Allgemeines Mietrecht » Kündigung möglich

Ich habe ein nicht ganz alltägliches Problem und finde im Netz nicht wirklich eine vergleichbare Situation. Vielleicht weiß hier ja jemand Rat:

Es handelt sich um ein 2-Familien-Haus. Die Mieter, die Probleme machen, wohnen oben. Es sind EU-Bürger, Patchworkfamilie 1 große Tochter von ihr, die zwischendrin schon mal ausgezogen war, 1 schulpflichtiger Sohn von ihr, gemeinsames Kind im Kindergartenalter. Er arbeitet hier bei einer Firma, die Frau hat keine Lust auf Arbeit. Die Miete wird regelmäßig gezahlt. Allerdings gibt es hier und da in der letzten Zeit immer mal wieder kleinere Reibereien, die nun am Wochenende eskaliert sind. Es gab immer schon mal Probleme, weil man sich an den Mietvertrag nicht hielt, weil man z. B. den Garten nutzte, obwohl es nicht erlaubt ist, sich mit der Mitmieterin angelegt hat, irgendwelche Schäden verursacht hat, weil man selber etwas montiert hatte, was jedoch nicht fachgerecht war. Also nicht wirklich die Traummieter, wie sich im Nachhinein herausstellte.

Am Wochenende nun soll er (mal wieder - weiß ich nur vom Hörensagen) volltrunken gewesen und es zu einem lautstarken Streit ums liebe Geld zwischen den Eheleuten gekommen sein. Dabei ist es derart heftig zugegangen, dass die Polizei mehrfach von der Tochter gerufen wurde und es für ihn in einem Platzverweis für 7 Tage geendet hat. Angeblich soll er nicht handgreiflich geworden sein, was ich mir allerdings nicht vorstellen kann, da es einen Platzverweis gegeben hat. Am nächsten Tag soll er doch wieder auf dem Grundstück aufgetaucht sein und dem Nachbarn sein Leid geklagt haben. Dabei soll gefallen sein, dass er keine Lust mehr hätte zu arbeiten und in sein Heimatland zurückgehen will, weil er mit seiner Frau absolut nicht mehr klar kommt. Ich gehe mal davon aus, dass er einfach so verschwinden wird und sich nicht um die mietvertraglichen Pflichten kümmern wird. Da die Frau nicht arbeitet, nicht die deutsche Staatsbürgerschaft hat und auch keinen Asylstatus, bin ich mir nicht sicher, ob hier das Amt einspringen würde. Da die Frau mir auch schon häufiger recht freche Briefe geschickt hat, worin Unwahrheiten behauptet wurden, wie z. B. die Wohnung sei total marode, die Leitungen wären vergammelt etc. (die Wohnung hat den selben Zustand, wie man sie vor 3 Jahren bezogen wurde) besteht kein Interesse, mit ihr das Mietverhältnis fortzusetzen. Beide Eheleute haben den Vertrag unterschrieben. Die Nachbarn fühlen sich durch die häufigen lautstarken Streitereien ebenfalls gestört, da dieser auch häufiger mal im Treppenhaus ausgetragen wird.

Hat jemand eine Idee, ob und wie man so einen Mietvertrag fristgerecht/fristlos kündigen kann, da inzwischen kein Interesse mehr am Fortbestand des Mietvertrages von Vermieterseite besteht. Ich habe im Internet nur einen Artikel gefunden, worin beschrieben wird, dass man fristlos kündigen kann, wenn es häufiger Polizeieinsätze gibt, was derzeit hier ja noch nicht der Fall ist. Ich sehe hier auch die Gefahr, dass der Mann einfach in seinem Heimat verschwindet, die Ehefrau einfach in der Wohnung bleibt und keine Miete zahlen oder bei Nacht und Nebel verschwindet, wenn es eng wird. Die Situation würde ich sehr gerne vermeiden.

Hallo Judy,

mit den derzeitigen Vorkommnissen sehe ich keine Möglichkeit, eine rechtlich haltbare Kündigung auszusprechen.

Für eine fristlose Kündigung liegen vermutlich noch keine in der Vergangenheit bereits abgemahnten Vorkommnisse vor. Wenn es bereits Abmahnungen gibt, sieht die Sache anders aus, da es sich dann um Wiederholungen der bereits abgemahnten Vorgänge handelt. Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung sind in § 543 BGB abschließend aufgeführt. Ergänzend dazu ist § 569 BGB zu beachten. Die "Störung des Hausfriedens" sollte jedoch bereits abgemahnt sein.

Auch für eine fristgerechte Kündigung (§570 BGB) sehe ich keine Möglichkeit. Von den dort aufgeführten Gründen würde nur die schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten in nicht unerheblichen Umfang greifen. Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung dürften nicht in Frage kommen. Die Verletzung der vertraglichen Pflichten müsste jeweils abgmahnt worden sein.

Vermutlich wird es darauf hinaus laufen, dass erst entsprechender Mietrückstand zur Kündigung führen wird.

Ob Verstöße gegen den Platzverweis wirken, kann ich nicht beurteilen. Da er jedoch Mitt-Mieter der Wohnung ist, kann es sein, dass die Polizei ihre Kompetenzen mit dem Platzverweis bereits überschritten hat. Aber auch dazu fehlen mir die rechtlichen Erkenntnisse.

Was auch in seltenen Fällen hilft, wäre eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Der Mieter hat nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung. Wenn der Mietspiegel oder andere Vergleichswohnungen diese Möglichkeit bieten, lässt sich evtl. die Frist auf zwei Monate (und den Rest dieses Monats) verkürzen.

Volker

Hallo Volker,

danke für die Antwort. So in etwa hatte ich es mir auch vorgestellt. Es gibt eine Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens, aber die liegt schon mehr als 12 Monate zurück. Damit wird es dann auch schwierig. Wie gesagt, es gab mehrere Verfehlungen, aber die reichten alleine auch schon nicht für eine offizielle Abmahnung. Ich habe da immer mit einem entsprechendem Brief reagiert. IVor einiger Zeit hatte ich mal gelesen, dass ein Polizeieinsatz ausreichend ist. Da aber immer wieder Urteile zu Lasten von Mietern von den Gerichten kassiert werden, müssen jetzt schon mehrere Einsätze vorgekommen sein, die auch nicht zu lange auseinander liegen dürfen.

Miete erhöhen ist auch keine Lösung, da nur ein sehr geringer Betrag möglich wäre, da hier die Mietpreisspiegel eh sinken als steigen. Außerdem dürfte die Familie kaum eine Chance auf eine neue Wohnung haben, da es kaum Wohnungen gibt und dann EU-Bürger nicht unbedingt die bevorzugte Personengruppe sind, zumal, wenn man nicht gerade Akademiker ist. Damit kann man es wohl nur aussitzen und hoffen, dass sich das Problem von alleine löst.

LG
Judy

Die Situation hat sich nun weiter zugespitzt, indem der Mieter einseitig ohne Unterschrift seiner Frau das Mietverhältnis gekündigt hat, obwohl ich ihm zuvor gesagt hatte, dass das nicht möglich ist. Somit ist die Kündigung nichtig. Um sich hier weiteren Pflichten zu entziehen, ist er unbekannt in Deutschland verzogen und will wohl in den nächsten Monaten, nachdem er hier noch ein wenig Geld verdient hat, zurück in sein Heimatland. Die Frau will da wohnen bleiben, äußert sich jedoch nicht, wie die Miete und laufenden Kosten bezahlt werden sollen. Damit wird es wohl darauf hinauslaufen, dass es irgendwann eine sehr teure Räumung geben muss, wenn ich wieder Zugriff auf die Wohnung bekommen möchte.

Eine Mieterhöhung ist nicht möglich, da der Mietpreisspiegel gesunken ist und somit der Preis damit schon leicht über der jetzigen Miete liegt.

Hat jemand schon mal etwas ähnliches erlebt und kann Tipps geben, wie man den Schaden möglichst gering halten kann? Von einem Sonderkündigungsrecht von seiten des Vermieters habe ich in so einem Zusammenhang noch nicht gehört.

LG
Judy

Hallo Judy,

ich gehe davon aus, dass tatsächlich beide im Mietvertrag als Mieter aufgeführt sind und auch beide den Vertrag unterschrieben haben. Wenn nicht, kann sich die Sache rechtlich ganz anders darstellen.

Als erstes würde ich klären, welche Namen am Briefkasten stehen. Wenn dort der Name des Mannes noch angegeben ist, kannst Du auch noch alles über den Briefkasten zustellen.

Also als erstes die Zurück-Weisung der Kündigung. Schreiben am Besten durch einen Boten mit Protokoll in den Briefkasten einwerfen lassen. Und dann abwarten, ob eine Reaktion kommt.

Als nächste die Kündigung, die bei Nichtzahlung der Miete dann die folgende Handlung ist. Wieder mit Boten, der dann im Prozess als Zeuge fungiert.

Sobald die Kündigungsgründe rechtssicher vorliegen auch die Räumungsklage (Anwalt) erheben. Nach dem Titel dann die Berliner Räumung vom GV durchführen lassen.

Wenn am Briefkasten nur der Name der Frau steht, wäre zu klären, ob es im Vertrag eine Zustellvereinbarung gibt. Dann wäre ein Schreiben, adressiert an beide, m.E. auch über diesen Briefkasten zustellbar.

Einen Adressüberprüfungsauftrag bei der Post würde ich nicht veranlassen. Diese und dann auch die Anfrage beim Einwohnermeldeamt erst dann, wenn Dir die Mitteilung, dass der Mann dort nicht mehr wohnt, nachweislich zugegangen ist.

Volker

Hallo Volker,

Danke für die Antwort.

Beide stehen im Mietvertrag, beide haben unterschrieben und beide Namen stehen an der Tür - nach wie vor. Vermutlich wird sich daran auch nichts ändern, weil den Mietern nicht klar sein dürfte, was ein Schild an der Klingel oder Briefkasten auch bedeuten kann. Ich habe die Rückweisung der Kündigung sofort nach Erhalt mit neutralem Zeugen dort in den Briefkasten geworfen und um Klärung gebeten, wie es nun weitergehen soll. Von ihm kam, eindeutig in Unkenntnis des Schreibens, ein Anruf, dass er jetzt im Süden lebt und in wenigen Wochen zurück in seine Heimat geht. Er hätte die Scheidung eingereicht und ihn würde alles, was hier noch passiert nicht mehr interessieren. Damit wollte er seine Aussage noch einmal bestätigen, dass er nichts mehr für seine Frau bezahlen wird und alles gekündigt hat, wovon er dachte, dass es möglich ist. Ich habe ihm gesagt, dass er es sich sehr einfach macht, es aber so nicht funktioniert, da er hier auch noch Pflichten hat und sein Heimatland zur EU gehört und damit er auch dort rechtlich zu belangen ist.

Ich gehe nicht davon aus, dass er sich an seinem neuen Lebensmittelpunkt angemeldet hat bzw. dass man noch an Geld in seiner Heimat kommt. Mein Gefühl ist, dass er hier in Deutschland keine weiteren Spuren mehr hinterlassen möchte, da er sich von Deutschland enttäuscht fühlt und für sein persönliches Unglück die Schuld gibt. Somit kann ich mich nur noch an die Frau halten. Von dort gibt es bisher noch keine Reaktion, obwohl die Frist abgelaufen ist. Die Miete für September wurde noch gezahlt, da hier ein Dauerauftrag besteht und wohl noch das letzte Gehalt des Mannes auf diesem Konto eingegangen ist und somit der Auftrag ausgeführt wurde. Wenn der Zahlungsverzug zur Kündigung ausreicht, werde ich gleich einen Fachanwalt mit dieser Sache betrauen, damit dann da keine Fehler passieren können, weil es ja alles nicht so einfach ist.

Ich habe gelesen, dass es im Trennungsjahr sein kann, dass er noch für die Wohnung bezahlen muss, weil er noch für seine Frau und dem Kind eine Bleibe zur Verfügung stellen muss. Es kann ja auch passieren, dass sie sich die Wohnung durch das Gericht zusprechen lässt, weil es laut ihrer Aussage häusliche Gewalt gegeben hat. Das ist nach deutschem Recht so. Hier ist jedoch fraglich, ob deutsches Recht bei der Scheidung Anwendung findet. Damit sind für mich bei dieser Geschichte zu viele Unbekannte, um es ohne Anwalt zu machen.

Es bleibt sehr spannend. So etwas hatte ich bisher auch noch nie.

LG
Judy

Hallo Judy,

der Anruf und dessen Inhalt dürfte nicht beweisbar sein. Demzufolge weist Du im Fall des Falles von nichts.

Das Risiko, dass im Scheidungsverfahren die Wohnung der Frau vom Familiengericht zugewiesen wird, bleibt. Wobei ich im Augenblick nicht beantworten kann, ob dann die Miete auch vom Sozialamt übernommen werden muss.

Wenn es soweit ist, melde Dich dahingehend noch einmal.

Wenn der bisherige Aufenthalt in Deuschland ist und das beim Eingang des Scheidungsantrags bei Gericht noch immer der Fall ist, wird nach meiner Kenntnis das Scheidungsverfahren auch nach deutschem Recht abgewickelt. Ob dann der Mann (allein) für die Mietzahlung verantwortlich ist (werden kann), ist mir nicht bekannt. Wobei letztlich der Mann vermutlich nicht mehr aufzufinden sein wird. Und dann bleibt das Amt, damit die Wohnungslosigkeit vermieden wird.

Volker

Hier nun der Fortgang der Geschichte:

Scheinbar hat der Mann durch das Gericht durchgesetzt, dass die Frau die Kündigung unterschreiben muss bzw. ihr ist klar geworden, dass sie mit keinerlei Geldern vom Amt zu rechnen hat. Gestern flatterte sie mir ins Haus. Nun kann ich nur noch hoffen, dass die Wohnung ordentlich geräumt Ende des Jahres zurückgegeben wird und sich damit der Spuk erledigt hat.

Judy