Allgemeines Mietrecht » Rechnet jemand mit ISTA ab?

Ich habe folgende Frage: da ich die Betriebskostenabrechnung für unser vermietetes Objekt selbst mache, lassen wir lediglich die Heizkostenabrechnung von Kalorimeta machen und hatten auch bisher noch keine Probleme.
Mit der ISTA hatte ich aber bisher als Mieter immer erhebliche Probleme. Jetzt hat mich meine Freundin gebeten, mal ihre Nebenkostenabrechnung zu überprüfen. (natürlich wegen der hohen Nachzahlung)
Ich habe einige Ungereimtheiten gefunden, einerseits sind die Umlageschlüssel nicht nachvollziehbar, d.h. bei Personenumlage ist nicht ersichtlich, wann welche Etage mit wieviel Personen belegt war, es wird einfach immer der gleiche Faktor zugrunde gelegt.
Weiterhin wurde bei der Heizkostenabrechnung Schätzwerte zugrunde gelegt und nach Gradtagstabelle umgerechnet, obwohl die Verbrauchswerte abgelesen wurden. Weiterhin stimmt der gesamte Abrechnungszeitraum nicht.

Meine Frage nun:
Wie geht die ISTA eigentlich damit um, wenn eine korrigierte Abrechnung verlangt wird. a.) wenn der Fehler bei der ISTA liegt? b.) wenn der VM nicht die korrekten Daten geliefert hat.
Sind korrigierte Abrechnungen ein weiterer Kostenfaktor oder inkludiert?
Tut man dem Vermieter einen Gefallen, wenn man sagt: OK, die ISTA Abrechnung ist zwar falsch, aber das kann korrigiert werden, ohne eine neue Abrechnung erstellen zu lassen.
Grundsätzlich hätte der Mieter ja bei Fehlern das Recht auf eine neue, richtige Abrechnung, oder?

Lieben Dank schon mal
Gruß
Susanne

Hallo Sue,

also ich hatte in einigen Objekten ISTA und kündige hier jeweils bei der entsprechenden Möglichkeit die Verträge, da ich hier nur Probleme hatte. Ich gehe mit allen Objekten zur A+S.

Laut Vertrag ist es wohl so, dass der Vermieter natürlich für die Richtigkeit der gelieferten Daten haftet, also dann eine neue Abrechnung natürlich kostet. Aber auch wenn die ISTA (wie in meinem Fall) den Fehler macht, sucht sie prinzipiell die Schuld beim anderen. Weiter landest Du dort immer in irgendwelchen Call-Centern, die Dir dann immer das blaue vom Himmel versprechen aber natürlich klappt das dann wieder nicht.

In einem Fall bei mir musste die Abrechnung dreimal wiederholt werden, weil nämlich die ISTA-Rechnung selbst falsch war und die ja dann in die Abrechnung einfließt. Da ich diese Daten ja nicht eingegeben habe kann man mir keine Schuld geben, die Rechnung erstellt ISTA und stellt diese sofort - ohne dass Du als Vermieter Einwände vorbringen kannst - direkt in die Abrechnung ein. Aber plötzlich sollte ich dann natürlich doch schuld sein, nur die Erklärungen wurden von Anruf zu Anruf skuriler. Nach einigen Wochen Debatte war das Thema dann endlich durch, plötzlich kamen dann aber Mahnungen und Klageandrohungen für eigentlich stornierte, weil berichtigt neu erstellte Rechnung.

Aus meiner Sicht also ganz klar: Wenn eine Firma zu groß wird und nur noch mit Call-Centern arbeitet - FINGER WEG. Ich arbeite lieber mit kleineren Firmen, bei denen ich auch einen konkreten Ansprechpartner erreiche!

LG

Stefan

Hallo Stefan,

vielen Dank für Deine Antwort.

Ich habe mit der ISTA keine Problme. Hier klappt es gut mit der Abrechnung. Wahrscheinlich ist es sehr von den Ablesern abhängig und auch, was die Vermieter angeben.

In einigen Objekten habe ich auch die Brunata. Da ist es auch nicht besser, nur deutlich teurer. Ich hatte schon häufiger Fehler bei der Ablesung bei der Brunata, oftmals aber auch durch das Verhalten der Vermieter verursacht, wenn z. B. mitten im Jahr Zähler gewechselt werden und die alten Stände nicht protokolliert werden.

Zu Schätzungen kann es kommen, wenn Zähler ausgefallen sind oder der Vermieter keine richtigen Daten geliefert hat. Zählerausfall kann immer mal vorkommen und lässt sich dann aufgrund des Gesamtverbrauchs ermitteln oder wird über die %o-Tabelle erreicht. Das war früher häufig der Fall, wenn man keine digitalen Ablesegeräte hatte und man die Kosten für die Extraablesung in Absprache mit den Mietern sparen wollte. Bisher habe ich damit nie Probleme gehabt, weil es grundsätzlich gepasst hat. Die Promilleabrechnung hatte ich aber noch nie bei der ISTA, sondern bei der Brunata, denn die nehmen richtig Geld für eine Extraablesung. Heute kann man ja selber die Zahlen ablesen und spart dann so die Kosten.

Nach welchem Schlüssel abgerechnet wird, legt doch eigentlich das Gesetz fest. 50/50 oder 70/30 ist doch - soweit ich weiß - nur zulässig. Nach Möglichkeit sollte 70/30 (Verbrauch/m²) abgerechnet werden, weil das den Verbrauch der einzelnen Mieter am besten berücksichtigt.

LG
Judy

Hallo Judy,

vielen dank für Deine Antwort. Die Umlageschlüssel bezogen sich aber nicht auf die Heizkostenabrechnung.
Die Fehler liegen aber wohl beim Vermieter:
1. Der Mieter hat fristgerecht gekündigt, der VM hätte sich um einen Termin mit dem Heizungsableser bemühen müssen.
2. Die Erfassungsgeräte wurden dann von VM und M bei der Übergabe abgelesen.
3. In der Heizkostenabrechnung sind aber auch Schätzwerte drin, ausserdem wurde nach Gradtagszahlen abgelesen.
4. Obwohl keine Ablesung durch die ISTA durchgeführt wurde (und es auch nicht im MV vereinbart ist), wurde dem Mieter eine Nutzerwechselgebühr berechnet.
Die Rechtsberatung hat ergeben, dass sich aufgrund der erfassten Werte im Übergabeprotokoll eine verbrauchsabhängige Abrechnung erforderlich ist, die nicht vorliegt.

Mir stellt sich lediglich die Frage: Wenn der VM verpflichtet ist, eine korrigierte Abrechnung vorzulegen, wie läuft das dann?
In meiner Denke müsste er sich halt an die ISTA wenden, die korrekten Daten abliefern und die erstellen dann für Mieter x eine neue Abrechnung. Das würde den VM dann was kosten?
Wie hoch wären die Kosten denn ca.?
Die Sache ist doch die, es ist doch immer ein gegenseitige Geben und Nehmen. Ich würde meiner Freundin gern einen Deal vorschlagen: mit den Vorjahreswerten und Excel lässt sich doch die Rechnung von ISTA ganz leicht nachrechnen, ist ja kein Teufelswerk. Das ergibt dann möglicherweise eine niedrigere Nachzahlung und der VM hätte die Kosten für eine neue, korrekte Abrechnung gespart. Bevor ich aber sowas vorschlage wäre es schon interessant zu wissen, was das kostet.

Hallo Susanne,

natürlich lässt sich die Sache einfach retten. Vorjahr kannst Du vergessen, weil die Winter unterschiedlich kalt waren. Außerdem sind durch falsche Angaben des Vermieters auch weitere Abrechnungen falsch. Das geht gar nicht anders. Wenn man die richtigen Zahlen hat, kann man die Werte ja selber in der Abrechnung abändern und dann ausrechnen. Allerdings setzt das voraus, dass sich der Eigentümer damit auseinander setzen kann und will. Daran scheitert es meistens. Diese Erfahrung habe ich als Verwalterin häufig gemacht. Wenn die Werte vorliegen, ist eine Abrechnung nach Tabelle nicht zulässig. Da hätte der Vermieter doch nur die Werte mit den Abrechnungszahlen bei der ISTA einreichen müssen. Dann hätte die Ista auch die Zahlen berücksichtigt. Läuft bei mir immer so. Die Kosten für die neue Abrechnung muss der Vermieter tragen, da er Fehler gemacht hat.

Die Nutzerwechselgebühr ist immer eine nette Geschichte. Es kommt auf eine bestimmte Formulierung im Mietvertrag an, ob diese Kosten umgelegt werden dürfen oder nicht. Ich persönlich setze diese Gebühr nie an, weil ich mich da nicht auf Glatteis begeben und um den geringen Betrag die gesamte Abrechnung gefährden will. Aber auch hier hilft miteinander reden nach dem Prinzip Geben und Nehmen.

Bei Abrechnung einzelner Positionen nach Personenzahl, muss tagesgenau abgerechnet werden. Das ist eine nette Rechnerei. Daher rechnen heute viele Vermieter über m² ab, da man dann auch nicht hinter den Mietern herlaufen muss, wie viele Personen dort tatsächlich gewohnt haben. Besuch - auch Dauerbesuch - wird übrigens nicht mitberechnet. Es zählen nur Personen, die da auch gemeldet sind.

Der Vermieter ist verpflichtet, eine Korrektur der Abrechnung vorzulegen. Solange die Korrektur nicht vorliegt, ist die Nebenkostennachzahlung nicht fällig, da die Abrechnung als nicht erstellt gilt. Deine Freundin muss den Vermieter darauf hinweisen, was ihrer Meinung nach falsch ist und ihn zur Korrektur auffordern. Wenn schon eine Rechtsberatung erfolgt ist, sollte der Mieterverein oder Anwalt dem Vermieter schreiben, was genau korrigiert werden soll.

Wenn bei der Heizkostenabrechnung falsche Werte angegeben wurden, sollte Deine Freundin auf alle Fälle auch Einblick in die Rechnungen nehmen, ob die anderen Zahlen stimmen bzw. ob auch nur Positionen abgerechnet wurden, die auch abgerechnet werden dürfen. Da gibt es häufig auch mal Klärungsbedarf.

LG
Judy

noch ein Grund, warum man nur mit kleinen, konzernunabhängigen Firmen arbeiten sollte:

http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,474824,00.html

Ausführungen zu dem Spiegel-Artikel erübrigen sich wohl!

LG

Stefan

Da muss es auch erst mal kleinere Anbieter geben ...

Hier ist alles fest in Brunata, Techem oder ISTA Hand. Der bessere Weg ist, wenn man an den Heizsträngen Wärmemengenzähler hat, die man selber ablesen kann und dann auch die Abrechnung selber vornimmt. Das spart am meisten und ist auch für die Mieter am besten nachvollziehbar, weil sie nur in den Keller gehen müssen und dort nachschauen, bei welcher Zahl die Zähler am Stichtag stehen geblieben sind. Diese Daten werden über mehrere Jahre gespeichert.

Das ist für mich der Weg und auch die Erfahrung, wo man am wenigsten Ärger mit hat. Allerdings setzt das auch wieder viel Engagement der Vermieter voraus, um für die Mieter zu sparen.

LG
Judy

Hallo Judy,

gibt es doch reichlich - z.B.

http://www.as-gmbh.de/


Die haben z.B. für Vermieter das "Schmankerl", das die Nutzerwechselgebühr nur für Neuvermietung berechnet wird, nicht für einen eventuell dazwischen liegenden Leerstand!

LG

Stefan

Hallo Stefan,

natürlich gibt es in Deutschland mehr Anbieter. Aber die Zähler müssen auch mal - trotz Funk - abgelesen werden. Da gibt es Probleme, wenn man in dem Gebiet nicht tätig ist und es sich so für den Anbieter nicht lohnt, da hinzufahren bzw. man sehr hohe Fahrtkosten nimmt. Dann bleiben wieder nur die üblichen Verdächtigen.

LG
Judy

Hallo Judy,

wo soll da das Problem liegen - die arbeiten doch genau wie ISTA, Brunata, Techem etc. flächendeckend mit Subunternehmern. Dir kann es also passieren, dass genau der gleiche Ableser im Auftrag der anderen Firma kommt!

LG

Stefan

Hallo Stefan,

wie schon gesagt, ist hier das Gebiet fest in Brunata und ISTA Hand. Die Ableser der beiden großen Unternehmen hier sind Mini-Jobber und dürfen wohl nur für einen Dienst tätig sein. Mit einem kleineren privaten Anbieter gibt es sehr viel Ärger, weil die die Abrechnung nicht richtig gebacken bekommen. Ich hatte da auch schon bei überregionalen Anbietern angefragt und zur Antwort bekommen, dass man in dem Gebiet gerade keinen Subunternehmer hätte und daher für die Ableser die Anfahrt einfach zu weit ist. Mehr als höchsten 30 - 50 km und dann auch nur nur für 3 bis 5 Wohnungen fährt keiner Anbieter. Egal, was vorher versprochen wird. Diese Erfahrung habe ich jedenfalls gemacht, wenn es konkret wird. Vorher wird natürlich sehr viel versprochen.

LG
Judy

Hallo Forum :-)

Da mein Vater auch schon immer Scherereien und hohe Kosten , egal bei welchem Ableser hatte, habe ich auf Wärmemengenzähler je Whg. gesetzt.
Warmes Wasser wird mit Boilern und Untertischgeräten erzeugt. Die Kosten klagt dann das E-Werk ein und es vereinfacht die BK Abrechnung enorm.

Gruß aus Berlin

S. Hammer

Hallo S.Hammer,

das ist für den Vermieter natürlich die beste Möglichkeit, dezentrale Heizung und Warmwassererzeugung, z.B. über Gastherme!

LG

Stefan

Hallo Judy,

400-Euro-Kräfte findest Du bei den Ablesediensten wohl kaum, höchstens dann als "Angestellte" der Sub-Unternehmer. Wenn Du Dir die Zahlen z.B. von ISTA anschaust, dann liest Du dort, dass die für ganz Deutschland mit rund 1.100 Mitarbeitern auskommen. Wenn die alles ablesen sollen müssen die ganz schön Arbeiten <g>

Im Ernst: Die übertragen alles auf Subunternehmer und scheuen das Problem mit den Angestellten, der von Dir erwähnte 400-Euro-Jobber ist dann vielleicht bei einem dieser Subunternehmer angestellt!

LG

Stefan