Allgemeines Mietrecht » Betriebskostenabrechnung - Empfehlung Mieterverein

Hallo Vermieter,

bei einem der (vermutlich größeren) Mietervereine unserer Republik wird folgendes empfohlen:

Zitat

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Beachten Sie: Sind nur einzelne Positionen formell unwirksam und lassen sich diese herausrechnen, bleibt die Abrechnung in den anderen Positionen wirksam.

Bei formeller Unwirksamkeit sollten Sie innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist keine Einwendungen erheben und auch keine Belegeinsicht vornehmen, um dem Vermieter nicht Nachhilfe oder Gelegenheit für eine Nachbesserung zu geben.

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Die Hervorhebungen sind von mir.

Da die Abrechnungsfrist für das Jahr 2010 abgelaufen ist, sollten Vermieter, die jetzt erst auf die vor Monaten versandten Abrechnungen Reaktionen des Mieters erhalten, in jedem Fall die formelle Wirksamkeit ihrer Abrechnung prüfen.

Wenn es keine Anzeichen für eine formelle Unwirksamkeit gibt, bitte daran denken, dass für ein substantiiertes Bestreiten einzelner Positionen eine Belegeinsicht durch den Mieter (oder andere Beauftragte) zwingend erforderlich ist. Die Übersendung von Kopien der Belege kann nur unter bestimmten Bedingungen und dann auch nur gegen Kostenerstattung verlangt werden. In diesen Fällen daher erst Kostenerstattung fordern und nach Eingang des Betrages den Versand der Kopien vornehmen. Mit 0,25 EUR je Kopie sollte gerechnet werden, ohne dass es zu Diskussionen über die Höhe der Kosten kommt.

Volker

Indirekt ist das doch mal wieder eine Empfehlung, wie man die ach so reichen Vermieter auf den verursachten Kosten sitzen lässt. Ich finde es grenzwertig, dass solche Ratschläge von Mietervereinen offen gegeben werden dürfen. Ein Teil meiner Mieter hat schon die Abrechnung für 2011 von mir erhalten. Wenn sich der Mieter dann fast 1 Jahr nicht rührt, wird er es auch vor Gericht schwer haben zu beweisen, dass er erst jetzt Zeit für die Prüfung hatte. Ich meine, ich habe mal gelesen, dass ein Gericht einem Mieter nur 3 bis 4 Monate nach Zugang für die Prüfung zugesteht.

Somit kann man nur sagen, dass man schnellstmöglichst die Abrechnung erstellen sollte, damit die Mieter ausreichend Zeit haben, die Abrechnung zu prüfen und Einwände vorzubringen. Daher besteht dann auch noch eine Restchance für den Vermieter, die Abrechnung entsprechend ändern zu können.

LG
Judy

Hallo,

zur BK-Abrechnung habe ich einige Fragen.
Es geht um eine Dachgeschoßwohnung (Eigentumswohnung), die frei finanziert ist. Im Mietvertrag (Vordruck von Haus- und Grund) ist keine Wohnfläche angegeben, aber in der Heizkostenabrechnung wird für die Grundkosten die Wohnfläche zugrunde gelegt.
Nach Auszug des Mieters melden sich dessen Eltern und stellen die Wohnfläche infrage.
Eine aktuelle Berechnung liegt nicht vor und daher bitten sie um eine Kopie der Bauzeichnung und Kopien der anderen Belegposten.

Schon in der Vorgeschichte wurde (einfach der Ruhe wegen und um den Mieter aus dem Haus zu haben) auf einen sich anbahnenden Rechtsstreit wegen der Kündigungsfrist verzichtet. Wobei die Sache m.E. nicht strittig, sondern nur ein 'netter' Versuch war. Das war Mitte 2011.
Das war wahrscheinlich ein Fehler nach dem Motto: Klappt doch.

Die BK-Abrechnung 2010 dürfte formell o.k. sein und enthält längst nicht alle Posten, die lt. Vertrag abrechenbar wären, damit das Thema schnellstens erledigt ist...
Die Anfrage der Eltern (per Mail) wurden dem Mieter mitgeteilt. Gleichzeitig wurde die Einsicht in die Unterlagen oder die Zusendung der Belegkopien gegen eine geringe Auslagenerstattung angeboten, da die Kopien in der Stadt angefertigt werden müssen.
Außerdem wurde nach dem derzeitigen Wohnsitz des Mieters gefragt und ob die aufgeführten Kopien A-F ausreichend wären. Der Mieter (immerhin so ca. 25 J. jung) meldet sich selbst gar nicht und leitet alles an die Eltern weiter.
Deren Antwort ist, die Kopien seien ausreichend, allerdings nur mit 26 Cent zu berechnen und sie möchten die Bauzeichnung mit Flächenangaben. Den Wohnsitz des Mieters teilen sie nicht mit.

Der Geduldsfaden ist durch eine längere Vorgeschichte jetzt überstrapaziert. Es scheint nicht so zu sein, daß diese Familie knapp bei Kasse ist.
Der strittige Kostenpunkt vonwegen der Wohnfläche bei der HK-Berechnung liegt unter 20 Euro (eher bei 2-3). So kommt man auch zu Geld.

Deswegen würde ich nun doch gerne wissen, zu was der Vermieter verpflichtet ist bzw. wie der sich verhalten sollte.
Streit will keiner, aber draufzahlen (Nerven und Geld) auch nicht.

Außerdem steht die Abrechnung für 2011 noch an, schätzungsweise ähnlich wie 2010.

Etwas hatte ich schon gestöbert, komme dabei aber nicht richtig weiter bzw. habe es nicht verstanden.
Durch BGH-Urteil, 8.3. VIII ZR 78/05 sei endgültig geklärt, daß ein Anspruch auf Kopien der Belege bei preisfreien Wohnraum nicht besteht, wohl aber, wenn der Mieter in einen anderen Ort reisen müßte?, BGH 13.9.2006, VIII ZR 105/06 besagt, daß Einsichtnahme am Ort ausreicht? - dann noch KG 28.11.2005, WuM 2006,35 daß eine vereinbarte Grundlage für die Berechnung der BK im Mietvertrag selbst dann Bestand hat, wenn diese nicht stimmen würde?; in dem Fall hätte sich die Frage doch erübrigt, ob der Mieter ein Recht auf die Bauzeichnung hat, da lt. Mietvertrag im Zweifel die BK so umgelegt werden, wie es bisher üblich war?

Und vielleicht habe ich bei dem Fall eh' falsch gesucht, weil ich damit total überfordert bin!

Dankeschön für Hilfe.
Maria.

P.S.:
Es gibt noch eine Vollmachtserklärung für den RA des Mieters; sollten dem die Belege geschickt werden?
Die vereinbarte Kaution wurde natürlich nie gezahlt.

Eine sehr vertrackte Situation. Wieso fehlt im Mietvertrag die Wohnfläche? Das habe ich noch nie gehört, da es doch ein wichtiger Bestandteil des Vertrages ist. Ich bin kein Anwalt, aber könnte es sein, dass dadurch der gesamte Vertrag nichtig ist, da ein wichtiger Vertragsbestandteil fehlt? Wer unterschreibt so einen Vertrag? Wahrscheinlich dürfte dann auch der Vertrag noch weitere Mängel aufweisen. Durch solche Geschichten kann man auch das Recht auf Zahlung von Neben- und Heizkosten überhaupt verlieren. Ich weiß sicher, dass in den Verträgen von Haus und Grund die Wohnfläche abgefragt wird. Da kann man sich schwer auf 'Vergessen' berufen. Auf welcher Basis erfolgte dann z. B. die Heizkostenabrechnung, wenn die Flächen nie richtig ermittelt wurde? Die Wohnfläche wird vom Vermieter/Verwalter der Abrechnungsfirma für die Heizkosten mitgeteilt. Daher muss dieser Wert nicht richtig sein. Gerade bei Eigentumswohnungen gibt es doch für die Gemeinschaft eine Abrechnung und im Kaufvertrag muss doch eine Wohnfläche stehen. Wonach rechnet denn die Eigentümergemeinschaft die Kosten ab?

Für mich klingt das sehr danach, dass Du kaum eine Chance hast, den Fall vor Gericht zu gewinnen, da eine wichtige Angabe im Mietvertrag fehlt. Als nächstes wird die Mieter damit kommen, dass - gerade beim Dachgeschoss und Schrägen - die Fläche falsch ist und daher die Abrechnung unrichtig. Ich würde mich daher nicht sicher darauf berufen, dass da alles richtig ist. Auf Kosten, die abrechenbar gewesen wären, zu verzichten klingt auch nicht gerade positiv für Dich. Ich kann zwar Deine Beweggründe verstehen, aber vor Gericht sieht es so aus, als ob Du da keine reine Butter hast. Das lässt die Abrechnung schon nicht seriös aussehen. Niemand verzichtet freiwillig auf Geld, was ihm sicher zusteht. Außerdem sind viele Gerichte sehr mieterfreundlich.

Wenn Du schon auf so viel verzichtet hast, den Mieter los werden wolltest und selbst sagst, dass es nur um einen ganz geringen Betrag geht, würde ich überlegen, auf die Kosten zu verzichten, wenn der Mieter dafür unterschreibt, dass alle gegenseitigen Ansprüche aus dem Mietvertrag mit dem Verzicht erledigt sind. Ansonsten verzichtest Du und der Mieter kommt auf die Idee, die Vorauszahlung zurückzufordern, weil keine richtige Abrechnung erfolgt ist. Das scheint ein ganz ausgebuffter Mieter zu sein.

LG
Judy

Möglich, daß Haus- und Grund regional unterschiedliche Mietverträge rausgibt, aber das kann ich mir eigentlich nicht vorstellen. In dem Mietvertrag wird sie jedenfalls nicht abgefragt - ist also auch nicht als Punkt durchgestrichen oder so. Ich hoffe doch nicht, daß HuG-Mietverträge Mängel aufweisen.
Der Vertrag wurde sorgfältig ausgefüllt (die Anleitung ist sehr gut) und dabei nichts vergessen (soweit ich das beurteilen kann).
Bei den anderen Wohnungen gibt es Wohnflächenberechnungen, nur beim DG eben nicht (mehr).
Eine uralte muß es gegeben haben, als das DG als Wohnung ausgebaut wurde. Nach dem Kauf wurde sie aber komplett rennoviert. Neu gedämmt, mehr und größere Fenster, neues Bad, weitere Heizkörper usw. - und vor allen Dingen die Holzdecke wie Holzwände entfernt, um mehr Platz zu gewinnen.
Ich denke, daß die Fläche richtig ermittelt wurde, allerdings nicht durch einen Sachverständigen.
Wenn es wirklich drauf ankäme, also ein Gutachten erstellt werden müßte, dann dürfte es kein Problem geben. Kostet aber wahrscheinlich so einiges und sollte eine Dachgaube gemacht werden, wäre das für die Katz. Dann gäb's eh' eine neue Baugenehmigung, wahrscheinlich samt Berechnung (oder?).
Außerdem geht's hier nur um den Anteil der Grundkosten bei der Heizung.

Es mag sich so anhören, als wäre da 'Dreck am Stecken', wenn der Ruhe wegen auf Kostenerstattung einiger Posten verzichtet wird.
Der Mieter bzw. seine Eltern scheinen es wohl auch so zu sehen, daß das entweder so ist oder man zu dumm ist.
Gerade das bringt mich in dem Fall auf die Palme.

Deswegen meine Anfrage.

Lieben Dank für Deine Antwort.
Nur irgendwann reicht's mit der Gutmütigkeit, auch wenn Dein Vorschlag sicher eine gute Möglichkeit sein könnte, um das Thema abzuschließen. Wahrscheinlich kommt's dann aber eher noch dicker, im Sinne von noch mehr Arbeitsaufwand.

Vollkommen klar, daß eine Rechnung nachvollziehbar sein muß!
Aber wann hört der 'Spaß' auf?
Dazu muß es doch Regelungen geben?

LG zurück, Maria.

Hallo Maria,

es scheint diese Verträge von Haus und Grund zu geben, wie mir am Wochenende ein Bekannter erzählte, der die Verträge aus dem Netz nimmt. Demnach gibt es tatsächlich unterschiedliche Vordrucke. Ich habe im letzten Jahr den letzten Vertrag gebraucht und hole ihn mir hier immer vor Ort bei der Geschäftsstelle. Es war ein Papiervertrag, wo auf der ersten Seite dann auch die m² eingetragen werden sollen/müssen.

Sinn dieser Vordrucke ohne Angabe ist wohl, dass man im Zweifel keine Miete zurückzahlen muss, da im Fall der Fälle eine m² Zahl vereinbart wurde und man nicht einfordern kann, was nicht vereinbart ist. Allerdings beißt sich der Hund in den Schwanz bei dieser Geschichte. Spätestens bei den Nebenkosten kann es erheblichen Ärger geben, weil da nach der gesetzlichen Regelung die meisten Positionen nach m² abgerechnet werden. Da hat der Mieter ein Anrecht auf die korrekte m² Zahl und kann die Abrechnung anfechten, wenn es hier Abweichungen gibt. Das scheint ja genau bei Dir jetzt der Fall zu sein.

Kann es sein, dass der Mieter schon nachgemessen hatte und genau weiß, dass die m² Zahl nicht stimmt und von Dir nun Unterlagen will, um es besser argumentieren zu können? Da es mich auch interessierte, habe ich mal im Internet recherchiert. Da wurde zur Lösung dieser Probleme vorgeschlagen, dass man ein Gutachten - gerade im Dachgeschoss, wegen der Schrägen - machen lässt. Die Abrechnung für 2010 ist sowieso im Eimer, falls es hier Abweichungen gibt, da Du diese nicht mehr nachbessern kannst/darfst, da der Zeitraum abgelaufen ist. Was mit der "10 % Klausel " bei der Nebenkostenabrechnung ist, habe ich nicht herausfinden können. Wenn eine Angabe im Mietvertrag gemacht wird, ist eine Abweichung von bis zu 10 % zu akzeptieren. Dieser Wert darf auch so in der Nebenkostenabrechnung verwandt werden. Wenn es keine Angabe gibt und der Mieter ein Anrecht auf die richtige m² Zahl hat, könnte es hier auch sein, dass es absolut stimmen und der Mieter sonst die Abrechnung nicht zahlen muss. Das habe ich aber nirgendwo herausfinden können.

Vielleicht weiß ja noch jemand anderes hier weiter. Ich setze mich mal dazu.

LG
Judy

Hallo Maria,
mein zuständiger H&G-Verein verzichtet seit mindestens 10 Jahren auf die Quadratmeterangabe in den Mietverträgen. Falls doch eine Größenzahl eingefügt wird, sollte man immer ein "ca" vor die qm setzen. Die Miete wird nicht nach qm berechnet, sondern es ist eine Pauschale für die Anzahl der Zimmer und sonstigen Räume die im Mietvertrag genau aufgeführt sind.

Für die Dachgeschoßwohnung würde ich mir von einem Architekten oder irgendjemand der das kann, einen Wohnungsgrundriss zeichnen lassen, was auch für die weitere Vermietung von Vorteil ist und den Eltern bzw. RA zusenden. Wird der Plan angezweifelt, können die Eltern des ehemaligen Mieters selbst einen Gutachter beauftragen und bezahlen.
Die Einschaltung eines RAs durch die ehemaligen Mieter ist kein Nachteil für Dich, denn kein RA wird wegen 20 Euro Streitwert ein Gericht damit beauftragen. Schick alle Unterlagen an ihn, er muß die Schriftstücke lesen, einen Kommentar dazu schreiben und das weitere Vorgehen besprechen, das kostet alles Geld!
Wenn Du nicht alle möglichen Nebenkosten auf die Mieter umlegst ist das Deine Sache, Du mußt das nicht tun, nur der Umrechnungssschlüssel für den Anteil der jeweiligen Betriebskosten sollte korrekt sein.
Bleib locker und sei froh, daß Du den Mieter los bist.

Viele Grüße
Adele

Hallo Adele,

Danke für Deine Antwort und den allerbesten Tip, locker zu bleiben ;-)) .
Um mich nicht weiter zu ärgern, habe ich nun doch alle vorhandenen Belege an die Eltern geschickt.
Ja, ich hätte sie zum Ärgern auch an deren RA schicken können, zumal mir von dem eine Vollmacht vorliegt und der Mieter mir seinem neuen Wohnsitz absolut nicht mitteilen will.
Oder ich hätte sie garnicht verschicken müssen (nicht preisgebundene Wohnung und zudem nicht abwegig, daß der Mieter hier am Ort wohnt), was ich eben nicht genau weiß.
Wenn da jetzt noch was an Erbsenzählerei oder sonstigen Unverschämtheiten (Raumberechnung muß vorliegen, sollte die Wohnung ordnungsgemäß angemeldet sein) kommt, dann geht's über deren Anwalt.

Jetzt kommt noch eine Frage dazu:
Ich gehe mal davon aus, daß die Nachzahlung erstmal nicht beglichen wird. Lt. MV muß das nach 4 Wochen geschehen.
Dem Wortlaut der Eltern nach (Wo sind die Belege) gehen sie davon aus, daß die zur Abrechnung dazu gehören. Und irgendwann müßte ich ja auch eine Frist zur Zahlung setzen, damit ich da nichts verpasse?

Bin ich froh, wenn das Thema abgeschlossen ist.

Gruß, Maria.