Allgemeines Mietrecht » Neuer Ofen und Schornstein

Hallo liebe Mitglieder und Mitleser des Forums,

es ist mein erster Beitrag, hoffentlich erstelle ich das Thema im richtigen Forum.

Ich bin Eigentümer und Vermieter eines Hauses. Mit den Mietern bin ich sehr zufrieden und ich hatte noch nie Probleme mit den Mietern. Jetzt wollen die Mieter einen Ofen kaufen und einen passenden Schornstein auch. In dem Haus gibt es nur einen relativ alten gemauerten Schornstein. Diesen wollen sie stilllegen und einen doppelwandigen Keramik-Außenschornstein montieren lassen.

Jetzt habe ich eine E-Mail von den Mietern erhalten, sie würden sich freuen wenn ich einen Teil der "Investition" übernehme. D.h. sie wollen, dass ich ca. 30% zahle, weil sie den Schornstein nicht mitnehmen, sollten sie jemals ausziehen. Der Ofen würde auch bleiben, ich wäre Eigentümer.

Meine erste Frage wäre, wirkt sich so eine Anschaffung wirklich positiv auf den Gesamtwert der Immobilie aus? Könnte ich also mehr Miete verlangen oder ist es eher so, dass nicht jeder einen Ofen haben möchte? Zweitens, wie regelt man am besten so einen Fall, bzgl. des Kaufs der beiden Sachen? Wenn ich die Mieter richtig verstanden habe, wäre ich letztendlich Eigentümer des Schornsteins und des Ofens und müsste nur 30% zahlen. Das wäre doch zu gut um wahr zu sein?

Bedanke mich jetzt schon für Eure Zeit.

Euer Schmid

Hallo SchmidJ,

grundsätzlich ist die Initiative der Mieter zu begrüßen. Allerdings sollte vor einer Zustimmung alles schriftlich fixiert werden.

Zu regeln ist insbesondere, wer die baurechtlichen Genehmigungen, die Zustimmung des Schornsteinfegers zur Stilllegung des alten Schornsteins und die Genehmigung und Abnahme des neuen Schornstein einholt sowie die Gebühren für diese Genehmigungen trägt.

Öfen sind nach meiner Kenntnis nur dann genehmigungsfähig, wenn sie entsprechende Filteranlagen haben. Hier wäre dann auch zu regeln, wer die laufende Wartung, die Kosten für die Wartung, Reparatur etc. trägt.

Wenn das alles geklärt ist und damit auch feststeht, welche Maßnahmen erforderlich sind und welcher Ofen angeschafft werden soll, kann ein entsprechender Vertrag aufgesetzt werden. Im Vertrag sollte davon ausgegangen werden, dass die Kostenaufteilung 30 Eigentümer zu 70 Mieter Bestand hat, so lange das Mietverhältnis mehr als 5 Jahre besteht. Nur bei einer durch den Vermieter (!) innerhalb dieser Zeit ausgesprochenen Kündigung des Mietverhältnisses sollte über die Kostenaufteilung noch einmal nachverhandelt werden.

Hintergrund dieser Bemerkung ist, dass die Rechtsprechung davon ausgeht, dass der Mieter eine solche Investition üblicherweise innerhalb von 8 bis 10 Jahren abgewohnt hat. Wenn er dann nach 3 Jahren bereits selbst kündigt, hätte er einen Anspruch auf Wertausgleich. Ob allerdings die vorgeschlagene Vereinbarung Bestand bei einem Gerichtsverfahren hat, müsste ggf. ein Anwalt dir sagen können.

Aus der angehängten PDF geht hervor, dass der Durchmesser des Schornsteins 150 mm sein soll. Es sollte auch geprüft werden, ob sich der alte Schornstein nicht dahingehend verwenden lässt, dass der neue in den alten eingezogen wird. Sieht vermutlich besser aus als ein neben dem Gebäude stehender Schornstein. Selbst wenn diese Verfahrensweise zusätzliche Mauerarbeiten erfordert (diese solltest du dann übernehmen), ist die Stilllegung auch nicht ohne Kosten zu bewerkstelligen.

Mehr Miete kannst du von den Mietern, die die Sache mit 70 % der Kosten finanzieren, nicht verlangen. Erst bei einem Mieterwechsel wirkt sich die Verbesserung der Mietsache aus. Besteht denn genügend Platz für die Lagerung der Pellets oder eines anderen Heizmaterials?

Volker

Hallo Volker,

vielen Dank für die tolle Antwort.

Als Antwort auf deine Frage: Platz für die Lagerung von Heizmaterialien besteht.

Gruß
Schmid

Also ich würde mich darauf nicht einlassen. Wie Volker schon schrieb, hängen an so einem Ofen auch einige Kosten. Die Schornsteinfegergebühren sind deutlich höher. Da derzeit viele Leute einen Ofen anschaffen, weil sie meinen, dass sie dadurch Heizkosten sparen können, steigt somit auch in der nächsten Zeit der Preis für Brennholz. Somit ist es irgendwann nicht mehr interessant, die Wohnung mit einem Ofen zu heizen.

Wenn die Mieter irgendwann mal ausziehen und Du den Ofen an den nächsten Mieter vermietest, bist Du auch für die Folgekosten und ggf. für einen neuen Ofen verantwortlich. Das bringt auch für Dich weitere Kosten. Mir hat vor ein paar Wochen ein Schornsteinfeger gesagt, dass man heute z. B. mit einer neuen Heizungsanlage deutlich mehr Heizkosten sparen kann, als mit den Öfen, zumal viele Öfen z. B. aus den Baumärkten gar nicht betrieben werden dürfen, weil sie den Anforderungen in Deutschland gar nicht entsprechen. Das große Erwachen kommt dann häufig, wenn der Schornsteinfeger den Betrieb untersagt. So ein Ofen bringt auch Schmutz und Dreck in die Wohnung. Das mag auch nicht jeder Mieter. Somit kann ein Ofen auch ein Hindernis bei einer Neuvermietung sein.

Lässt sich der vorhandene Schornstein denn einfach so stilllegen? Ich gehe mal davon aus, dass es auch jetzt eine Heizung in dem Haus gibt und diese nicht komplett stillgelegt werden soll. Somit kann es auch sein, dass der Schornstein hierfür noch gebraucht wird.

Wieso der vorhandene Schornstein nicht genutzt werden kann, würde ich auch vor einer Zustimmung klären bzw. von einem Fachmann klären lassen. Vielleicht kann er nach einer Sanierung genutzt werden, aber für die Mieter ist es günstiger, wenn man einen neuen Schornstein am Haus anbringt oder der Platz für den Ofen, der durch den neuen Schornstein im Zimmer möglich ist, passt den Mietern besser. Bisher habe ich noch keinen Mieter erlebt, der seinem Vermieter wirklich etwas schenkt. So verlockend es auch sein mag, für 30 % einen Ofen installiert zu bekommen, so zurückhaltend wäre ich bei dieser Sache, da es für Dich auf Dauer auch bisher noch nicht absehbare Kosten oder Folgen z. B. bei einer Änderung der Umweltgesetze, wie dann plötzlich Filter gegen Feinstaub oder was weiß ich Pflicht werden, haben könnte. Hier kann ich Dir Volkers Rat mit alles bis ins kleinste Detail schriftlich zu fixieren nur noch einmal ans Herz legen. Dabei musst Du auch darauf achten, ob man gewisse Dinge auch so mit dem Mieter vereinbaren kann, weil der Gesetzgeber manche Dinge nicht auf den Mieter abwälzen lässt und dann auch so eine Vereinbarung hinfällig ist. Erst hatten Dir die Mieter ja auch gesagt, dass sie die Kosten übernehmen. Nun bist Du schon bei 30 % Kostenübernahme für den Schornstein ...

Ich würde den Mietern den Ofen erlauben, wenn der bisherige Schornstein genutzt werden kann. Das minimiert Dein Risiko in Sachen Ofen. Bei Auszug dürfen die Mieter dann auch ihren Ofen mitnehmen. Wenn ihnen der Ofen so wichtig ist, wollen sie dann darauf sicherlich nicht verzichten. Ob in einigen Jahren ein Ofen noch immer so angesagt ist, lässt sich nicht vorhersehen. Vielleicht bleibst Du dann auch auf den Kosten für die Beseitigung oder der Erneuerung des Ofens sitzen, weil der vorhandene Ofen so nicht mehr betrieben werden darf.

LG
Judy