WEG-Recht: Zulässige Verteilerschlüssel, wenn keine Wasseruhren vorhanden

Ja - so was gibt es!

Eine seit vielen Jahren rechtlich existierende WEG mit 7 Wohneinheiten wurde bisher von dem Mehrheitseigentümer + dessen Komplizen - der den WEG-Verwalter "gespielt hat" -widerspruchslos beherrscht. Ein neuer renitenter Mit-Eigentümer hat den Herrscher + dessen Komplizen so sehr verärgert, dass dieser "das Handtuch geschmissen hat".
Nur dadurch war der Widerstand des Herrschers + dessen Komplizen so gering, dass - oh Wunder - tatsächlich "irgendwie" eine neuer WEG-Verwalter "da ist".
Ich schreibe bewusst nicht "gewählt wurde", da ich nicht sicher bin, ob das gesetzeskonform bzw. rechtsgültig erfolgte.

Dieser professionelle WEG-Verwalter hat nun festgestellt, dass es nicht in allen Eigentumswohnungen Kaltwasserzähler gibt.
Wobei alle existierenden Kaltwasserzähler von den jeweiligen Eigenümern rein privat angeschaft worden sind und irgendwie und ingendwo eingebaut wurden !!!

Es stellt sich nun für die Frage,
welche Verteilerschlüssel für die Vergangenheit (in der es keine Kaltwasserzähler gab) gesetzlich zulässig sind.

Miteigentumsanteil?

Wohn-/Nutzfläche?

Personenzahl? - Wie ist diese für die Vergangenheit zu ermitteln? In der jeweiligen Eigentumswohnung gemeldete Personen? Wie werden kinder / Säuglinge gezählt?

Personentage? - Für die Vergangenheit!!! Wer soll das Festlegen?

...


Vielen Dank für Antworten.

Hallo Vermieterheini1,

unterstellt, es gibt keine vom Gesetz über das Wohnungseigentum abweichende Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung verbleibt es bei § 16 WEG und damit nach der Verteilung entsprechend den Miteigentumsanteilen.

Sofern es nach 2007 einen in Rechtskraft erwachsenen Beschluss nach § 16 (3) WEG gegeben hat, ist der damit bestimmte Verteilungsschlüssel anzuwenden.

Mit der Modernisierung des Gesetzes wurde am 01.12.2020 dann § 16 WEG umfassend geändert. Ohne abweichende Rechtsgrundlage ist die Verteilung nach Miteigentumsanteilen weiterhin maßgebend.

Unklar ist allerdings der Teil der Frage, der sich auf die Vergangenheit bezieht, in der es keine Kaltwasserzähler gab. Da es für das Jahr 2020 bereits eine Abrechnung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geben dürfte, dürfte diese inzwischen in Rechtskraft erwachsen sein. Für die Abrechnung für das Jahr 2021 ist § 16 in der Fassung des Gesetzes ab 01.12.2021 maßgebend. Für Kaltwasser ist damit keine Abgrenzung der Kosten auf den tatsäclichen Verbrauch möglich; zu verteilen sind "nur" die tatsächlichen Zahlungen an den Wasserversorger.

Die in Frage stehenden weiteren Verteilungsschlüssel werden teilweise im Mietrecht verwendet. Eine analoge Verwendung im Wohneigentumsbereich ist davon abhängig, dass diese Regelung entweder in der Gemeinschaftssordung oder (nach 2007) im Beschlusswege vereinbart wurde.

Volker

Hallo Volker,

vielen Dank für deine Antwort.

Deine Frage, nach welchem Verteilerschlüssel die Kaltwasserkosten in der Vergangenheit (viele Jahre) abgerechnet wurden, kann ich derzeit leider nicht beantworten.
Die WEG-Abrechnungen wurden immer von allen gottergeben und unbesehen abgenickt.

Hallo Vermieterheini1,

aufgrund der Nichtanfechtung der entsprechenden Beschlüsse zu den Abrechnungen sind diese in Rechtskraft erwachsen. Wenn dann gleichzeitig der Verwalter entlastet wurde, sind eventuelle Ansprüche gegen diesen auch nicht mehr durchzusetzen.

Ob bei einem "falschen" Verteilerschlüssel sich heute eine Mehrheit für die Neuerstellung der Abrechnungen findet, bleibt fraglich. Vermutlich sind die für eine Neuabrechnung entstehenden Kosten höher als das Einzelergebnis aus einer solchen Neuberechnung. Gegenüber den Mietern wäre eine Nachbelastung aufgrund der gesetzlichen Regelung (Zugang spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes) ebenfalls nicht mehr möglich.

Möglich wäre aus meiner Sicht allenfalls ein Wechsel für die Abrechnung 2021. Ggf. notwendige Beschlüsse zur Änderung des Verteilerschlüssels sind jedoch vor der Beschlussfassung über die Abrechnung zu fassen. Der Beschluss über die Abrechnung deckt eine mit der Abrechnung vorgenommene Änderung von Verteilungsschlüsseln generell nicht ab.

Volker