Allgemeines Mietrecht » Habe einen Gerichtsprozess gewonnen

Mein Mieter hat ein älteres Haus also Baujahr 69 angemietet. Nachdem ich nach 10 Jahren die Miete anheben wollte, ging mein Mieter zum Rechtsanwalt und machte 20% Mietminderung. Es ziehe sehr durch Fenster und die Haustüre. So dass das Haus nicht uneingeschränkt durch meinen Mieter genutzt werden könne und das Kind des Mieters, sei in dem zugigen Haus ständig erkältet. So schrieb der Anwalt meines Mieters. Er machte dann auch nach entsprechender Ankündigung 20% Mietminderung geltend.
Es liegt aber bereits vom BGH ein Urteil vor, dass es bei älteren Häusern durch Fenster und Türen ziehen darf, denn dies ist kein Mangel und darum darf hieraus keine Mietminderung gemacht werden.
BGH NJW 2004,3174 und BGH NJW 2012,2725. Ich ging ohne Rea. zum AG Vaihingen/Enz mein Mieter hatte einen Rea.
Ich habe meine Klage wegen Zahlungsverzug gewonnen, da mein Mieter wegen Mietminderung nur einen Teil der Miete bezahlte. Habe mich auf o.a.BGH Urteile berufen.
Urteil vom AG Vaihingen Enz Begründung
Der Beklagte ist verpflichtet , die von der Klägerin eingeklagte, jedoch vom Beklagten zurückgehaltene Miete von Euro .....zu bezahlen. Der Beklagte hatte kein Recht die Miete zu mindern wegen zu starker Zugluft an den Fenstern und der Hauseingangstüre.
Es ist unstrittig dass der Beklagte von der Klägerin ein älteres Einfamilienhaus angemietet hat Das bedeutet, dass er ein Haus nach den damaligen Bauvorschriften und den damaligen Standard übernommen hat-Er kann nicht verlangen, dass die Klägerin als Vermieterin, nach den heutigen Bauvorschriften zum Beispiel völlig absolut dichte Fenster einbaut. Insoweit ist es deshalb hinzunehmen dass Fenster nicht so dicht sind, dass keine Zugluft vorhanden ist. Dieser Umstand bedeutet, dass kein Mangel vorhanden ist der die Tauglichkeit der Mietsache herabsetzt und zu einer Mietminderung berechtigt. Dies ist auch bereits höchstrichterlich entschieden worden zum Beispiel BGH NJW2012/2725.
Deshalb muss der Beklagte die zurückbehaltenen und eingeklagte Minderungsbeträge an die Klägerin bezahlen Die Kosten des Rechtstreits trägt der Beklagte.
Eine Berufung ist nicht zulässig, weil die hier streitige Rechtsfrage höchstrichterlich , bereits entschieden ist, unter anderem durch die oben genannten Urteile-

Ich finde dass dieses Urteil für alle Vermieter interessant ist, da es ja oftmals Mieter gibt die krampfhaft nach Mietminderungsgründe suchen.

Zitat von Inge im Beitrag #2

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Ich finde dass dieses Urteil für alle Vermieter interessant ist, da es ja oftmals Mieter gibt die krampfhaft nach Mietminderungsgründe suchen.

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Hallo,

ich gehe davon aus, dass die undichten Fenster auch zu den gebilligten Mietmängeln gehören, welche bei Einzug bekannt waren. Insofern ist an dem Urteil nichts auszusetzen.
Im Hinblick auf die Temperaturen, welche im Inneren zu herrschen haben, würde ich jedoch aufpassen, dass die Heizung die Wärme liefern, welche als angemessen gilt.
Mindestens 20 Grad Celsius müssen im Wohnbereich schon gemessen werden können:
Raumtemperatur in Wohn- und Geschäftsräumen: Wie viel Grad Celsius darf der Mieter verlangen?
Innentemperaturen in Mieträumen während der Heizperiode – Was ist angemessen?

Ich würde sicherstellen, dass die Temperaturen eingehalten werden können, sonst steht der Mieter mit den nächsten Mietminderungsantrag da.

Viele Grüße,
CubyCube

ich versuche den Mieter raus zu bekommen. Ich hatte eine Thermografie machen lassen, die Fenster, Wände und Eingangstüre alles ist in Ordnung. Der soll ruhig Mietminderung wegen der Heizung machen lassen. Die Heizungsanlage ist noch nicht alt. Bei mir hat er sich beschwert, dass seinem Bruder immer die Beine schmerzen, wenn er in diesem Haus zu Besuch war, und zwar wegen dem kalten Fliesenboden. Dies kommt wohl als nächstes. Ich muss zusehen, dass ich diesen Mieter raus bekomme. Der wohnt schon seit 10 Jahren dort um einen Mietpreis von Euro 650.-- . Es ist ein Haus mit 2 Wohnungen, Garage, Garten 7 Ar. Whirlpool, 2 Badezimmer , 2 Küchen, Badezimmer mit Designer beheizbarem Handtuchhalter usw. Der Mieter hat vor 10 Jahren, das gesamte Anwesen für sich alleine angemietet. Da es ein Bekannter zu meinem Sohn ist, hatte ich diesem Mieter dummerweise das Anwesen zu einem lachhaft billigen Preis gegeben. Nun wollte ich die Miete erhöhen, aber dies ist sehr schwierig, da diese Stadt keinen eigenen amtlichen Mietspiegel hat. Vergleichsmieten von Häusern gibt es nahezu nicht, dann wenn dort ein Haus zu vermieten kommt, dann geht das in der Nachbarschaft und im Bekanntenkreis bereits weg. Die Gegend ist begehrt. Ich könnte die Mieterhöhung versuchen indem ich ein Mietwertgutachten vorlege, aber dies ist wohl sehr teuer. Ein Sachverständiger meinte, dass ich unter 3000.-- Dreitausend Euro, kein Mietwertgutachten bekomme.

Zitat von CubyCube im Beitrag #4

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Hallo,

ich gehe davon aus, dass die undichten Fenster auch zu den gebilligten Mietmängeln gehören, welche bei Einzug bekannt waren. Insofern ist an dem Urteil nichts auszusetzen.
Im Hinblick auf die Temperaturen, welche im Inneren zu herrschen haben, würde ich jedoch aufpassen, dass die Heizung die Wärme liefern, welche als angemessen gilt.
Mindestens 20 Grad Celsius müssen im Wohnbereich schon gemessen werden können:
Raumtemperatur in Wohn- und Geschäftsräumen: Wie viel Grad Celsius darf der Mieter verlangen?
Innentemperaturen in Mieträumen während der Heizperiode – Was ist angemessen?

Ich würde sicherstellen, dass die Temperaturen eingehalten werden können, sonst steht der Mieter mit den nächsten Mietminderungsantrag da.

Viele Grüße,
CubyCube

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Eigentlich komisch - wieso sollten ältere Gebäude so ausgenommen sein?
Wenn die Fenster alt sind - sprich nicht den Standards moderner Fenster entsprechen (Dreifachverglasung, niedriger U-Wert etc.), ist das vielleicht noch kein Grund für Mietminderung, aber eben auch ein Punkt, wieso eine Mieterhöhung auf ein nicht saniertes Gebäude mehr als unangebracht ist. Was nicht heißt, dass ich nicht glaube, dass der Mieter maßlos übertreibt, und alles dafür tut, der Mierterhöhung zu entgehen. Allerdings frage ich mich, was in der Wohnung gemacht wurde, um den Preis zu erhöhen. Sicherlich ist es zulässig, die Miete bei vergleichbarer Ausstattung mit anderen Wohnungen an die ortsüblichen Mieten anzupassen, alles darüber hinaus wäre aber nicht gerechtfertigt.

Hallo CubyCube,

der Prozess beinhaltete nach meiner Lesart nur die Frage der Mietminderung, nicht die der Mieterhöhung. Hinsichtlich der Mietminderung ist das Urteil nachvollziehbar.

Vielleicht bringt Inge noch "Licht ins Dunkel".

Volker