mieterkonto gebucht wird, noch als rechtzeitige Mietzahlung anzusehen.

Nur eine evtl. mietvertraglichen Ergänzung "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Geldes an. Der Mieter ist für den Geldeingang auf dem Konto des Vermieters verantwortlich." verpflichtet den Mieter, seinen Auftrag so zeitig bei der Bank einzureichen, dass die Bank unter Berücksichtigung der "üblichen" Bankbearbeitungszeiten die Miete auf dem Konto des Vermieters bis zum 3. Werktag gutschreiben kann.

Aus diesem Grund empfehle ich, in dem Schreiben (Abmahnung) die konkreten Daten der Gutschrift der Mietzahlung mit aufzuführen. Z. B.:
(der Schrägstrich "/" soll nur die Spalten einer Tabelle kennzeichnen)

Mietzahlung für / fällig am / gutgeschrieben am
April 2010 / 07.04.2010 / 06.04.2010
Mai 2010 / 05.05.2010 / 06.05.2010
Juni 2010 / 03.06.2010 / 06.06.2010 (Falls 03.06. Feiertag, ist der 04.06. Fälligkeitstag)
Juli 2010 / 05.07.2010 / 06.07.2010
August 2010 / 04.08.2010 / 06.08.2010
September 2010 / 03.09.2010 / 06.09.2010
Oktober 2010 / 06.10.2010 / 08.10.2010
November 2010 / 03.11.2010 / 10.11.2010 (Falls 01.11. Feiertag, ist der 04.11. Fälligkeitstag)
Dezember 2010 / 03.12.2010 / 15.12.2010
Januar 2011 / 05.01.2011 / keine Zahlung bis 15.01.2011

In vorstehender Aufstellung sind die jeweiligen 3. Werktage als "fällig am" aufgeführt.

Ein Problem aus dem Dezemberschreiben kann noch entstehen durch die Angabe des 15.01.2011. Ein "windiger" Mieter bzw. Anwalt wird darin eine Vereinbarung dahingehend sehen, dass die Januarmiete erst am 15. Januar 2011 fällig war.

Deshalb in dem jetzt zu versendendem Schreiben als Fälligkeit der Februarmiete den 03.02.2011 aufführen. Entsprechend der Handhabung von S.Hammer kannst du auch darauf hinweisen, dass am 04.02. ein Mahnbescheid beantragt wird, falls die Miete nicht eingegangen ist. In jedem Fall darauf hinweisen, dass bei weiterhin unpünktlicher Mietzahlung der Vermieter berechtigt ist, dass Mietverhältnis gemäß §§ 543, 569 BGB fristlos zu kündigen.

Die Kündigung ist zwar nicht ganz so einfach, aber oft hilft die Mitteilung und der Mieter ändert sein Zahlungsverhalten.

Volker

Ja, danke!
Gottseidank hat der Mieter 3 Tage nach dem ausgemachten mietzahlungstermin überwiesen. ( Der lt. Mietvertrag ausgemachte Termin zur Miete war immer der 15. des Monats - ein Entgegenkommen meinerseits, da der Mieter da erst sein Gehalt kriegt)

Jetzt fehlt nur noch die Kaution! Ich habe ihm bereits einen Brief geschrieben, aber bisher keine Reaktion!!! Ich möchte demnächst Reagieren! Weiß jemand wie?
Die Kaution wäre seit 9 !!!! Monaten fällig.

Ist es eigentlich normal, wenn man 2 Häuser erbt und die vermietet, dass man mit den Mietern nur Ärger hat???? Gibt es auch normale, freundliche Mieter, mit denen man die Probleme normal ( ohne Anwalt und Drohungen seitens der Mieter) besprechen kann?

oder wird man so behandelt, wenn man ständig zu " gutmütig und sozial" ist?
Gruß pablo

Zitat von pablo

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Jetzt fehlt nur noch die Kaution! Ich habe ihm bereits einen Brief geschrieben, aber bisher keine Reaktion!!! Ich möchte demnächst Reagieren! Weiß jemand wie?
Die Kaution wäre seit 9 !!!! Monaten fällig.

Ist es eigentlich normal, wenn man 2 Häuser erbt und die vermietet, dass man mit den Mietern nur Ärger hat???? Gibt es auch normale, freundliche Mieter, mit denen man die Probleme normal ( ohne Anwalt und Drohungen seitens der Mieter) besprechen kann?

oder wird man so behandelt, wenn man ständig zu " gutmütig und sozial" ist?
Gruß pablo

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Hallo pablo,

wegen der Kaution dem Mieter mitteilen, dass die Kaution seit dem tt.mm.jjjj fällig ist und du einen Mahnbescheid beantragen wirst, falls er die Gesamtkaution nicht bis zum (Briefdatum plus max. etwa 10 Tage, auf Werktag als Fälligkeitstag achten) tt.mm.jjjj auf deinem Konto eingehend bezahlt hat.

Falls du bereits ein Treuhandkonto für die Kaution eröffnet hast, solltest du dessen Kontonummer (und Bank) dem Mieter mitteilen und auch darauf verweisen, dass es das Mieterkautionstreuhandkonto ist.

Nach meiner Auffassung ist es normal, dass man Probleme mit den Mietern ohne Anwalt und/oder Drohungen seitens der Mieter besprechen kann. Allerdings gibt es immer Ausnahmen. Manche Mieter meinen auch, dass sie die "Gutmütigkeit" des Vermieters ausnutzen können. Sie bedenken dabei nicht, dass der Vermieter seine "Gutmütigkeit" auch ablegen kann und sie dann nicht verstehen können, dass der Vermieter sie "unsozial" behandelt.

Allzu großes Entgegenkommen ist im Vermietungsgeschäft nicht angebracht. Vermieten ist keine soziale Angelegenheit, für Sozialwohnungen soll sich die Gemeinde verantwortlich fühlen, nicht der private Vermieter.

Volker