Keller unnutzbar geworden - muss Alternative angeboten werden?

Grüßt euch zusammen!

Seit Herbst 2017 gab es seitens der Mieter vermehrt Beschwerden über Feuchtigkeitsansammlungen im Kellerbereich, nachdem ein Gutachten in Auftrag gegeben wurde stellte sich heraus dass Grundwasser durch die alten Mauern tritt.
Dies zu beheben bedeutet ein erheblicher finanzieller Aufwand, der nur durch einen Kredit zu stemmen ist.
Bis dieser allerdings bewilligt wird muss der Keller geräumt werden, da die Feuchtigkeit verstaute Gegenstände beschädigt sowie durch die Schimmelansammlungen auch eine gesundheitliche Gefahr ausgeht.
Jetzt steht natürlich die Frage im Raum wohin die Mieter ihre verstauten Gegenstände bringen.
Meine Frage dazu: bin ich als Vermieter verpflichtet für eine Alternative zu sorgen, auch wenn der Zustand nur vorübergehend ist (maximal 6 Monate)?
Welchen rechtlichen Anspruch haben die Mieter? Wie muss die Alternative aussehen, muss sie gleich eines Kellers sein und in unmittelbarere Nähe oder ginge auch ein angemieteter Bereich?

Hallo jens, willkommen im Forum!
Schön auch mal ein paar Neuzugänge begrüßen zu dürfen, ich hoffe du lässt das Forum ein bisschen aufblühen und beteiligst dich rege am Geschehen :)
Nun zu deiner Frage:

In der Regel dauert die Bewilligung eines Kredits nicht allzu lange, maßgeblich ist die finanzielle Sicherheit die du garantieren kannst, wie viele Mietparteien sind denn in deinem Haus aktuell zugegen?
Wie lang nun die Renovierung des Kellers dauert und wie sie abläuft kann ich natürlich nicht beantworten, wobei 6 Monate schon ein ganz schönes Stück sind.
Die rechtliche Lage für den Mieter sieht wie folgt aus:

Kellerräume müssen grundsätzlich trocken sein.
Zeigt sich im Keller Schimmel, besteht ein Minderungsrecht. Dies gilt auch wenn der Keller plötzlich unnutzbar ist, egal aus welchen Gründen.
Die Rechtsprechung zur Mietminderung wegen einem nicht nutzbaren Keller besagt:

- Zeitweise Vorenthaltung des Kellers: 2 % Mietminderung (LG Berlin GE 1996, 471)
- Entzug der Mitbenutzung des Fahrradkellers: 2,5 % Mietminderung (AG Menden WuM 2007, 190)
- Feuchter Keller: 5 % (AG Düren WuM 1983, 30)
- Keller steht unter Wasser: 5 % (AG Osnabrück ZMR 1987, 342)
- Abriss der Kellertreppe, Kellerraum nur über Nachbarhaus erreichbar: 3 % (AG Hamburg NZM 2001, 234)
- Fehlender Keller: Minderungsquote 2 % (LG Berlin Urt.v. 08.11.1994, Az. 64 S 189/94)
- Fehlender Keller: Minderungsquote 5 % (LG Berlin Urt.v. 10.07.1998, Az. 64 S 21/98)
- Unbenutzbarkeit der gesamten Kellerfläche eines Einfamilienhauses: 20 % Mietminderung (OLG Brandenburg 12 U 78/07). Ebenso LG Berlin (GE 2007, 516): 30 % Mietminderung


Soweit die rechtlichen Ansprüche des Mieters, in der Regel - wenn ein gutes Verhältnis besteht - nimmt der Mieter jedoch keinen Anspruch darauf, insofern du ihm eine vergleicbbare Alternative anbietest.
Die kann verschieden aussehen, mir fallen da zum Beispiel spontan ein:

Der Dachboden
Sicher nicht die optimalste Lösung wenn es um so sperrige Sachen wie Räder, Rasenmäher etc geht, allerdings eine Option wenn man solche Sachen wie Dekogegenstände oder empfindliche Dinge unterstellen mag - manches einer lagert ja sogar seine Unterlagen im Keller.

Self-Storage
Dazu habe ich folgende Informationen aus dem Internet* gefunden:

"Eine weitere Möglichkeit zur Lagerung von „Kellergegenständen“ bietet Self-Storage. Der Kunde mietet die benötigten Quadratmeter bei einer darauf spezialisierten Firma an – und lagert seine Dinge sicher und komfortabel ein. Normalerweise hat der Kunde rund um die Uhr Zugang zu seinem „Keller“, der meist mit aller erdenklicher Sicherheitstechnik ausgerüstet ist. Die Preise für diese Lagermöglichkeit variieren je nach Größe des georderten Platzes, so kostet ein Container mit einer Größe von etwa einem Quadratmeter um die 30 Euro monatlich. Self-Storage ist ein noch junger Markt, so kann es durchaus sein, dass sich das Angebot preislich eher weiter nach unten orientiert."

Problem besteht hierbei allerdings dass die meisten Self-Storage Angebote ein ganzes Stück weiter weg sind vom Wohnhaus, außerdem wird so etwas zumeist nur in Großstädten angeboten.
Eine wirkliche Alternative also nur wenn du in einer Großstadt lebst und nah genug an solch einer Firma.
In deinem Falle würde ich die Mieter zeitnah in Kenntnis darüber setzen, wenn du das nicht bereits getan hast, und gemeinsam eine Lösung finden, es kommt ja letztendlich auch darauf an wie viel überhaupt in den Kellerparzellen gelagert wird.



LandLady






*Quelle: https://www.keller-bauen.de/keller-alternativen.html

Hallo Jens,

wenn Grundwasser durch die Kellerwände dringt, wird vermutlich eine Abdichtung der Wände auf der Außenseite allein nicht ausreichen, um die Keller trocken zu bekommen.

Aus meiner Sicht sollte untersucht werden, ob neben der Perimeterdämmung, die neben der Abdichtung der Außenwände angebracht werden sollte, auch eine Drainage in Höhe der derzeitigen Kellersohle notwendig ist. Wenn der Grundwasserstand allerdings ständig höher liegt als die Kellersohle, wird eine Drainage nichts bringen.

Hinsichtlich der Minderung durch die nicht (mehr) nutzbaren Keller dürfte eine Quote von 2 bis 5 % der Warmmiete (!) zu akzeptieren sein. Zu beachten ist, dass alle Gerichtsentscheidungen Einzelfallentscheidungen sind. Es gibt keine generell anzuwendende Höhe bei Mietminderungen.

Die Bank wird vermutlich nur dann einen Kredit gewähren, wenn die Sanierungskosten durch Angebote belegt werden können. Ich empfehle eine Baubegleitung durch einen Fachingenieur oder Sachverständigen, der Erfahrungen bei der Trockenlegung von Gebäuden hat.

Hast du dir die von der KfW angebotenen Maßnahmen angesehen? Evtl. ist ein Zuschuss für diese Sanierung oder ein zinsgünstiger Kredit dort zu erhalten.

Hinsichtlich der Zwischenlagerung von überwiegend von den Mietern zwar im Keller gelagerten Sachen solltest du als erstes die Mieter dazu anhalten, alles "Gerümpel" zu entsorgen. Anders formuliert: alles was im Keller seit zwei Jahren nicht mehr genutzt wurde, sollte entsorgt werden. Die Zwischenlagerung des Restes wäre auch in angemieteten Containern auf dem Mietgrundstück möglich. Dazu müssten die Mieter sich untereinander absprechen, wer mit wem zusammen dann einen Container nutzt. Die Kosten für das Einlagern in den Container (oder anderen Verwahrstellen) gehen zu deinen Lasten. Der Mieter braucht noch nicht einmal mit anzupacken.

Falls du weitere Fragen zur Sanierungsmaßnahme hast, bitte mit entsprechenden Detaildaten anfragen.

Volker